这是熊猫贝贝的第1247篇原创文章：
2022年已过去大半，边际宽松的政策加持之下，上半年没有迎来行业的春天，倒是出现了普遍的销售大幅下滑与更多头部民营房企的暴雷风险出现。
2021 年下半年以来，各地房地产市场异常低迷，成交量腰斩，甚至是“膝盖斩”。
各地方政府随后出台了一系列鼓励居民购房的政策，但效果仍不明显。
楼市低迷主要有两个原因：
一个是人们对房地产的预期已经改变，从过去房子长期看涨，长期增值，今天不买，明天更贵，加之中国人独有的买房置地的传统情怀，形成绝大多数人有钱首选买房根深蒂固的认知。
随着房地产行业连续二三十年的高速增长，市场总体上已趋于饱和。
据2021年央行公布的数据，我国城镇家庭住房拥有率为96%，户均持有1.5套，41.5%的家庭拥有两套及以上房产。据第七次人口普查数据，中国的城市化率已达63.89%，与发达国家相比就差十几个百分点。
发达国家的经验是进入城市化后期，城市化增长是较为缓慢的，可以说，我国房地产行业的发展空间不大了。 尽管二三十年来房地产行业为拉动中国经济强劲增长做出了巨大贡献，至今尚称其为支柱产业，但是它的历史使命几近完成了。
从权威统计数据看， 市场总体不缺房子， 虽然市场还存在结构化供求关系，产品间需求分化，但人们现在对房子长期长涨的预期改变了，现已形成了再观望观望，再等等看看的买方市场成为主流。 随着房企的不断暴雷及近期的断供潮加剧，观望情绪会更加严重。
第二个原因是人们对未来，或者是若干年内的收入预期和信心不足，如疫情的诡异反复，使经济失速，中美竞争的长期性使我们面临长期地缘政治挑战和科技经济压力，美元加息对中国货币政策和资产价格的影响，使得人们对预防性的储蓄增加。
7月11日，国家统计局数据显示2022年上半年，我国居民储蓄净增超10万亿，历史上首次突破100万亿。人们在控制支出、压缩消费的同时增加了储蓄，以应对未来的系统不确定性风险。
上述两个主要原因相叠加，市场低迷就很自然了。
当前市场特点是结构化需求较明显，主要是改善性需求。
从经济规律和行业周期的角度来看，这是一个必然的过程，万物有周期，天道有轮回，盛极必衰，循环往复。
树再大也长不到天上去，上行阶段呆得太过于安逸，以至于仅仅只是缩量横盘的阶段到来，就让很多原本高度依赖房地产经济的利益关联群体，难以适应，甚至于不愿意接受现实，更甚者，甚至希望通过一些行动，来延长上行阶段的繁荣，来阻止周期转折的到来。
这篇文章，就将复盘梳理进入2022年8月以来，几件关于地方政府托举刺激楼市的热点事件，透过表象，分析因果，进一步挖掘深层次本质，研判后续趋势，看清未来方向。
地产人说地产事儿，聊地产，熊猫是认真的，值得信赖的。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
1
多地鼓励农民进城买房：农民群体能否成为地方楼市的最后希望？
进入2022年下半年以来，各地继续密集发布楼市宽松政策，其中包括长春、遵义多地出台鼓励农民进城购房的措施。
据多家媒体报道：
据长春市住房保障和房屋管理局消息，长春市决定对购买符合条件的新建商品住房给予200元/平方米购房补贴。支持人群包括：进城农民；具备大专及以上学历高校毕业生、中级及以上专业技术职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等来（留）长人才。
通知明确，所购房屋建筑面积需在90平方米以下，仅限新建商品住房，不包括商业、办公等非住宅类房屋、别墅、保障性住房以及二手住房；所购房屋需坐落在长春市主城区及开发区国有土地上，不含双阳区、九台区、及各县（市）；正式商品房买卖合同网签备案时间在2022年8月1日起至10月8日之间。
