就在刚刚，今年苏州的第二场土拍圆满落下帷幕。
好家伙，当年苏州土拍，开发商披着三百多个马甲抢地的时候，土拍系统都安然无恙，谁也料想不到，今天苏州市区的土拍系统会 突然崩了 。
本来好好的今年第二场土拍刚开个头，沧浪新城地块抢破了头，结果土拍的页面突然打不开。上午的时候，官方还发公告，只说上午的四宗地块暂停，没说下午的三宗园区地块是否暂停。
等到中午之后，官方公告确定，下午的园区地块也暂停拍卖，择日再拍。
这个事情其实很有意思，也许只是很简单的一起技术事故，但是业内猜测纷纷，我们就不乱说了。
在目前苏州核心板块， 二手房踩踏式出逃 ，大批房东抛售房产，削尖脑袋也要去摇新房源的形势之下，继续供应核心板块的地块，会给楼市带来击鼓传花一般的效应，很容易导致整体价格区间出现结构式的风险。
所以 本场土拍的月亮湾地块，很有可能是近期苏州土地市场供应的最后一宗位于核心板块的地块 。
苏州去年今年的数场土拍中，已经 对核心板块过于倾斜 ，核心板块土地供应已经足够，接下来还是应该将新房市场的 重心回归到刚需刚改的视线之中 。
所以本场土拍的月亮湾地块从开场就有大量的出价，直接是破限价开局。
一方面是因为苏州的核心板块热度实在太高，已经脱离了地段、产品、发展等实际的价值评估体系，甚至连“倒挂”的概念都不再是主要原因，而是进入了恐慌阶段—— 如果我不买的话，未来进入苏州核心板块，也许要付出高昂得多的代价 。
另外一方面，也是我上面说的，但凡对楼市的情况有基础的了解的话，接下来也不应该再推出园区新区的核心板块地块了。
现在市面上有的，供应出去的新房和二手房住宅房源，已经足够苏州高端人群消化了。 如果形成击鼓传花的局面，等待苏州楼市的会是非常严重的后果 。
月亮湾地块也许是近期苏州高端住宅地块的绝唱，值得各家开发商好好下一番功夫的。
对于市场的分析，我们暂且告一段落，让我们来大致看看今天土拍的地块情况：
月亮湾16号地块
地块编号：苏地2023-WG-16号
属性：城镇住宅用地
容积率：1-1.2
建筑面积：37425平方米
设计要求：该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于6000元/平方米。
独墅湖高教区的地块，特别是靠着湖边的地块，不需要多做说明，全苏州没有人不知道这里的价值。
斜塘17号地块
地块编号：苏地2023-WG-17号
地块位置：工业园区金堰路西、东宏路北
容积率：1.8-2
建筑面积：57751.9平方米
设计要求：该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于6000元/平方米，该地块上住宅应当规划建设有单套房产建筑面积不高于160平方米的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。
斜塘在市场上还是比较受到认可的，特别近期安泰高扬国际广场有了解决方案，接受度上升了一截。
17号地块和6月底即将土拍的26号地块靠在一起，都在规划中的邻里中心马路对面，未来交通和消费、就学的基本需求都是能够解决的。
17号地块与去年成交，目前在售的保利天珺地块，与接下来六月底的斜塘26号地块相比，起拍楼面价都是24500元/平米。起跑线惊人地一致。
姑苏区沧浪新城15号地块
地块编号：苏地2023-WG-15号
地块位置：姑苏区沧浪新城宝带西路南、福运路西
地块属性：商住用地
容积率：1.6-2
建筑面积：81414平方米
设计要求：住宅建筑户型面积应不小于120平方米（包含公摊面积及套内面积）。地块内住宅应为全装修成品住宅，住宅装修成本3000-5000元/平方米。地块北侧区域须设置对社会公众开放且不可分割销售的体育运动场馆（计容积率建筑面积不少于3000㎡，内含室内标准游泳池、篮球、羽毛球等体育项目场地）。
