导读
浙江省全部53县市的现状评判和未来展望。
◎ 研究员 / 马千里、周奇
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2022年5月，中共中央办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，首次点明县域为城镇化中后期的发展主体。在此支撑下，经济发展基础扎实、财政实力较强的县市有望实现城镇化建设的跨越式发展。而在过去十余年间，房地产市场的发展进程也与城镇化建设密切相关，新型城镇化也势必会影响住房需求的变化及转化。
作为共同富裕示范区的浙江，其城乡收入水平均国内领先，而居高不下的投资热度，也使得部分县市房地产发展进程也走在了全国前列。因此对浙江省县域进行研究，不仅可以辨析浙江自身的突出优势和结构性风险，对于其他省份而言还有着一定前瞻意义。为此，本文结合经济人口和房地产两方面，对浙江省全部53个县域行政区进行了分类研究，辨析各类县市的发展优势与风险。
0 1
人口流入放缓之下 “十四五”赋能县市促城镇化提速
就浙江省主要县市经济与人口相关指标表现来看，主要指标均处于全国前列，如城镇人均可支配收入平均达到6.7万元，常住户籍人口比高达1.2， 2021年GDP与收入均实现了9%以上的平均增速。在领先的经济水平支撑下，浙江省城镇化水平快速发展，2021年全省城镇化率已经达到了72.7%，人口吸纳能力也持续居于全国前列。
2021年统计公报显示，浙江省常住人口总量达到6540万人， 较上一年增长72万，在全国各省市中排名第一。 但与浙江省自身近年对比来看，72万人的常住人口增量却是近十年来的最低值。
1、开展新型城镇化“十百千”行动，赋予县市更多自主权（略）
2、从全域旅游示范迈向大花园建设，为县市赋能促经济发展（略）
02
整体经济发展全国领先 各县市人口吸引力显著分化
在城市经济指标上，浙江省大多数县市表现亮眼，整体水平甚至超过不少省市的地级市，第三产业的繁荣发展也为浙江省带来了更高的城乡居民收入，也让那些经济发达县市迎来更多流动人口的迁入。但是在城镇化发展方面，浙江省县市平均城镇化率仍然只达到了全国平均，“十四五”期间仍有进一步上升的空间，对于文成、泰顺、淳安等城镇化率水平较低的县市而言，城镇化率水平仍然有望保持每年1个百分点左右的增长，县市内人口的“乡-城”流动也会带来更多的城镇住房需求。
1、义乌、慈溪等县市吸纳人口表现亮眼，景宁、开化面临人口外流（节选）
就人口规模指标对比来看，浙江省义乌、慈溪、嘉善、海宁、永康等市表现亮眼，常住户籍人口比均达到1.5以上，人口流入优势显著，且近十年人口增长均超过20%。结合所属地级市来看，这些县市集中在金华、宁波、嘉兴三市，发达的民营经济带来了大量的工作机会，使得这些县市拥有者极为优异的人口指标。并且值得注意的是，这些县市并非是靠市辖区的“提携”，而是走出了自身独立发展的优势之路，如义乌的小商品批发，慈溪的青瓷、家电生产，均已位于全国前列。联系到人口指标来看，义乌、慈溪人口的对外吸纳能力和人口增长速度，更是比肩甚至超过了大多数一二线高能级城市。
2、浙江县域城镇化率均值仅为六成左右，仍具较大发展空间（节选）
就城镇化率发展现状而言，据浙江省年鉴披露相关数据，市辖区平均城镇化率水平已经高达77%，不少市辖区已经接近甚至超越了80%的发达国家平均水平，而县市平均城镇化率水平为65%左右，仍有较大的发展空间。考虑到浙江省“十四五”城镇化率达到75%的发展目标，这些县市将是未来浙江省城镇化发展的重点，譬如乐清、瑞安、宁海等经济基础较佳、人口基数较大的县市，未来城镇化发展质量尤为值得关注。得益于经济发展优势和较大的常住人口总量，这些城镇的新增城镇人口有望带来更快、更多购房需求。
另一方面，对于文成、泰顺、淳安等城镇化率水平较低的县市而言，城镇化率水平仍然有望保持每年1个百分点左右的快速增加，其城镇居民住房需求保持持续增长。结合这些县市的人口规模来看，其中临海、永嘉常住人口分别达到了111.7和98.7万，在较高的人口规模之下，城镇化率上升带来的住房需求增长更加值得关注。
