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登记请求权,是指登记权利人所享有的请求登记义务人协助其进行登记的权利。所谓登记权利人是指因登记而受利益之人,如抵押权人、房地产买受人,也包括注销登记中的抵押人、物上保证人等。[1]
1.因不动产转让而产生的买方对卖方的设定登记请求权;
2.因抵押权、权利质权等设定而产生的抵押权人(质权人)对抵押人(出质人)的设定登记请求权;
3.因抵押权、质权转让而产生的变更登记请求权;
4.在第一顺位的抵押权人(质权人)因债务清偿而消灭抵押权、质权时,第二顺位的抵押权人(质权人)有权请求注销登记；
5.在债务人已清偿债务的情况下,抵押人、出质人对抵押权人、质权人所享有的注销登记请求权;
6.在主债权无效或依通谋虚伪意思表示或基于伪造产权证书、申请书等而为权利登记的场合,原所有人所享有的注销(回复)登记请求权;
7.在登记有错误或有遗漏场合,当事人就其登记享有的更正登记请求权。
(一)变更登记请求权
当初始登记完成后，某一不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动时，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。变更登记请求权是基于合同债权而发生的一种请求权，也是最基本、最常见的一种登记请求权。如，基于不动产转让合同而发生的物权变更登记请求权，基于抵押合同、用益物权设立合同而产生的抵押权、用益物权设立登记请求权等，均属于变更登记请求权。
(二)更正登记请求权
对已经完成的登记，如有不正当登记的情形，导致登记薄上的记载与实质权利关系不一致时，“因不正当登记而受不利益之人，得对因更正而受不利益之人，请求为更正登记之同意。被请求人不为同意时，得以判决代之。”_7此项请求权，为更正登记请求权。这里所讲的更正登记请求权应从广义来理解，包括因登记错误或遗漏而发生的更正登记请求权(狭义理解)，因他物权存续期问届满或债务清偿完毕等而发生的以消除现有记载为目的的涂销登记请求权和以恢复原有登记效力为目的的回复登记请求权。值得注意的是，更正登记请求权，发生在登记薄上的记载与实质权利关系不一致的场合，而这种不一致可能是基于申请人的过错造成的，也可能是因登记机关的过错造成的。更正登记请求权只能发生于因申请人的过错而造成的记载权利与实质权利关系不一致的场合。因登记机关的过错造成的记载权利与实质权利不一致时，由登记机关自行更正，即使当事人申请登记机关更正登记，也不属于私法意义上的登记请求权。
(三)预告登记请求权
所谓预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律后果。例如，开发商和买受人订立了商品房买卖合同，买受人即使已经交纳了房款，其享有的权利仍然只是一种合同债权，不具有排他的效力。如果开发商将房屋高价转让给第三人的情形，买受人只能以对方违约要求损害赔偿，而无法获得购买的房屋。但是，如果买受人将他的这一请求权纳入预告登记，该项请求权就具有了对抗第三人的效力，开发商任何违背预告登记内容的处分行为均为无效。这样，买受人将来能够获得确定的房屋。预告登记请求权，是指将来发生的不动产物权请求权人对不动产物权登记名义人享有的请求其完成预告登记的权利。
它具有以下几个特点：第一，并非所有的将来发生的不动产物权请求权人都享有预告登记请求权，只有在法律明确规定或者双方当事人约定的情况下才享有此项权利。第二，在登记的行使方式上，可以实行单独申请的原则，即由权利人持有义务人的印鉴证明书或其他证明材料向登记机关单独提出申请。登记权利人特定为债权人，登记义务人特定为不动产物权登记名义人。如上例中，商品房买受人为登记权利人，开发商为登记名义人。买受人对预售登记具有请求的权利，出卖人拒不履行义务，拒不办理登记手续，买受人有权要求出卖人履行登记义务。第三，债权人请求登记名义人协助预告登记的目的，不是为了实现现实的物权变动，而是为了保全将来发生的物权请求权。
