◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
被作为示范房企的发债，当前也只是“毛毛雨”，似乎难解“解渴”庞大的开工、建设等公司运营对资金的需求。
看准时机“卖子”救急，成为很多民营房企的首选。眼下，旭辉也不例外。
8月上旬，旭辉控股拟向林氏三兄弟6.74亿港元出售香港英皇道“正拆迁”项目60%股权，剩余40%股权为项目合作方宏安地产所持有。
大家都知道，林氏三兄弟正是旭辉控股的实际控制人，上述关联交易被实为老板拿钱为上市平台注资解危。传递到资本市场，这当然是一件振奋人心的好事。
不过，这桩买卖又现波折。9月6日上午，旭辉控股公告卖方从旭辉全资附属公司变成非全资附属公司，买方由林氏三兄弟100%控股公司变成香港的“华王有限公司”。
相比此前出售方案涉及目标公司结欠卖方合计约6.54亿港元股东贷款，旭辉此次向第三方“华王”公司出售的新方案将关系到11.65亿港元的股东贷款被腾挪出来。
从上述支付步骤看，目标公司涉及卖方1.128亿港元银行并购贷（收购香港项目），向WOP SPV（宏安地产全资公司）支付约5.43亿港元承兑商票，向旭辉支付6000万元定金及约6.22亿港元后续款项。
实际上，旭辉显然剥离标的公司并表下的债务压力，此次出售将实现债务"出表"，还能腾出一部分流动资金，即经扣除开支后净额约6.81亿港元。
再看一下标的公司香港项目，位于英皇道101号及111号，总占地约1.27万平方英尺，原建的商业大厦正处于拆迁期，旭辉此前购得耗资约18.8亿港元，计划重建成配套商业的住宅项目，预计2026年完成，截至6月底评估值约20亿港元。
另据悉，华王有限公司分别由宏安地产及APG SPV最终各拥有50%权益。其中，APG SPV为荷兰的汇集基金，也是全球最大的养老金投资机构之一，宏安地产为港资上市房企，业内主要在香港。
注意！9月初，宏安地产曾公告向合资公司（宏安地产与APG SPV各持有50%股权）出售香港一处持有型物业100%权益，总交易约5.55亿港元。
宏安地产出售的这个项目位于香港鸭脷洲大街128-10号，总建面约3.68万平方尺。这笔交易将为其降低负债2.43亿港元。
截至今年3月底，宏安地产负债比率68.2%，依然处于高位，现金及现金等价物8.31亿港元 ，一年内到期的计息银行及其他借款19.3亿港元，短债偿还压力巨大，去年收入和归母净利也很惨淡。
依此来看，华王13.4亿港元接盘旭辉香港物业项目，背后虽宏安和荷兰基金和持有50%权益，但考虑到宏安债务及现金压力，外界猜测更多是荷兰基金出钱、宏安负责开发。
再看旭辉，今年上半年确认营收297.2亿元，同比下滑18.3%；净利53.6亿元，同比下跌64.5%；归母净利7.31亿元，同比下滑79.7%；归母核心净利18.2亿元，同比下跌45.6%。
上半年，旭辉毛利率20.7%，跟去年同期持平，但比去年全年稍高，核心净利率6.1%，相比2021年上半年9.2%及2021年全年6.8%，持续下降。过去素称“三好生”的旭辉，这个中期业绩让业内大跌眼镜。
前6个月，旭辉新获6个项目，平均拿地成本约每平米10662元/平方米，相比2021年新获66个项目平均拿地价7500元/平方米，明显上升了，在房价上涨受限下，未来盈利空间必受影响。
上半年，旭辉取得合同销售额631.4亿元，比去年同期1361.5亿元下跌53.6%。截至6月底，旭辉账上现金及银行结余312.45亿元，比去年底467.10亿元减少约152亿元。
就债务结构看，旭辉一年内到期的境内银行借款及公司债合计95.6亿元，境外银行及公司债合计约97.8亿元，总计193.4亿元。截至6月底，旭辉现金短债比率1.62倍，剔除预收款的资产负债率、净负债率分别为67.7%、78.5%。
对照“三道红线”，旭辉虽为绿档，但后两个指标依然较高，虽比上半年激进的滨江集团净负债率85.8%低一些，但比万科净负债率35.5%、龙湖净负债率55%、金地净负债率57.8%，则明显要高一些。
参考《旭辉年内“二度”澄清现金流，资本圈究竟在担忧什么？》一文。旭辉控股董事局主席林中近期还说，“旭辉到目前为止没一笔负债违约，没一笔利息没有支付，我们也有信心能100%回购所有到期债券。”
近来，龙湖、碧桂园、旭辉、金地等多家大型民营房企被监管层列入由央企“中债信增”全额担保发债的示范性房企发债。
这是一个重大利好，但旭辉面对旗下庞大的项目资金需求，仅靠发债恐难解危，加大对外资产腾挪，一方面可以大额减债，另一方面还能换取现金流，一举两得。
唯有“活下来”，依靠民企的灵活机制和老板的拼劲儿，还怕未来没市场？