但同样的，也有部分县市城镇化率水平较高，进一步提升空间相对有限，如龙港、余姚、义乌、慈溪城镇化率已经达到80%以上，未来城镇常住人口的增长主要依赖外来人口的导入，城镇化率上升速度不免会有所放缓。
3、慈溪、余姚等多县市GDP超千亿，经济实力不弱于传统市区（略）
4、多数县市城乡收入水平亦处于全国前列，经济繁荣夯实民富基础（略）
5、财政收支指标相对均衡，省级转移支付提升之下财政支出仍有较大提升空间（略）
6、大部分县域城建水平相对落后，近年仅义乌、海宁等少数县市投资强度较大（略）
0 3
多数县市难破楼市规模瓶颈 部分热点地区供求风险突出
经济产业活跃发展之下，浙江各县市的房地产市场同样十分活跃，在2021年上半年也成为各大房企的投资热点。不过，随着市场遇冷，这些县市的房地产市场热度也有所走低，市场环境也发生了较大的变化。本章，我们将从市场容量、楼市去化、房价收入比及地价变动等方面深入了解各县市当前的房地产市场发展现状。
1、仅三成县市年成交规模超100万平方米，慈溪、诸暨规模领先
市场容量方面。受人口规模较小制约，53个县市的2021年商品房成交面积多在50万平方米以下，占比达54%。其中，如舟山嵊泗、丽水景宁、庆元等常住人口在20万以下的县市，2021年商品房成交面积甚至低于10万平方米，市场容量相对较小。
不过， 成交规模超过100万平方米的县市也有18个，占比超过三成。 这些城市基本均为经济强市及人口大市，购房需求基数相对较大，因而成交体量也相对较高。譬如， 慈溪、诸暨、义乌 等城市的商品房成交面积均超过了200万平方米，其中慈溪2021年商品房成交面积达352万平方米，位居浙江各县市首位，也是53个县市中商品房成交量唯一超过300万平方米的县市。
不过，在房地产市场环境整体转冷的背景下，多数县市的商品房成交面积同比上一年明显下降。其中，永嘉县市的成交面积降幅最大，2021年商品房成交面积较上一年下降接近七成。在成交规模相对较高的城市中，慈溪、诸暨、余姚等城市的成交量也不及上一年，其中慈溪的商品房成交面积更是同比下降了27%，销售明显遇冷。
当然，也有少部分城市的成交量仍环比2020年增长，其中 12个城市同比增速超过了两成，市场表现相对亮眼， 比如武义、缙云、开化等县市的商品房成交面积增速甚至高达五成以上。
在规模超过200万平方米以上的城市中，义乌的成交面积也呈上涨趋势，2021年商品房成交面积为222.1万平方米，较上一年上涨了25%。结合人口数据来看，在经济发展持续活跃的影响下，2021年义乌人口指标表现亮眼，新增常住人口规模达2.27万人，位居各县市首位。得益于人口持续流入，义乌的购房需求支撑力也比较稳固，尤其是2021年上半年，市场尤为火热，也带动成交量大幅上涨。不过，进入2022年，受长三角中心城市疫情爆发影响，义乌的商品房成交也不可避免地受到了波及，成交规模也出现了下滑趋势，2022年前5月商品房累计销售面积及金额同比降幅都在25%以上。
2、市场转冷下楼市去化放缓，义乌、嵊州等中长期库存压力凸显（略）
3、高房价门槛之下，义乌、永嘉等高收入县市购房压力同样突出（略）
4、地市热度走低之下，温岭、临海等热点县市投资盈利空间有所修复（略）
5、诸暨、慈溪楼市表现最佳，规模、库存等指标均较为优异
综上来看，不考虑2021年度商品房成交面积低于50万平方米的县市，综合市场容量、库存压力、居民购房压力及投资利润空间等多方面来看， 慈溪、诸暨 等县市不仅规模指标表现突出，同时楼市库存压力也相对较轻，在地价有所回落的背景下，投资前景相对较优。
而 义乌、长兴 等县市虽然近来地价有所回落，但由于近几年土地市场供应较多，加之近来市场遇冷、楼市成交规模下滑，短中期内楼市去化压力较大， 近期投资需要谨慎。
表3.2 主要县市房地产市场指标评价（略）
0 4
人口流入助领军县市需求持续增长 山区县域承载能力存明显短板