实际上，登记请求权和物权变动关系密切，探讨登记请求权的性质必须和物权变动的立法模式相结合，各国因物权变动的立法模式不同，各种登记请求权的性质也有所差异。对于因法律行为引起的物权变动的立法，大陆法系各国有三种不同的立法模式：
1．物权形式主义。德国民法和我国台湾民法采此立法例。依此主义，物权变动除因当事人间的债权合意外，还须作成一个独立的物权合意，外加登记或交付的公示方法始生效力。
2．债权意思主义。以法国、日本民法为代表。物权变动依当事人的意思即可发生效力，登记或交付仅发生对抗第三人的效力。
3．债权形式主义。此立法模式以瑞士民法为代表。物权的变动除当事人之间须有债权合意外，尚须履行登记或交付的法定方式始生效力。现根据物权变动的三种不同立法模式，分析不同类型登记请求权的性质。
(一)变更登记请求权的性质
在债权意思主义的立法模式下，当事人之间的意思合意，即可发生物权变动，一方确定地取得物权，登记仅具有对抗第三人的效力，登记请求权性质上多认为是物权请求权，属于物权排除妨害请求权的一种。依物权形式主义，物权变动合意加登记才能使不动产物权发生变动，而物权合意与登记往往是同步进行的，因而登记请求权一般并不会基于物权合意而发生。我国台湾地区的司法判例则多是从物权变动的原因行为——债权契约中寻找登记请求权，认为“出卖不动产一方，自应负交付该不动产并使他方取得该不动产所有权之义务，买受人若取得出卖人协同办理所有权移转登记之确定判决，则得单独申请登记。”(1986年台上字第1436号判例)德国也有司法判例认为，不动产出卖人拒不经法院或公证人作成公证书，办理物权移转登记时，买受人也得诉请履行，并依法院之确定判决，径行办理所有权移转登记。基于债权合意而发生的登记请求权，性质上应定性为债权请求权。在债权形式主义的立法下，债权契约已包含物权变动的意思，登记请求权基于债权而发生，性质上应定为债权请求权。
(二)更正登记请求权的性质
更正登记请求权，是因不动产登记簿记载的权利状态和事实权利状态不一致而发生。有学者认为更正登记请求权也是债权请求权。理由是在登记生效主义的情形下，登记前，物权不能发生变动，故不能有物权请求权的发生。
此观点值得商榷。物权可以分为法律物权和事实物权，法律物权是指已纳入登记的物权，以及由占有表示的物权，即由法定公示方式表征的物权；事实物权是由真正权利人实际享有的物权。在登记正当的情况下，不动产的法律物权和事实物权是同一的，但在登记不正当的情况下，法律物权和事实物权可能分离。当登记不正当时，事实物权人也可以行使更正登记请求权以保护自己实际享有的权利，法律物权人不得以登记公示具有权利正确推定的效力对抗事实物权人。因此，登记请求权的行使既可能是法律物权人，也可能是事实物权人，但无论何人行使该请求权，均以更正现存的不动产登记簿中不正当的记载以恢复物权的本来面目为目的的。因此，登记更正请求，既为所有权之妨害排除请求权之一，其法律上之性质，自应解为属于物权的请求权。对此，不论采取何种物权变动模式的立法均无太大判别。
(三)预告登记请求权的性质
日本民法将预告登记称为假登记。依日本《不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2、欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时，亦同。”日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力，登记仅具有对抗第三人的效力。当登记程序上的要件不具备时，为使已经变动了的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记。可见这种假登记是以保全物权为目的的，基于该种假登记而产生的登记请求权性质为物权请求权。但依日本法，附条件、附期限的契约，为保全日后发生的债权请求权，亦可以假登记。该种假登记是以保全债权请求权为目的，基于该种假登记而发生的登记请求权性质为债权请求权。
在物权形式主义和债权形式主义的物权变动立法模式下，登记是不动产物权变动的生效要件，而非对抗要件，因此，尽管双方当事人达成了物权变动的合意，但在登记前，尚未发生不动产物权的变动效力。预告登记请求权完全是根据合同债权而产生的请求权，性质上应定性为债权请求权。