2022年伊始，俄乌冲突爆发，成为后冷战时代最重要的历史事件。世界政治经济格局正在发生重大变化，海外滞胀风险不断加大。随着稳经济大盘政策落地显效，叠加全国的疫情好转，在今年下半年房地产市场会回暖吗？股市又会迎来反弹吗？普通人财富如何实现保值增值？凤凰网财经《封面》对话独立经济学家马光远。
马光远认为，虽然今年出现了很多超预期的因素，对中国经济影响很大，但最艰难的阶段已经过去。不过在他看来，“现在政策力度不够，我认为是不解渴，能投资的空间已经越来越少。现在中国经济最大的空间其实就是消费，我是主张再搞一个四万亿”。
对于房地产的发展，他指出，房地产多年来聚集了很多社会情绪，使大家很难客观地去看待。他认为，现在烂尾的情况是整个房地产大盘子里很小的一部分，事实上最大的风险并不在此。要解决烂尾的问题难度并不大，当务之急就是要复工，把楼盖成。如果因为这些烂尾楼没处理好，则会给整个市场带来紧缩效应。
在这样的年景下，到底该怎么投资？怎么保值？马光远强调，投资没有赛道，赛道是炒作，而炒作是不可持续的。“我是一个投机者不是一个投资者，在股票市场永远都如此。”而对于普通人如何去进阶，过上有幸福感的生活？他建议，首先要相信努力是管用的，其次一定要守住自己的钱。最后就是要合理地规划自己的配置，在专业机构的帮助下，选择适合自己的资产组合。
以下为《封面》对话马光远完整内容：
经济最难的阶段已经过去 我建议再搞一个“四万亿”
《封面》：大家都在讨论今年上半年的经济形势，根据最新的GDP数据，上半年的增速是2.5%，跟这个全年5.5%的这个目标其实还是有距离的，那这个差距您怎么看？
马光远： 因为今年整体来讲的话，还是出现了很多超预期的因素。但是我认为下半年会好。现在我们对整个中国经济的一个基本判断就是，像最难的上半年，特别是二季度那个最难的阶段肯定过去了。
但是我的第二句话是，这个回升的基础还是不稳固。有很多因素，包括地产的因素，消费、就业等等这些问题。前段时间我看到很多专家担心我们下猛药经济会过热，我真的不知道他们在哪个房间里边那么热。
现在是政策的力度不够，我们认为是不解渴，能投资的空间已经越来越少。现在中国经济最大的空间其实就是消费，我是主张再搞一个四万亿，比如说2008年搞四万亿。
《封面》： 当年的四万亿也是存在一些争议的？
马光远： 对，那个时候我们是一揽子下去，导致一些行业的产能过剩，结构更加扭曲。那个时候为什么出现这个问题？因为（那时候）我们主要依赖投资。但是我们现在依赖消费的话，比如说第一怎么样让最有钱的人怎么去花钱，拉动消费。第二是让没有能力消费的人有能力消费，那么你给他发点钱。第三就是中间这个层次的人，你需要给他加点杠杆，也就是说你给他发点消费券。所以消费是有办法的。
我主张搞一个四万亿的消费计划。因为我们没有去搞大量的投资，所以结构不会扭曲。我们只是把消费拉起来了，所以（整个经济）不就起来了？
房地产聚集了太多情绪 客观看待是很难的
《封面》：大家都在说房地产，毕竟它占了中国经济体量的1/3。很多人说今年上半年中国经济的表现，主要是房地产拖累，你怎么看？
马光远： 数据在有些地方不尽如人意，房地产肯定是一个非常重要的原因。因为房地产也拉动了很多产业。这么多年我很少看到哪一个行业跟房地产没有关系。
但是由于高房价，导致大家对房地产是非常有情绪的。我们谈很多问题的时候，实事求是是非常难的，放下情绪是非常难的，客观地看待一个问题是非常难的，房地产其实在这么多年，聚集了大家所有的情绪。大家认为自己日子过得不幸福跟高房价有关系，认为中国经济这么多年没有创新跟房地产也有关系，因为大家都去炒房了。但事实上从数据来看的话，并没有多少人炒房，炒房的毕竟是少数群体。
我觉得房地产在很多时候是观察问题的一个很好的窗口，如果你能够理性地思考房地产，你对中国经济的认识肯定是更接近真相的。如果你带着主观，带着情绪化去看的话，你看不到一个真实的中国经济。
烂尾楼只是房地产大盘很小的一部分
《封面》：您刚才说现在很多的社会情绪都被加注在房地产身上。
马光远： 目前出现烂尾的情况，放在房地产整体的大盘子里边，是很小很小的一部分。我觉得如果没有控制的话，烂尾楼盘即使是超过1000个，它也是一个小数据。我认为现在解决的难度不是很大，所有的兜底费用不会超过一万亿。
《封面》：谁该给（这一万亿）呢？
马光远： 金融稳定本身它是一个公共产品。我们需要一个社会环境的稳定、经济秩序的稳定，这个稳定谁应该来提供？国家应该来提供。