综合前两章分析结论，就浙江省县市基本面指标的现状差异和发展空间分析来看，53个县市主要可分为四类：
第一类， 能级跃迁型： 这些县市城镇化率已达高位，人口持续流入，住宅成交规模也多在100万平方米以上，譬如义乌、慈溪等。在县域城镇化加速发展的政策利好下，人口吸引力进一步增加，市场发展前景值得看好。但需要注意的是，其中也有部分城市近年来土地供应过多，地价上涨过快，短期内存在一定供给侧风险。
第二类， 空间可期型： 这类县市城镇化水平仍处于中低位，居民收入水平较高，加强县域建设可推动人口进一步向城镇迁徙，住房需求增长主要依靠城镇化率增加。这类城市大多有一定的人口规模，且城镇化率中低位，譬如瑞安、安吉等。
第三类， 小县优市型： 这类县市人口净流入但基数偏低，住宅成交规模较小，但在不错的收入水平和适中的房价之下，居民支付能力较强，楼市有望走出“小而美”的发展之路，如龙港、嵊泗等。
第四类， “灯下黑”型： 即便是在共同富裕示范区内，浙江省山区26县中的大多数仍需努力“补短板”，不少县市城镇化水平仍在中低位，人口持续外流，住宅成交规模在50万平方米以下，如景宁、磐安等等。
1、能级跃迁：经济发展比肩强三线，部分县市近年土拍大热致供求风险攀高（略）
2、空间可期：城镇化发展空间较大，但住房交易增长仍需预期真正兑现
此类城市居民收入处于浙江省中游偏上的位置，大多在6-7万元之间，但距离义乌、玉环等城市仍有较大差距，城市人口流入流出相对平衡。城镇化发展水平均在65%以下，对比能级跃迁型城市而言仍有较大提升空间。再加之人口规模均在50万人以上，若“十四五”期间能够实现4-5个百分点以上的城镇化率提升，按照浙江省人均住房面积水平，可带来100万平方米以上的城镇新增住房需求。
但是从2021年这些县市的城镇率最新动向来看，受国内外经济形势和疫情因素影响， 各地城镇人口增长速度出现分化。其中临海市提升幅度最大， 城镇化率提升了1.5个百分点至51%，在超百万的人口基数支持之下，城镇常住人口单年增长1.7万人左右，在浙江省各县市中高居首位。临海市房价水平虽然已经在浙江省内处于高位，居民购房门槛较高，但在城镇人口持续增长的支持下，临海2021年商品房成交量延续上升同比增长13.6%， 并且房价水平进一步高企 至1.8万元左右，按统计公报数据估算，临海市2021年商品房均价同比增幅高达26%。
也有部分城市发展不如预期， 象山、长兴、德清城镇化率增长幅度均相对较小。以德清为例，《德清县新型城镇化建设“十四五”规划》中明确提出，力争到“十四五”末，常住人口城镇化率达到70%以上，预计每年增长超过1.5个百分点。但是2021年德清城镇化率实际仅较2020年提升了0.2个百分点，未来城镇化发展指标任务较为艰巨。另一方面，德清县1.8万元/平方米的住宅均价，也在很大程度上限制了住房需求的入市节奏。高房价水平叠加缓慢的人口增长，2021二季度以来德清房地产交易规模出现回落，2022年上半年商品房成交同比跌幅更是超过四成。
3、小县优城：居民支付能力较强，需求基数较低难以支持成交规模跃升（略）
4、“灯下黑”型：人口持续外流，需求增长有待承载力增加和收入水平提升（略）
0 5
头部县市需求增长领先 部分地区透支式发展致风险攀升
浙江省陆域面积中，山地占比75%，水面占5%，平坦地占20%，自古即有“七山一水两分田”之称。在省内多条山脉的区隔分离之下，3000万常住人口散落在53个县市之中，其中位于山区、海岛的县市即达到28个。正是在这一特殊的地理背景之下，浙江省县市虽然整体经济发展水平较高，人均收入处于全国前列，但内部横向对比来看，53个县市发展规模和经济水平显著分化。
就房地产市场角度而言，基于需求规模角度，更值得关注的还是那些 人口总量较高，人口稳定增长的规模较大县市， 其中那些 房价相对稳定、一二级市场规模相对平衡 的县市更加值得看高一线。但对于近年来少部分房价地价过快上涨、土地供应过多的县市，还是要警惕短期供求风险。
