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施工留置权是向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商的法定留置权，
《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。 《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。
由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。
留置权具有二次效力：
(1) 债权到期后扣留财产的所有权(占有动产或在产权登记机关登记留置权)，以保全债权。
(2) 如在法定时间内债务人仍不还款，留置权人就可依法取消债务人的赎回权 (折价或拍卖)。
在二次效力之间的缓冲期间，双方可以友好协商解决问题。
不动产上往往有多个抵押贷款人和多个承包商、供应商以及共有业主等权利人。留置权人无论是占有一个洗手间还是整栋住宅都存在合理性问题。施工留置权不占有不动产，这就避免了许多矛盾冲突，因而是一种“和谐式”的担保物权。
留置权遍及于留置物，具有不可分性。例如，绿化工程债权人是拍卖不动产而不是花草树木。但是，如果不动产可以分割出具有独立使用功能的单元，执法官就只能拍卖足以清偿债权的部分不动产，例如拍卖一套住宅而不是拍卖整栋住宅，但也不能只拍卖一个洗手间。
(1) 发生留置权登记后，业主有权向不动产登记机关提交一份第三方保证担保，从而解除留置权登记，以免友好协商期间影响不动产的销售或转让。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得担保人的支付。
(2) 留置权人可通知工程抵押贷款人依法扣押部分贷款，因为工程贷款是业主以留置权人创造的财产为抵押。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得贷款人的支付，例如美国新墨西哥州的《停止通知法案》(Stop Notice Act)。
(3) 对于法律禁止拍卖的政府工程，留置权可设于政府基建帐户上。例如美国纽约州留置权法律的“留置公共改良工程帐户的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的政府基建资金。留置权人取得工程部门同意书或法院判决书后，即可获财政部门的支付。美国术语Public Improvements指公共财产的新建、扩建、改建、维修等“改良”工程。
(4) 对于承租人的装修工程，留置权人一般不能拍卖业主的不动产，但可以拍卖租约，亦即拍卖承租人的承租权、装修财产和租约的押金。
(5) 对于收费公路，留置权可设于收费账户上。 我国有些地区规定，对于拖欠工程款的开发商，由政府指定机构代售其商品房，销售收入优先偿还工程款，如同留置了业主收费账户中的资金。在英国法中，未来财产 (例如未来收入) 的担保称为“押记权”(Charge)，而美国法称为“浮动留置权”(Floating Lien)。
任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马《十二表法》第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”
这与我国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留 (拒绝给付) 所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。
随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。