在这个时候我们不能算商业的账，也不是要算利率多少，能不能回来，不是这个问题。就相当于一个人生了病吃药，这个药你不能算我能赚多少钱，而是要治病。现在当务之急是什么？就是复工，把楼盖成。
把楼盖成需要多少钱？现在我们的建安成本不会超过3000块钱一平米，即便是10万的房价，它的建安成本仍然是3000块钱。北京的建安成本跟三四线的建安成本不会有太大的区别，所以这个口径算下来就又很小。这个钱也不是说一下子给，但是慢慢地给，最后慢慢地不就撬动起来了吗？
所以我觉得现在解决这个问题的难度一点都不大，你花10块钱能够解决的问题，千万不要耽误，（要不然）最后花1万块钱都解决不了。因为（烂尾楼）传染性非常大，它影响整个士气，影响整个情绪。
如果说这个时候大家全部停止买，哪怕已经变成现房了，也没人买房子，这个紧缩效应是非常可怕的。所以我们虽然看到的可能是这些烂尾楼，但事实上最大的风险在哪里？是那些没有烂尾的，是整个房地产的整体。
《封面》：最大的风险是没有烂尾的？
马光远： 对，为啥呢？没人买了。因为大家看到烂尾，后边的所有项目都停了，这个对整个市场的影响非常大。所以我觉得当务之急就是当机立断（解决烂尾问题）。这不是在救房地产，而是在救中国经济。
从2017年开始到2021年上半年，这差不多四年的时间里，出台的所有政策都是调控的政策，对整个市场影响很大。我们现在支持两种购买房子的群体：其一是基本居住需求的，也就是买第一套房的，现在对第一套房的政策基本已经调整过来，首付基本20%。这个房贷利率也算打折了，算比较低了。
其二是对于有改善性需求的群体，对“二套房”究竟怎么认定？之前在房地产调控特别严的时候出台的政策，认房又认贷，那（现在这种经济形势下）这一条是不是可以拿掉了？我观察到有很多年轻人非常困惑，就是因为他想把一个小房子换成大房子，他想改善居住需求，甚至他想响应国家的号召生二胎、三胎，但是房子小。而要是想变成大房子，政策根本不支持。首付比例特别高，利率也特别高，也就是说即使他把现在的房子卖了再买，政策也是一样的。
这样的话等于什么呢？我们仍然在抑制真正的需求。所以现在房地产不是无解，是有解。让市场归市场，让需求归需求，把炒房的管住就可以了。
呼吁现在就取消预售制的人 对房地产市场纯粹不懂
马光远： 今天我们看到的烂尾楼、强制停贷，都是长期以来不注重制度建设，导致大家的利益得不到保护的结果。我们的预售可以说是全球独一无二的，什么时候应该取消预售？就是在房价往上猛涨的时候。那个时候取消对开发商来讲没有任何影响，他有的是钱，卖房子周转周期非常快的。
他本来已经很缺钱了，你这个时候取消，我真的不知道现在呼吁取消预售的人出于什么样的心理？这些人对房地产市场就纯粹不懂，现在不是紧缩的时候。我们预售制最大问题在哪里？就是对购房者毫无保护。房子没建成，把所有的款已经给了开发商，而且已经背上房贷。
《封面》：香港的卖楼花算吗？
马光远： 我们学的就是香港的卖楼花，它的监管是非常严的。即使是炒楼花炒得特别厉害的时候，也是分阶段给钱的。也就是看你的楼盖到哪一个程度，然后才能把钱给你，这个利益是完全能够得到保护的。
所以现在我们要解决这个（预售制）问题，就不要追究以前的了。为什么我说取消预售以后也不用去呼吁了，因为需求在下降，整个市场已经从卖方市场转向买方市场了，慢慢地我们的这种预售肯定会自然地消失掉。因为竞争越来越激烈，大家肯定会选择现房，不会选择期房，会选择品质好的，不会选择品质差的。
《封面》：我们也看到有些地方放宽了落户的要求，鼓励大家多落户，这样就有资格买房。以及放宽对于买房的这种要求，总之都是希望托起当地的房地产市场。
马光远： 现在为什么很多地方政策不敢放开，就是担心一旦放开以后，市场又会回到过去的那个暴涨的状况，炒房的状况，我觉得这种概率等于零。因为真的没人炒房，投资房地产现在是一个很危险的（选择）。
即使在北、上、广、深这些大城市，你买房子也不一定赚钱。也就是说你现在放开以后，对有些城市来讲不会有任何反应，即使把限购取消了也不会有任何反应。
全国那么多的城市真正推动房地产市场的，占房地产比重比较大的是一二线城市，这些少数的大城市在拉着房地产在往前走。这些大城市不出问题，整体的房地产市场的温度不会太低。我们现在需要分清楚全国的房地产市场是不一样的，冰火两重天。比如说今年其实北、上、广、深这些地方现在卖的最好的房子是什么？豪宅、高价房，而且价格还在涨。所以要分门别类，不是像过去那样一个统一的政策，跟这个市场的现实是完全不匹配的。