1、供给适度、需求稳增，慈溪、余姚楼市发展前景最为值得关注
优中选优之下，慈溪、余姚等作为浙江省县市中经济发展的佼佼者，不仅居民收入水平比肩强三线城市，人口规模与吸纳能力同样居于省内前列。就人口竞争现状而言，这些县市人才虽然在向省内更高能级的流出，但在中高收入岗位的支撑下，依旧吸引着大量省外人口的流入， 人口依旧保持净迁入的状态。 以慈溪为例，受邻近的宁波鄞州、杭州市区等人口虹吸作用，2020年户籍人口向省内净迁出1200人，但是从省外净迁入4700人左右，户籍人口因此正增长3500人，联系2021年最新统计数据也可看到，慈溪市户籍人口保持了3300人左右的正增长，而常住人口更是实现了2.6万人的增加，外来人口占比进一步上升。 对于这些“能级跃迁”型城市而言，若楼市供求指标保持相对健康，如慈溪、嘉善、余姚等，未来楼市发展最为值得期待。
此外对于那些居民收入处于浙江省中游，但城镇化水平发展空间较大、人口规模基数较高的城市而言，城镇化发展预期能够在“十四五”中如期兑现，那么大量新增的城镇人口亦将随之带来巨量的城镇住房需求，这些 新增城镇居民从“安居”到“乐居”的过程，也将为房地产市场带来一轮增量需求的市场空间。 如临海、平阳、宁海、安吉近年商品房成交规模均在150万平方米以下，而2021年新增城镇人口均在7000人以上，按照浙江省人均住房面积水平，均可带来超过30万平方米的新增城镇住房需求，增量需求规模不可小觑。
对于房地产市场而言，虽然当前因整体市场热度下滑影响导致楼市成交不振，但对于人口规模持续增加的县市而言，长期来看，需求侧支撑仍然是比较稳固的，尤其是外来人口流入较多的县市。就中长期发展而言，这些县市有望先于多数县市复苏，商品住宅成交规模维稳甚至上涨。
2、量价平稳之下小城楼市健康发展，零星投资机会亦可集腋成裘（略）
3、义乌、永康等少数县市量价波动过大，供求风险不容小觑（略）
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县域城镇化提速下，浙江县市的突出优势与结构性风险
一、人口流入放缓之下，“十四五”赋能县市促城镇化提速
1、开展新型城镇化“十百千”行动，赋予县市更多自主权
2、从全域旅游示范迈向大花园建设，为县市赋能促经济发展
二、整体经济发展全国领先，各县市人口吸引力显著分化
1、义乌、慈溪等县市吸纳人口表现亮眼，景宁、开化面临人口外流
2、浙江县域城镇化率均值仅为六成左右，仍具较大发展空间
3、慈溪、余姚等多县市GDP超千亿，经济实力不弱于传统市区
4、多数县市城乡收入水平亦处于全国前列，经济繁荣夯实民富基础
5、财政收支指标相对均衡，省级转移支付提升之下财政支出仍有较大提升空间
6、大部分县域城建水平相对落后，近年仅义乌、海宁等少数县市投资强度较大
三、多数县市难破楼市规模瓶颈，部分热点地区供求风险突出
1、仅三成县市年成交规模超100万平方米，慈溪、诸暨规模领先
2、市场转冷下楼市去化放缓，义乌、嵊州等中长期库存压力凸显
3、高房价门槛之下，义乌、永嘉等高收入县市购房压力同样突出
4、地市热度走低之下，温岭、临海等热点县市投资盈利空间有所修复
5、诸暨、慈溪楼市表现最佳，规模、库存等指标均较为优异
四、人口流入助领军县市需求持续增长，山区县域承载能力存明显短板
1、能级跃迁：经济发展比肩强三线，部分县市近年土拍大热致供求风险攀高
2、空间可期：城镇化发展空间较大，但住房交易增长仍需预期真正兑现
3、小县优城：居民支付能力较强，需求基数较低难以支持成交规模跃升
4、“灯下黑”型：人口持续外流，需求增长有待承载力增加和收入水平提升
五、头部县市需求增长领先，部分地区透支式发展致风险攀升
1、供给适度、需求稳增，慈溪、余姚楼市发展前景最为值得关注
2、量价平稳之下小城楼市健康发展，零星投资机会亦可集腋成裘
3、义乌、永康等少数县市量价波动过大，供求风险不容小觑
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