近期以来，多地密集发布鼓励农民进城买房政策。此前7月，贵州省遵义市住房和城乡建设局等14部门结合遵义市实际，研究制定了《遵义市促进房地产业良性循环和健康发展的工作措施》。遵义提出，要支持农民工进城购房。各县（市、区）要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制，让农民有钱购房。
近日，盐城市阜宁县多部门联合出台《关于进一步促进全县房地产业平稳健康发展的通知》提出，鼓励货币化安置和农民进城入镇购房。积极引导被征收户选择“房票”结算，对2022年新确定的征收地块，选择货币化安置的被征收户持房屋征收结算凭证（房票）在县城购买新建商品住房的，在原有结算凭证优惠政策基础上，可重复享受第一、二项政策。凡符合2022年度农房改善政策的农户，在县城购买新建商品住房的，在原有农房改善优惠政策的基础上，可重复享受第一、二项政策。县域内以个人名义参加社会保险的，可以缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可以享受住房公积金贷款。
此外，包括四川省凉山彝族自治州宁南县，安徽省安庆市代管的潜山市、贵州省黔西南州晴隆县、吉林省吉林市代管县级市桦甸市等地近期以来也纷纷出台鼓励农民进城买房的措施。
图片来源：网络
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突然之间， 各地政府又开始鼓励农民买房了。
从南到北，从东到西，好像一夜间无数农民涌现出来，挤破脑袋想要再次进城。
但实际上，中国绝大多数 三四线城市的房地产早就被过度透支了。
从购买力和经济关系的角度出发，其实要说中国房地产经济和楼市所谓的风险泡沫，其实都集中在这些中小城市里面：购买力和需求都无法对价格和数量形成支撑，这是不是风险泡沫？
如今再鼓励农民进城买房，只能说，作用非常有限。
而且，这一轮鼓励农民进城买房，还有部分地区采用退还宅基地，给予一定经济补偿的做法，这就很过分了，让没有经济创收能力的农民放弃最后可以维持生计的农田和宅基地进城买房？这不是杀鸡取卵，竭泽而渔的做法么？
中国是农业文明为基础的国家，农村和农民实际才是真正中国经济最后的防火墙和缓冲区，这并不是危言耸听：
根据《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据梳理可以发现，2021年我国新增城镇人口1205万人，创下26年来新低。
2021年我国城镇化率提升0.81个百分点，提升幅度26年来首次低于1个百分点。
另外，中国乡村人口70年来首次低于5亿人。
表：1978年以来城乡人口变化
数据来源：《中国统计年鉴2021》、2021年人口数据整理
未来进城农民工及其随迁家属将进一步减少，这将带来常住人口城镇化率速度逐步减缓。这是中国过去几十年高速城镇化的必然结果。
很显然，余额已然不足的农村群体，并不能成为很多城市，地方楼市的最后希望。
增量不足的时代大环境中，去挤压存量，不是解决问题的方法，经济压力往弱势群体转移，是极度不负责任的精致利己做法。
中国农村（图片来源：头条图库）
2
领导带头卖房，鼓励体制编公务员买房，能救的了中国楼市吗？
全网刷屏！县委书记带头吆喝购房：“买了三套买四套”！
相信很多人这两天都看了一个视频。
一个县领导严肃且热情地发出号召：
“我希望在今天的会议上，我们的各位同志们，各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套！”
这一幕就真实发生在8月16日的湖南常德石门县。
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当地媒体表示，当天的“石门县2022年房地产展示交易会”开幕式上，有19家开发企业21个楼盘参展，有一万多套房子，县委书记为此亲自站台。