因为房子基本够了，现在一些小城市，其实有三四套房子的人特别多，会发现小城市没房子的人几乎没有。这说明什么？说明这些城市的需求真的没了，我们把很多年的（需求）基本上都给透支了。所以慢慢地就会显示出这一部分市场往下的这种（趋势）。那未来小城市的市场怎么发展？恐怕真得想一想。
中国股票市场只有投机可以赚钱
《封面》：很多人其实一段时间是把投资放到了三四线小城市去囤房，照您现在说也不是个好选择。那问题就来了，在这样的年景下，到底该怎么投资？怎么保值？
马光远： 我觉得第一，没有赛道，赛道是炒作，炒作是不可持续的。第二，价值投资永远存在。我是一个投机者不是一个投资者，在股票市场永远都如此。因为我认为在中国股票市场，只有投机可以赚钱，长期是不赚钱的。你拿一个股票长期又回来了，涨完一波一定回来。这个股票从20涨到40，你拿一年就又变成20。也就是说大家今天炒这个概念，明天炒另一个概念，炒完之后就把它抛弃了，这个市场永远是这样的。
在我看来，上证跌破3000就是机会。大跌，我会大卖。小跌小补，那跌到2500，我可能把我所有钱都会拿出来去买股票。但是你看现在的市场情绪，跟我这个情绪恰好是相反的。当跌破3000的时候，恐慌加剧，所有人鬼哭狼嚎。所以这就需要专业。如果说你没有什么投资专业知识的话，老老实实把钱放银行，而且放在大银行。
能投资的东西特别少，这个很容易上当受骗。骗子在这个时候是最快活的，因为没有好的赚钱机会了，他会告诉你很多机会，所以就是这个时候是最危险的。
《封面》：财富应该怎么实现进阶呢？
马光远： 第一就是要努力。我觉得努力是管用的。现在很多人不承认努力的价值，我觉得挺悲哀的，对我们没有任何背景的人讲，你不努力还能干什么？
第二，我觉得一定要守住自己的钱。过去我们叫创富，现在真的是守富了。比上不足，比下有余，把这个守住。
第三个就是合理地规划自己的资产配置，我是不鼓励中产冒险的，因为你冒不起，那是你的家底。但我鼓励中产做投资，投资未必要自己上，（可以让）专业的机构来帮你来做，但是你一定有一个很好的、适合你的资产组合。
我认为投资只要守住风险，骗子就没有机会。因为我们对整个财富的渴望，对金钱的热爱，已经成一种图腾和崇拜，就是大家都在做这件事。这种气氛下你自然会被带起来，大家都在跳舞，你不跳，你在旁边看，你也很难受。
所以我讲在中国做经济专家是非常幸福的，别的国家没有这种幸福，没人把你当回事，所以我把这个叫中国人的“投资焦虑症”。就是不是所有人都应该去投资，不是所有人都能投资。
建议给农民工提供培训机会
《封面》：作为一个经济学家，您认为对于中产来说，在当下应该过上怎样的一种自洽、内心满足的生活？
马光远： 应该就是要让所有人过上各得其所的生活。比如说作为一个中产，我认为起码看病不用焦虑、房子不用焦虑，孩子上学不用焦虑。
所以我觉得其实我们所有人奋斗的目标，就是要消除这些焦虑。当经济告别高增长以后，这是个必然。
《封面》：如果要把就业作为首要解决的任务，作为经济学家，您能不能给一点解决的建议？
马光远： 我觉得首先是要把企业家的信心稳住，（如果）都去搞芯片，这本身在整个经济发展里面是要打一个问号的。
第二，就是我们要鼓励那些能够提供劳动岗位的这些行业或者产业。比如说我们对创造就业多的企业，能不能免点税？
第三，对那些（虽然）有困难，但是尽可能地把困难兜在企业里边，不裁员的企业，能不能有点奖励？
第四，我们的一些大国企，能不能尽可能不裁员，尽可能吸纳大量的劳动力，这个是他们真正应尽的一些社会责任。
第五，针对失业的年轻人，我觉得可以拿出钱来搞一些培训。其实未必都逼着大家去上研究生，你干一个文秘工作为什么要上研究生，这是严重的浪费。我们现在有些街道都招博士后，你一问是城管岗位，我觉得这太过了。这种教育的高消费，对解决就业毫无用处，只会导致越来越卷。
我觉得现在考研真的很悲哀，分数高得吓人，而且录取率又那么低。
我认为我们在真正的就业培训这块很欠缺。现在农民工正处在转型，一代二代的农民工慢慢地退出了，现在三代四代的，这些年轻的农民工，我认为国家应该给他们提供一些被培训的机会。
所以我的建议是不要去考研，但是应该接受就业的培训。弄清楚自己喜欢什么、应该做什么，所有人都需要经历一个从过去的那种素质教育转向职业教育的一个过程。
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出品 | 凤凰网财经《封面》
主持人 | 陈琳 执行制片人 | 武辰 文 | 杨永欣
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