岂止小麦、大蒜，房地产一天比一天魔幻。
01
西瓜也能换房？
你永远不知道，这一届开发商为了卖房能有多拼！
过去20年，房地产行业营销策划正招、奇招、怪招频出。 在房子不愁卖的时候，开发商重点营造产品高大上的定位 ，让业主产生奢华高贵、睥睨众生的优越感，为的是卖出更高的价钱。
2008年前后楼市急转直下，策划专家们则集中炮火营造焦虑感，让观望者赶紧出手是他们的头号目标，为此有的甚至打起了色情擦边球。
如今楼市再次进入行业寒冬，开发商们又开始玩起了骚操作—— 用农产品换房子，土味拉满，从天堂坠落地狱。
继“家电下乡”“汽车下乡”之后，在一些经济低能级城市，涌现出一股“房子下乡”的新苗头。
先是河南，搞了一波小麦、大蒜抵首付的活动。因为受到太多舆论关注，原计划持续到7月10日的活动，仅仅推了两天就提前终止了。
但两项农产品促销的“滑铁卢”并没有阻挡类似活动的脚步。
这一波操作，犹如行业明灯，给其他开发商指明了方向 ——引来新鲜水果的闪亮登场。
最近“包邮区”也有样学样，虽然受限于疫情防控不能亲自去河南调研，但网络信息发达，宛如开设了云课堂；位于南京江宁的新城云漾滨江推出“西瓜换房，最高抵10万”活动，引发热议。
据开发商发布的海报显示：
10元/斤收购西瓜，冲抵房款！（每套房收购上限为1万斤），活动时间为2022年6月28日-7月15日。
现在正是西瓜销售旺季， 目前的市场价是3元/斤，新城以10元/斤的价格回收，相当于给购房者补贴了7元/斤。
按照每套房1万斤收购上限算，开发商补贴了7万！优惠力度还是比较大的。
无独有偶，6月29日，一张网传海报显示，位于江苏无锡阳山的楼盘——弘阳·悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。
楼盘销售确认，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。
要不说现在连“地产下乡”都开始搞内卷了 ，前脚西瓜换房，最高抵10万；后脚水蜜桃换房，最高就可以抵将近19万，一个比一个力度大。
然而，从开发商这些动作中，我们似乎也能感觉到： 楼市确实遇冷了。
02
这回真的急了！
之前，由广州带动的楼市躁动，迅速传至粤港澳大湾区其他城市，发生了“城传城”现象。
在上一个多月，湾区楼市交易情况还算不错。
5月26日，惠州中海龙湖百贤府备案单价26705元/平米起，最高价格破3万，32345元/平！整个均价破3万！给当地低迷的楼市注入一针强心剂。
广州售楼处也排起了长长的队伍，防疫、买房，两手都要抓。
深圳“日光盘”重现江湖。
紧挨着深圳的东莞，楼市也创下年内最好的成交记录。
还有佛山，新房成交量涨幅全国第一！
可是， 个别现象并不能说明整体趋势，个例不代表普遍情况。
从数据来看，目前楼市并没有真正回暖。
按照业内经验， 6月往往是上半年楼市成交热点月。 但今年进入6月以来，热门一、二线城市楼市成交量同比均下滑。
根据某地产研究中心的数据，6月，在其监测的50个城市中，一线城市只有深圳的楼市成交量环比上涨，一线城市总体成交量环比 下滑8%。
二线城市中，苏州、南京、厦门等近期房价领涨全国的热点城市成交量环比继续回落，跌幅均在20%以上，二线城市总体成交量环比 下滑6%。
各线城市合计环比 下滑5% ，这是各线城市成交总量连续三个月环比下跌。
在近期一系列稳楼市措施影响下，一线城市楼市成交同比仍 降16.1%。 全国 100 个城市新建商品住宅成交面积为 2837 万平方米，同比 下降 34%。
虽然经济预期在恢复，疫情所带来的影响也逐渐被平复，就连各地松绑楼市的红头文件都不知道出了多少，但楼市并未如预期那般开始强势反弹。
房子，还是卖不出去。
然而，从小麦换房、大蒜换房，到西瓜换房、水蜜桃换房……最近楼市“超常规”奇招频频。
看起来不可思议，但开展起来却格外顺利。
比如说， 大蒜抵首付，活动一出，蒜农们踊跃拿着大蒜去建业楼盘换房 ，活动推出16天，就成交了86万斤大蒜，建业城项目来电2859组，到访852组，成交了30套。