沧浪新城这边去年没供地，最近的一次供地，现在还在售，名字叫桃溪澜园。
沧浪15号地块在运河边，西邻横塘，南接吴中，水系景观肯定是不错的，周边的交通配套、教育资源都已经成熟，加上地块内部有一个运动场馆，生活环境很好，档次当然也不低，各种功能都挺健全。
最关键还是这边的教育资源确实可以，破限价其实是理所当然。
跨塘18号地块
地块编号：苏地2023-WG-18号
地块位置：工业园区葑亭大道北、方湾街西
容积率：1.6-2
建筑面积：42558.1平方米
设计要求：该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于2000元/平方米且不高于5000元/平方米，该地块上住宅应当规划建设有单套房产建筑面积不高于160平方米的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。
去年成交的保利天汇地块，当时的成交楼面价是2万元/平米，保利天汇现在备案价是3.54万元/平米。
本场土拍，跨塘18号地块的起拍楼面价上涨了500元/平米。
平江13号与14号地块
地块编号：苏地2023-WG-13号
地块位置：姑苏区日益路北、广济路东
容积率：1-2.2
建筑面积：44759平方米
设计要求：住宅装修标准不低于2000元/平方米。
地块编号：苏地2023-WG-14号
地块位置：姑苏区日益路北、文陵路西
容积率：1-2.2
建筑面积：75537平方米设计要求：住宅装修标准不低于2000元/平方米。
平江新城13号和14号地块很有意思，这边基本上都是一大片空地，道路什么的都规划好了。
就目前来说，这一大片可以算是平江新城未来的核心区，中骏天汇和融信海月平江都已经交房入住，但大部分配套设施暂时还停留在纸面上。
比如说这边有规划小学和中学，有规划商业和运动场馆，但是距离建成还有段时间。
也就是说这边未来的上限很高，但目前还处于板块的下限，所有配套都得依赖板块外的设施完成，比如说商业，要去万达或者繁花中心，上学要去梓义或者平润，等到规划中的小学建好之后，才能入学。
现在平江新城的新房市场几乎没啥房子卖，新地块的上市，至少保证了年底到明年的新房供应。
苏州湾4号地块
地块编号：WJ-J-2023-004
地块位置：吴江东太湖度假区（太湖新城）笠泽西路南侧夏蓉街西侧地块
容积率：1-1.3
建筑面积：88369平方米
成交楼面价：17681元/平方米溢价率：1.03%
竞得单位：中建三局
设计要求：住宅装修标准不低于3000元/平方米。
吴江太湖新城方面，住宅的水平和档次同样提升得很高，笠泽之星这种老盘就不用说了，前不久上市的润樾江南，低密度大面积，对于吴江当地的高端购房者而言，还是相当有吸引力的。
中建三局再次拿地，估计能够将笠泽之星的口碑和客户群体导入到新的楼盘里去。
渭塘19号地块
地块编号：苏地2023-WG-19号
地块位置：相城区渭塘镇渭中路南、玉环路东
容积率：1-1.05
建筑面积：31584平方米
设计要求：住宅装修标准不低于1500元/平方米。
渭塘这宗地块是为相城北部片区提供了新的一个刚需楼盘，成交楼面价刚刚到一万一平，最终的价格就比较好理解，估计两万出点头，与渭塘目前在售的新房楼盘相比，应该还是维持了平价的价格水准。
总结：
实际上土拍是否推迟，和土拍的大致结果并没有太大影响，终归会破限价的地块就那么几宗，比如说月亮湾地块，比如说沧浪新城地块，其他的地块基本上会在起价附近，不会有太高的溢价率。
所以对于我们吃瓜群众来说，大概有这么个概念就足够了，那些突破限价的高端改善我们没必要多加关注。最值得关注的，对于刚需而言，渭塘有新的地块进场，高铁新城的刚需朋友可以了解一下；对于改善而言，平江新城的两宗新地块也是相当抢眼。
