◎作者 | 爱丽丝
◎来源 | 掘金日本房产（ID：Japan_gold） 已获授权
因为工作的原因，我经常在网上翻看日本相关的文章。关于这个国家，国内互联网热文写得最多的莫过于几个关键词：低欲望、衰弱、老龄化、少子，最近还多了俩—— 日本制造衰败、日本人不投资。
要说前面四个关键词毕竟是日本人自己说自己，外人最多也就是转述，不足为奇，毕竟全世界最热衷于看衰自己国家，并还有很大影响力的群体，大约肯定就是日本人了。
不过，后面的两个词，特别是第二个，日本人不投资，我是第一个不赞同的。
基本上说日本不行的文章，都会提到上世纪末的泡沫破灭、错过互联网“失去的一代”。之前的发条拧太紧，因此如今不再对任何事情抱有热情，其中就包括房地产。
太多文章强调“日本人不投资房地产”，为什么？因为你们喜欢看呀。但这其实是很典型的错误认知。
要纠正它，首先得介绍一个新词。中国年轻人很多新概念是从日本来的，比如御宅族、壁咚、萝莉控等等，2020年后多了一个“FIRE”，若是动词，字面意义是“开除”，但它其实是一个词组的缩写。
这个词的全称是“Financial Independence, Retire Early”—— 达到了财务独立，然后退休。 它起源于上世纪末的美国，但疫情元年于日本爆火，2021年又传入中国。豆瓣上有个“FIRE生活”小组，一年半内已经吸引了21万名成员，每天都在讨论想如何实现提前退休。
为什么要介绍这个词？因为日本一家问卷机构在对1019名FIRE人群的调查结果显示，从房产投资中获得收益，得以支撑其退休后生活开销的人，占总人数的26.5%。
每四个FIRE人里，就有一个投资日本房产，这个比例可还行？
意味着，日本房产投资的收益，不仅足够支持人们的日常开销，甚至绰绰有余。
接下来就讲一讲我身边的日本人（或在日华人）FIRE的真实经历。
从工程师变成教育者， 工资缩水的ポコさん
说到收租投资，国内大多数人会想到“拆迁造富”。这些人祖上积德在一线市中心有地，又赶上政府急着拆地重建、整顿市容，就拿到手一堆房子。
地处中心，地价高自然房价高，同时还临近金融中心，大批白领上班族有租房需求。挖掘机一拆，地主还是地主，拿两盘钥匙，穿个人字拖，吊儿郎当喝早茶，优哉游哉。
在东京，这样的事情也同样成立，只是没有了祖上庇护，需要仍在上班时就不断积累。
比如这位资深工程师ポコさん，因为日文太麻烦我们暂且叫他P先生。
P先生离职前，在一家外企从事工程师管理工作，手下管理着数十名下属，有着不错的收益。但从小就希望从事公益教育的P先生，辞去工作后，用自己的专业知识，教孩子们如何在社会上立足、理解社会规则。
但这样一来，他的收入马上缩水到原先的1/4，加上家里有两个孩子正在上大学要开销，支出大于收入，P先生看到每天的荷包都在缩小，很是焦急。
那段时间，恰逢P先生身边的朋友投资的不动产，规模在一点点扩大，他发现投资房产也是个机会，于是放下了戒备心，开始筹备让自己早日实现财务独立的资产配置计划。那一年是2011年。
次年，P先生全面投资房地产。
追求现金流，也要储蓄， 房产投资的资产形成
在跟房产中介了解各类租客信息时，P先生发现，不少租单间的人（特别是男性），租房的时间都特别长。有的从26岁一直租到他看房时的46岁，20年之久还要续租！
都说日本人单身化、低欲望，按部就班上班族，没想到被外人诟病的民族性，正好打中了房产投资的需求。
因此，P先生就主动关注位于东京市区的 单间投资标的 ，这些房产包括强调现金流的低价小单间，也包括好脱手、需要贷款的RC一栋楼、或者新建的木造楼。
日本人相对外国人购房有一个优势： 个人也可以贷款买投资房 ，特别是知名开发商开发的新房。
P先生选了一套钢筋RC公寓，建造时间25年，贷款下来毛年收益达到11%，他看中房子地处交通枢纽附近，租客也表现出极强的稳定性。
