作者：子非鱼
01 | 鼓励农民买房
在寻找接盘侠的路上，开发商与地方城市，可谓不遗余力。
我们已经见识过建业地产在河南某些县级市开启“小麦换房”、“大蒜换房”活动，也见识过保利在江苏某市推出购房送土猪的活动。
也见识过有的城市为了卖房，将卖房指标摊派给公职人员，并纳入购房指标。还见识过一批城市鼓励公职人员组团购房。
尽管从市场的检验效果来看，着实有限，但在困难面前，很多城市依旧没有被吓倒，依旧不断跟进。
近日，长春市就进一步发布了鼓励农民进城购房的游戏规则《关于进一步给予进城农民和来（留）长人才购房补贴政策支持的通知》，明确提出：
对于进城农民购买90平方米以下新建商品住房，且为个人首套唯一住房的，给予200元/平方米购房补贴。
一平米补贴200元，一套100平米的房子，补贴2万元。这点补贴，能否激发农民的购房欲望另说，最关键的是，现在的农民，哪有这么多钱进城购房？
这已经不是长春第一次鼓励农民购房了。
去年，长春就发布过鼓励大学生、农民购房的政策，当时的规定是：
首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才，按人才50元/平方米；进城农民，给予80元/平方米的补贴。
去年给农民的补贴是80元/平米，现在提升到了200元/平米。
不止长春，截止到目前，还有 延吉、泰州、遵义、玉林、安徽泗县、盐城市阜宁县、吉林市代管县级市桦甸市、贵州省黔西南州晴隆县、四川省凉山彝族自治州宁南县及安徽省潜山市 等10个城市，发布了各种以补贴为主要方式的鼓励农民购房的活动。
农民，已经不够用了。
02 | 鼓励农民买房城市的共性
这些发布鼓励农民购房政策的城市，有很多共性：
第一，房价都在下跌。
比如长春，国家统计局的数据显示，6月份新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.8。
此外，长春目前的二手房均价较2020年下跌了5.3%，是34个房价至少回到三四年前的城市之一。
数据来源：国家统计局
再比如玉林。广西玉林，可谓是今年话题最足的城市之一。多次因为奇葩的鼓励购房政策登上热搜。
此前，媒体曾公开报道，玉林为了推动农民买房，将卖房任务摊派给了公务员，纳入政绩考核。有公务员去村里上门挨家挨户推销房子。
此外，不久前还被爆出， 体制内工作，优先录用购房毕业生的鼓励购房手段。
根据第一财经披露，《玉林市卫生健康系统引进卫生人才支持加快人口进城政策措施（试行）》中明确写着：
市直各医疗卫生单位要大力支持人口进城就业工作，优先聘用符合条件且在同等条件下已在玉林城区新购房的应届毕业生。
奇葩招数背后，是玉林房价下跌，卖地收入干瘪的。
玉林在上一轮房价上涨潮中，中心城市区的价格从2015年的3K元/平方米左右，上涨到了2017年的5K元/平方米左右，之后又冲破了6K元/平方米。
而目前，根据中国房价行情网数据显示，玉林新房价格持续下跌，最新均价为5115元/平方米，环比下跌3%，相比去年同期每平方米跌幅超千元。
跌幅之下，目前玉林的新盘几乎都在打折促销。更为关键的是，整个上半年，玉林只卖出了5宗地，土地收入只有7.1亿元，而2021年玉林去年卖地超100亿元，过山车般的数据，细细品味吧。
第二，大多都是三四五线城市，库存高企，人口大多都在流失。
这10个城市，除了长春，其余都是三四五线城市。正因为大多是三四五线城市，才能想出鼓励农民购房的措施，换做一线与强二线，根本没有这个基础。
然而，想出如此下策的背后，是三四五线城市人口流失和库存高企。
长春目前人口虽然还在增加，但增幅已经微乎其微。去年常住人口只增加了2.03万人。
目前，整个东北地区，只有沈阳、长春人口在增加，其余包括大连、哈尔滨在内的城市，都在减少。
数据来源：各城市统计局
玉林方面，根据其统计局披露的数据来看。
玉林市2018年常住人口为584.97万人，2019年为587.78万人，七普时期公布的2020年11月份数据是579.68万人，2021年年末为581.58万人。
一句话概括，玉林人口也开始通缩，2021年相较于2019年高点时期，常住人口减少了6.2万人。这些流失的人口，大多去了广东。
至于其他三四五线城市，来看一个整体数据就明白了。
前几天，我梳理了一下目前公布数据的261个地级以上城市去年的人口变化，其中131个城市人口在减少，减少比例超过了一半。
去化方面，目前一线城市去化周期为17.96个月，二线城市18.99个月，三四线城市整体去化周期超两年。
具体来看，长春是当下去化周期最长的中心城市，长达125个月。去化周期最长的五个中心城市，东北四个主要城市全部在列。
玉林方面， 商品房去化周期在2至3年之间。但如果考虑潜在供货，按照目前流速，去化周期可能在5至10年之间。
面对这些情况，这些城市也是没辙了，本身的竞争力微弱，人口大多又在流失，经济又疲软，毫无亮点，推动农民买房，似乎成了他们托举楼市唯一的指望。
03 | 让子弹继续飞
管用吗？当然不管用。
长春去年就发布了农民购房补贴，依旧阻挡不住房价下行，库存依旧在积累，去化周期仍在不断延长，风险依旧在叠加。
很简单的道理，在当下的大环境下，包括中产阶层与普通工薪阶层都存在较大不确定性，收入都不可避免地遭遇了冲击，遑论农民。
农民一年能有多少收入，农民工一年能有多少收入，在当下的大环境下，引导农民进城购房，给予补贴，看似是一种体恤，但背后都是城市与房企自身的利益考量，但农民就那么好忽悠？
对于当下的房地产市场，回暖仍需要漫长的时间等待。对于当下的购房建议，我在昨天的文章中已经说得很明白，在此再重复一下：
第一 ，当下的大环境已经充满着较大不确定性。
第二， 居民的杠杆率已经很高。过去几年，有实力买房的人，基本都已经出手了，而且很多都是掏空了六个钱包，剩下的到现在还没有买的，基本都是缺钱的。
第三， 房地产市场目前仍在出清，尽管有保交楼明令，但出清仍会延续，买房的风险依旧在。
总而言之一句话，购房不用着急，让子弹继续飞。