对于千千万万的无房者而言，过去这一年多，房地产开启“降温通道”，着实让人喜不自禁。统计局数据显示，全国住房均价确实迎来了实质性下降：6月份全国商品房销售均价为9753元/平，较2021年一季度10658元/平，下降了905元/平，降幅达到了8.5%。
此外，更重要的是，过去这一年多，受金融政策收紧影响，涉房融资渠道逐渐变窄或被封堵，房企巨额债务压顶，叠加销售额大幅下滑，很多开发商也迎来了“生死攸关”的重要时刻——经营都成了问题，更别提开发建设了。所以我们看到，自去年4季度以来，全国多地都掀起了一股“停工潮”。这种情况下，很买房人花了半辈子积蓄购买的房子，无法按时交付。
面对房地产出现的种种问题，虽然过去这大半年，上至央行、住建部，下至地方城投、房地产商会、金融机构等都在积极施救，但市场也未能有明显起色。从上半年房地产投资增速、土地出让金、商品房销售业绩、房地产新增贷款等数据来看，目前地产行业很多指标同比增速是在 -40%、-50%。
经济学家任泽平研究认为，房地产发展，长期看人口，中期看土地，短期看金融。根据任泽平的理论，我国的房地产短期恐怕很难走出“泥潭”了，因为人口、土地、金融等关键指标，都迎来了巨变。尤其是人口大幅锐减，可能加速我国债务、房产泡沫的破灭。
8月11日，中泰证券首席经济学家李迅雷发表文章称，“人口负增长时代，地产、金融及细分行业将迎来大变局。”在他看来，随着经济增速放缓，房地产企业将面临重整，民营房企发展空间将不断缩小，城市间的分化也会加剧，整体来说，一二线城市的房地产景气度会高于三四五线城市。有些城市甚至可能会出现，家庭资产大幅贬值的恶果。
值得一提的是，原央行副行长吴晓灵在清华大学演讲时也曾表示，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，是每个国家、每个人都要面对的现实。”
大家不要觉得，这是危言耸听。银保监会主席郭树清，对房地产最客观的评价是：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”
“灰犀牛”和“黑天鹅”一样，都是专业金融术语，后者比喻小概率而影响巨大的事件，前者则比喻大概率且影响巨大的潜在危机。说白了就是，大家都太习以为常，而往往又容易忽视风险的存在。正容易被忽视，所以才影响巨大。
以日本为例，上世纪90年代，全民炒作房地产，最疯狂的时候，大城市的房价一年上涨一倍多。彼时，很多日本的专业人士，狂妄地喊出“卖掉东京，买下整个美国”的口号。更有数以万计的人坚持认为，房地产会兴旺一百年，房价永远不会下跌。最后的结果却是，短短不到2年时间，日本的房地产泡沫就破灭了，房价、地价一落千丈，整体跌幅超过80%。尤其是东京的房价3个月内暴跌65%，最终跌幅为90%。无数高杠杆买房、或者高位接盘的日本市民，几乎是一夜之间，从富翁变成了负翁，房地产哀鸿遍野。
经济学家陈海滨曾指出，如果我国的房地产泡沫不断膨胀，最终发生破裂，情况会非常糟糕，根本原因是我国的住房资产占绝大多数家庭总资产的比例超过了70%。换言之，老百姓的家庭资产都捆绑在房子上面了。所以，这也是为什么近年来，国家屡屡强调，要“严防系统性金融风险”，尤其是要“严防房地产领域风险”。
理解了这些之后，我们也就明白了，为什么这几年，国家层面开始大幅收紧涉房融资，出台措施倒逼开发商降负债——一方面，房地产完成了阶段性历史使命，确实需要“让位”了；另一方面，房地产吸纳了太多信贷、社会资金、人力资源，阻碍了其他产业的发展，必须对其进行纠偏。
我国的房地产有泡沫，这是毫无争议的
通过三个指标可以管中窥豹：1、诸葛找房网数据显示，全国主要50城，房价收入比超过13.1，高于公认的国际合理区间；2、2021年末，我国居民家庭负债率高达72%，已经触顶了；3、此外，国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，但我国租售比严重偏高，诸葛找房报告显示，50个大中城市平均租售比为1：611。
有泡沫，不代表泡沫已经大到要破裂的程度了。换句话说，我国的住房市场整体泡沫水平其实并不高，只是存在结构性泡沫。什么意思？就是部分城市泡沫过大，可能超过了安全范围，部分城市泡沫较小甚至是没有泡沫，不需要过度担忧。
央行报告显示，我国家庭70%的财富是房子，户均拥有资产高达317.9万。换言之，我国家庭平均222万的资产，都是以住房的形式呈现的。这意味着，如果房价下跌，家庭资产也会跟着贬值、缩水。
明年起，做好“资产贬值”的准备
虽然目前，我国的房地产泡沫没有到破灭的阶段，而且如经济学家马光远所说，我们没有做好资产泡沫破灭的准备。但是作为个体而言，应该要有这种意识，同时要提前做好家庭“资产贬值”但准备。
为什么这么说？主要是基于三点：
第一，房地产税这个“靴子”即将落地，未来持房成本将大幅增加。房地产税这个“大杀器”到底什么时候会正式出台，现在还无法给出答案。但是从财政部高层释放的信号来看，5年内，一定会开启试点工作。在专家看来，首批城市也可能会扩大到10个左右。所以，房地产税这个不确定因素，一定要成为绝大多数投资房产的人，必须考虑的选项。
房地产税是财产税，征收的对象是所有人，而且大概率会以“累进制”的方式征收，所以未来房子越多，可能要缴纳的税费越高。换言之，持房成本大幅增加。这不仅会逼出很多空置房，还会引发短期的“抛售潮”。
第二，房价上涨预期彻底扭转，全国绝大多数城市或将步入房价“稳中微降”阶段。
前面提到，过去这一年多，全国商品房销售均价不涨反跌了8.5%。另外，中指院数据显示，7月全国百城新建住宅均价为16204元/平方米，环比微跌0.01%，同比上涨0.52%；二手住宅均价为16012元/平方米，环比下跌0.09%，同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。由此不难看出，其实过去这一年多，投资房产整体来看都是亏本的，而且是大幅亏本。全国百城的房价涨幅都这么差，更何况其余500多个名不见经传的三四五线城市。
也就是说，楼市经历过去这一年多的调整后，房价上涨预期已经彻底扭转了，尤其是绝大多数产业单一、人口严重外流、经济落后的城市，很多房产都是不断贬值的，这意味着很多家庭的资产都是在不断缩水的。
第三，经济增速放缓，下行压力加大，将重塑房地产市场。
直白点说，未来房地产行业更多的是结构性变化，即机会属于少数经济发达、人口增量城市，像2009、2016年出现的房价“普涨”更是不可能再出现。
实际上，上半年房地产投资对经济增长已经由前些年的拉动转为“负贡献”了。长远看，经济增速下行，对房价的影响，比各种调控政策可能都要大。这一点很容易被忽视，但又是潜移默化影响巨大的因素。
综上所述，我们提醒大家早日做好“资产贬值”的准备，并非危言耸听，而是基于房地产、经济、人口等现状的客观分析。殊不知，其实今年上半年，受疫情、通胀等多重因素影响，老百姓已经开始加大力度存钱，不敢消费了——央行数据显示，上半年居民存款新增10.33万亿。大家消费支出越来越谨慎，本质上是对未来没信心的体现。当然，更重要的是，越来越多的人意识到，未来绝大多数城市以住房为代表的家庭资产可能贬值，已经开始早做准备了。