而后，他又贷款购买了一栋大开发商开发的木造楼，用杠杆给他赚来了7%的回报。不过贷款也有限度，P先生不想背负很多债务，所以也全款买过几个小公寓。
除了现金流，P先生还关注房产给他带来的 “无形储蓄” 。买房对他来说就是间接储蓄，如果是全款买的房，那么收租除了补贴现金流，当总金额越接近房价，他后续卖的价钱就越是收益；同样的，他贷款买的房，还掉的债务越多，他累计的收益也越高。
易于脱手的小公寓，买下就相当于有无形储蓄
与此同时，卖房只是储蓄变现。“就算不卖也没关系，因为有收入，如果卖了，我很幸运能得到资本收益，不是吗？”
P先生在2011年立下了一个目标，55岁时年现金流能达到2000万日元， 赚取CASH 1亿日元，FIRE然后移居泰国。
在泰国面朝大海悠闲生活，P先生供图
没想到十年过去，如今P先生相当于超额完成目标。55岁的他年现金流3000万日元和CASH 8000万日元，虽然存款还有2000万没达标，但每年现金流多出了1000万。对他来说，这个储蓄不工作就绰绰有余了。
如今，P先生成功实现FIRE生活，这个时候他又有了新目标，利用他作为外商和教育家的从业经验，以及他强大的工程和英语能力，为无法在东南亚接受好教育的孩子创造一个平台，为国际做出贡献。
而要做这样烧钱的事业，产生稳定现金流的房地产投资必不可少，所以他如今仍然在投资房产和选择新标的。
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阅读 【日本选房指南】 ，了解更多 内行人的选房、买房标准 ~
在日本买一栋楼, 收租够生活
在日本，甚至有人出书教人如何投资房产，以达到FIRE的目的，
翻开这本书的目录能发现有不少FIRE房产投资的事前准备、选房小技巧，
作者冈本康今年58岁，爱知大学法学院毕业，一直在做销售相关的工作。经过30多年的工作打拼，他在不动产上的投资金额已经达到10亿日元。
2021年3月，冈本结束了上班族生活，达成FIRE目标。如今，房产投资形成的现金流每年有8位数，而房产以外的资产也有九位数。这些都是他作为普通上班族，领工资外加不断投资楼、股市积累下来的财富。
现在冈本在经营一家不动产资产管理和情报分享的服务平台，为那些想做日本房产投资以达到FIRE目的的人，提供支持，相当于半退休状态。这里又可以实力抨击那些说日本人70多岁还工作的“工作致死论”了。
除了日本人投资房产从而实现财务独立、提前退休，我们的中国买家客户中，也不乏这样的“半FIRE”人群。
他们普遍在40岁左右，一般会买总价1~2亿的一栋楼资产，有完整的土地，银行融资评估也有优势。首付5成的话，在中国上班期间存够了300万人民币的资金，便可以通过我们贷款买房。
其中一间留出来开公司、办理经营管理签证，可以选择租赁业务，移居日本收收租。有了房产也为后续在日本开展其他事业提供保障。
我们有一位客户，40岁前工作和炒股积累了400余万人民币的启动资金，找我们在日本买了一栋5户的小楼。
如今月收入84万日元，还掉月供还有50万左右，相当于年收入600万，超过了日本全国的平均工资（日本国家税务总局统计，2020年上班族平均工资为436万日元）。有了房，他们一家三口在日本的生活基础也更扎实。
所以，如果你想投资房产收租做FIRE，还是要早早开始规划，仅投资一两套小公寓并不够，有一定的启动资金，一步到位投个大物件，成功的可能性会更高。
当然，完全投资房产也不行，要综合自己的账户进行分散投资。有一位“半FIRE”的日本人分享过他的投资账户，房产投资占其30%左右，其余是股票和太阳光板这类新能源资产。
各位要结合自身实际情况来规划资产。引用高瓴投资张磊说的一句话，“投资到最后，反映的是你个人的真实性情和价值观……成功诚然需要运气和机遇的配合，但能否幸福地去做投资则掌握在你自己手里。”
最后祝大家都能幸福地投资，早早实现FIRE自由！