逻辑其实非常清晰：如果房子都卖得不好，还有哪家开发商愿意在石门县卖地？石门县的财政收入又怎么来？
想到这里，不得不先称赞这位领导的高瞻远瞩，至少他还是对手下一帮人的未来工资、福利待遇负责任的。
同日，安徽宿州泗县发布倡议书，鼓励公职人员动员亲友买房。
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石门县领导的即兴发言出来后，网络上调侃的声音很多，有的说鼓励领导买房违背了“房住不炒”的大原则，还有的说“买这么多房不怕纪委查吗”？对于泗县的倡议，收到更多的也是冷嘲热讽。
看样子，在财政现实与前景双双吃紧的形势下， 县领导或县政府出面救市，很多人并不领情。
地方政府最倚重的房地产，在产业空心和人口外流之下，彻底失去拉动力。
但又必须靠卖地得到财政收入，库存就这样堆积了起来。
问题是，房子卖不出去，地都没人愿意拿了。
事实上，从理性客观的角度来看， 指责县委书记“买四套房”的发言，或者批评泗县的倡议书，当然也没必要。
单靠领导带头买房不可能救活发展房地产业，靠吃财政饭的人员、亲友托市也根本托不来。
县财政往往都靠转移支付维持，土地财政往往意味着吃饭财政，仅靠财政供养人口为房地产业续命，不如多考虑下房地产业的“真问题”。
房地产发展到今天，很多事也已经刷新了原本的各种认知。
着急土地财政没有错，但是核心的经济增量没有，市场和预期的低迷，无法继续支撑原本的那套房地产经济玩法，这才是中国绝大多数对楼市着急上火的城市和领导们，必须要去思考和解决的“真问题”。
图片来源：头条图库
3
本质思考：不同努力的背后，其实焦虑源头，都是一样的
以上的事件，都是基于可信的新闻媒体和官方口径进行的一次非常粗糙的梳理复盘，实际上，这仅仅是引发关注和热议，其实在很多看不见的中小城市，轰轰烈烈，大刀阔斧，追求效果和效率的楼市救市，其实早就此起彼伏，见怪不怪了。
方法形势有不同，但是从本质来看，其实源头都是一样的：
人穷则百事皆哀，这是亘古不变的真理。一家夫妻如此，一个地方也是如此。
越来越多的城市和地方政府，在楼市托举和救市行动上的着急上火，折射出来的，就是很多城市的财政压力，已经大到迫在眉睫的程度了。
地方财政要自救，似乎只有三条路可走：
通过税收；卖地；和财政重组（等于破产）。
但税收这个基本可以排除，因为在下行时刻，再增加税收只能是竭泽而渔。
更何况下大多数的地方政府，也基本没有企业可收税。
最终，唯一能依靠的，只有房地产。
但是很不幸，这一刻和以往的任何时刻都不一样。
那句话怎么说的？“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”。
用来形容当下很多地方和政府对于财政的困境，再合适不过。
债务驱动的经济发展，必须要有经济主体最终承接债务的转移，并且通过价值创造来消化和维持债务的存在，经济游戏才能玩的下去，2015年的时候，居民负债尚不严重，还可以通过将负债像居民转移，增加居民负债率，来解救金融机构和地方政府负债。
但是到2022年的当下来看，居民是真的负担不动了。
按照央行口径，居民债务包括银行货款、个人委托货款和个人融资融券等。
截至2021年末，该口径下的居民债务余额为82.6万亿，占GDP比重72.2%。
如果再考虑车贷、小货公司贷款、民间借货等，2021年末居民的债务规模已接近90万亿元，占GDP比重超过78%，较2016年末的46万亿近乎翻了一番，由此居民每年的利息支出也在快速上升。
疫情以来，居民每年的利息支出还曾一度超过居民可支配收入年增规模，即“入不敷出”。
这也是为什么，居民消费就是起不来，高层一直想将消费取代投资和外贸，作为拉动经济的龙头，但一直拉不起来。
不仅拉不起来，整个民间还陷入了资产负债表衰退的恶性漩涡，无人借贷，无人投资、无人消费。