小麦换房的活动刚刚开始，来咨询的人就非常多，比之前的营销效果还要好。 结果，引起社会太多关注，为避免引发误解错读，而提前结束。
相比于官方对于新招、奇招推出的谨慎， 开发商们则显得更为大胆。 小麦大蒜与瓜果梨桃或许没想到，自己有一天能在楼市实现身价翻好几番。
当然，也正是因为小麦换房、大蒜抵首付这些魔幻措施，效果出乎意料，进一步激发开发商用“奇葩招数”开始自救。
03
楼市最后的疯狂？
今年楼市下行的气氛大家都能感受得到； 从红头文件到银行信贷，从国资入场到城投发力，救市的步伐越来越紧迫。
现在开发商不断“秀下限”，大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃也能成为硬通货。
这是不是楼市进入最后的疯狂时刻了？
其实，这不是楼市疯了，而是开发商疯了，被债务和回款压力逼疯了，使出浑身解数来搞促销。
就拿河南大蒜、小麦换房子的事来看，搞出这件事的是谁呢？是鼎鼎有名的建业集团！
建业集团深耕河南，被称为“河南房地产一哥”。其上一次出圈还是在2021年，一份建业集团写给河南省委省政府的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网络流传。
《报告》称，7月份以来，因汛情和疫情的双重影响，建业集团业务发展遭受严重损失，且已出现重大风险和危机，因而向政府求助。
2021年末，建业地产持有现金约98亿元，较年初大幅减少66％；净负债率大幅提高81个百分点至94.89％，逼近100％的红线；扣除受限制现金后的现金短债比降至0.87，剔除预收账款后的资产负债率为86.4％， 三道红线踩中了两条。
2022年的前5个月，建业地产取得物业合同销售总额为人民币110.67亿元，同比 减少48.6％ ；总合同销售建筑面积147.48万平方米， 同比减少47.3％。
债务压顶，收入减少，建业集团能想到的办法只有赶紧卖房，所以出现了我们看到的奇葩一幕。
你虽然看着这件事很蠢，但手段极为高明。
第一，营销效果拉满了。
打着“高价收购”“爱心助农”等口号的卖房活动的背后，就是一场炒作，把全国人民的注意力都吸引过来。
当然，这只是附带效果，不是他们最主要目的。
第二，变了法地搞打折促销。
若按照今年小麦收购价1.5元/斤来算， 建业河畔洋房项目项目每斤要贴0.5元，等于降价卖房。
另外，按照国际大蒜贸易网公布的价格， 目前杞县产区大蒜的价格约为1.75元/斤，相较于建业城打出的“5元/斤”的活动要便宜不少。
当然这还只是表面。之前，郑州市政府在发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》中指出，住宅用地的土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定。
《意见》要求新拍地块的销售价格要参考周边房价，上浮和下跌都不能超过10%。
本质上是一种“限跌”。
限跌令摆在头上，开发商不敢降价，但不降价又卖不出去，资金链要断了。
你说这时候怎么办？
当然是借着吸引农民买房的“大棋”，行变相降价之举。
什么西瓜、大蒜、小麦，只是一个在不能降价的情况下硬要降价的借口。毕竟购房者线下有没有交付西瓜谁也不知道。
合同上就说已经房瓜两清了，房地产监管部门还能真的去看瓜不成？他们只要钱到位就行了， 房子有没有交付都不管，怎么可能管瓜的交付？
从根本上看，这些魔幻操作，不是开发商要赚最后一个铜板，而是要赶紧回款不至于破产，不然到时工地停工，企业停摆，谁都不好受。
核心就在四个字—— 买房、还债，怎样搞钱快，怎样来。
于是，我们看到全国各地接连上演这些看不懂的操作。
那要怎么根治这些操作，两个办法可以做到：
一是，再来一次大规模棚改，让房价再翻一倍。 这个在今天显然不现实。
二是，取消限跌令。 这个也很难，取消了，房价就可能自由落体了。
左也不行，右也不行。那开发商会搞出什么骚操作来对抗“限跌令”都不足为奇。