债务无法转移，那么很多城市和地方政府就必然需要直面前几年高歌猛进，大鱼大肉，扩张投入所挖下的债务压力，这很现实：如果政府投资的成本无法通过土地财政得到转移和消化，那么地方政府和时任的领导们，就将成为地方债务，包括国家财政转移支付的直接责任主体了。
债务压顶，囊中羞涩，原本最主要的财政进项渠道出现了阻塞，大到地方政府，小到经济个体，这事放在谁头上谁不着急上火？
大道至简，就是这么简单粗暴，直击本质。
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写在最后：
从地方债的逻辑，看清未来很多城市经历经济转型阵痛之后的楼市走向。
当然，世间所见，皆有因原，逻辑只要能够贯通，太阳底下还真的没有什么新鲜事可言。
实际上，当前越来越多的中小城市开始手段应出尽出，托举楼市，刺激购房，推进存量去化的行为趋势，经过以上的分析就能够得出很清晰的结论，不都是财政压力催的？
一个很关键的问题就是：如果土地财政靠不住了，地方债怎么办？未来楼市怎么走？
中国城市财政里面，有一个很有意思的现象，那就是 越是依赖土地财政的地方，地方债问题越是严重。
文章最后，和大家有深度的从地方债的本质出发，聊一聊对后续楼市和房地产经济的趋势研判。
中国式债务问题其实是个记账的问题，中国的政府是有国家信用背景支撑的，没有破产的说法，有一个很重要的本质，那就是地方债的真正意义，是对地方管理和权力下放进行约束，考评，还有敲打的直接作用。
当然，地方债用的好，有借有还，能把地方经济经营的有声有色有持续性，也成为了很多官员升迁的硬指标。
政府的KPI永远不是搞多少钱，而是能利用好手头的权限和国家的“信用额度”，把管辖区域经营好。
当国家在重要，高级别会议把“政府带头过苦日子”这样的表达，当作例行表达的时候，大家认为地方政府会怎么办？
觉悟是肯定有的，但是现实适应和接受，并且积极应对，那是不现实的。
长期躺在土地财政上面吃香喝辣，轻松躺赚，大鱼大肉，这一下子土地财政直接断档了，要想马上适应，并且以最快速度积极自救和发展，可能吗？
从地方债的逻辑分析，结合当前各地针对楼市的托举和救市来看，其实可以得到两个结论：
1，很多地方政府对土地财政的依赖，包括前期透支，到了一个偿还的阶段。
越是救市积极的城市和地区，未来房产价值风险越大。
2，地方财政没有任何系统性风险可言，目前地方政府积极救市并不是地方债不批，或者说什么国家不给钱，实际上从地方财政吃紧这个事情上面来看，未尝不是国家对于很多地方的政府财政进行的一次出清和压力测试。亏空太大，政府是国家的，问题都不大，但是端着铁饭碗，吃着国家饭，不思进取，混吃等死的行为，在当下这种需要过苦日子的特殊阶段，国家是不允许的，要让这些群体暴露出来，总得提供点让他们着急上火的环境和条件吧？
不管是无下限救楼市，还是乱罚款，以及各种压榨式创收的手段，国家做事，总得有依有据，以理服人。
相比于农民，编制内群体的收入更为可观，也更为稳定，公积金贷款方面优惠幅度也更大。
他们才是楼市真正有购买力的人。也更有义务去提升消费，促进经济回暖。
况且他们本身也受益于土地财政，正所谓取之于民，用之于民，为国接盘，正当其时。
江西周衙内，科级干部家庭，7套房，仅仅公布出来的资产就是近千万级别，那么，这个地方财政的债务转移方向，是不是搞错对象了？
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话说到这个份上，就足够了，至于很多城市和地区，未来的楼市怎么走，房地产经济怎么走，其实从当下的种种表现来看，就已经提前写好注脚。
从来不说假话，不会违心忽悠，以上，就是基于近期中国房地产经济领域几个热点事件和动态，进行的一次专题深入分析和研究，和各位朋友们分享。
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