房地产中介服务机构(real estate brokerage agency)
目录 |
房地产中介服务机构是指在房地产交易过程中提供中介服务的机构。
房地产交易是一项涉及资金价值大、环节多、程序复杂的活动，如果单靠双方当事人的努力是无法作到的。这时候就需要专业的中介机构的服务。一个有序、活跃、成熟的房地产市场，中介组织扮演着重要的角色。中介服务的内容是多种多样的，如房地产法律制度的咨询、房地产价格的专业评估或担任交易双方当事人的代理人。从其提供的服务内容来划分，中介服务机构可以分为房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等等。
(1)房地产中介服务机构的设立条件
房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。我国《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：
①有自己的名称和组织机构。
②有固定的服务场所。
③有规定数量的财产和经费。
④有足够数量的专业人员。
(2)房地产中介服务机构的设立程序
设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地的省、自治区人民政府建设行政部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介服务业务。
(3)房地产中介服务机构的义务
房地产中介服务机构必须履行下列义务：
①遵守有关的法律法规和政策。
②遵守自愿、公平、诚实信用的原则。
③按照核准的业务范围从事经营活动。
④按照规定标准收取费用。
⑤依法缴纳税费。
⑥接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。
1.承办业务管理
房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。
在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，委托人有权要求其回避，中介服务人员应当回避。
2.中介服务行为管理
房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同。房地产中介服务人员执行业务时，有权根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施，委托人应当提供必要的协助。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。
在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：
(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；
(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
(5)法律、法规禁止的其他行为。
违反上述规定的，县级以上房地产行政主管部门可收回其资质证书或者公告资质证书作废，并可处以l万元以上3万元以下的罚款。
对未取得房地产中介资质擅自从事房地产中介业务的，县级以上房地产行政主管部门应责令其停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。对伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》的，县级以上房地产行政主管部门应收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
此外，《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)对房地产中介人员违法应受到的刑事处罚也做出了具体的规定。《刑法》第二百二十九条规定：承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
3.财务管理
房地产中介服务实行有偿服务。房地产中介服务收费实行明码标价制度。房地产中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。
(一)房地产中介机构良莠不齐，鱼目混珠严重目前，办有营业执照并在社会上从事房地产中介业务的中介机构中，相当一部分未到当地房产管理部门备案，有些连成立房地产中介机构的人员条件也不具备，但凭营业执照公开经营，对此房管部门无力查处，中介机构未能纳入房管部门的有效管理范围、其从事中介业务随意性较大，不可避免出现这样那样的问题。
(二)房地产中介管理中具体可操作性的文件政策依据不足尽管建设部已出台了一些文件规范中介服务行为，但在一些区域存在着管理无力或者不到位的情况，具体体现在：
1.人员条件，2001年修改的《城市房地产中介服务管理规定》中规定“从事房地产咨询业务的......；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人，但具体讲：“规定数量的房地产经纪人”是多少没有明确规定，特别是从事房地产经纪业务的人员水平门槛较低，房地产经纪机构相对来说较为容易，工商部门在办理营业执照时如何把握具体的人员条件；人员条件的随意性或把关不严是造成当前中介机构良莠不齐的重要原因之一。
2.备案制度。虽然97号明确规定了中介机构的备案制度，但在“不备案” 的处罚等方面无具体文件可依照，这也是一部分中介机构取得营业执照后不理会“备案”的原因，“不备案”就给房管部门造成了极大的困难。
3.中介机构的资质等级管理。从房地产中介机构整体系看，建设部建房[1997]12号《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》对房地产评估机构资质等级作了具体规定，而咨询、经纪机构至今未止，建设部一直未出台相关的资质管理规定，尽管部分省、市(自治区)因地制宜，制定了相关政策，但作为整个国家来说，缺乏统一的原则性规定，相当一部分省、市(自治区)目前在这一块仍处于无章可循的状况。
(三)中介机构脱钩改制。我国相当一部分房地产中介机构源自房地产行政管理部门下属的基层单位，为促进房地产中介市场的健康发展，2000年，《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》(建住房[2000]96号)明确规定：房地产中介服务机构隶属或挂靠在政府部门的，均要在人员、财务、职能、名称等方面与之彻底脱钩，而现实状况是这部分中介机构脱钩改制不到位的一20 一情况比较普遍，明脱暗不脱。其导致的直接后果是：公平、公正的中介市场受到严重干扰，吃“政府饭” 中介机构仍然存在。
(四)房地产管理对中介市场管理不力。主要表现在：重视不够，规定制度落实不到位等。
(一)进一步建立健全房地产机构管理领域的相关规章制度，做到有章可循，不留空白。
1.制定较具体的房地产中介服务机构资质管理规定，在制定该“规定” 时，应考虑到《行政许可法》的相关规定。通过该规定的制订，应做到未达到具体的规定标准，未经房产管理部门的行政许可，不能从事房地产中介业务，这也是将房地产中介机构纳入房产管理部门行业管理范围的一个有效保证和途径。
2.完善健全“备案”制度，使“备案”落到实处。
各地房地产管理部门应按照建设部97号令要求，建立健全本地房地产中介机构备案制度，加强“备案”制度的宣传力度，做到房地产中介机构都知道应该备案、如何备案，真正体会到“备案”有利于机构发展，主动到房管部门办理备案手续；
(二)充分发挥房地产中介行业协会的自治、自律作用。在有必要的地方，应建立房地产中介行业协会，通过协会作用，约束各协会成员自觉遵守行规，提高服务质量，照章照规运行。
(三)房产管理部门应提高认识，加大力度，切实搞好房地产中介机构的管理。随着房地产市场的发展和二手房交易的日趋活跃，“房地产中介行业管理”在房产管理中占有着越来越重要的地位。作为担负着房产行业管理职能的房产管理部门，有责任、有义务加大力度，想方设法地搞好对房地产中介机构的引导、指导和规范工作。
(四)房产管理部门应加强与工商部门的联系，密切配合。合力搞好房地产中介机构管理。就目前的管理体制看，工商部门管“执照”，房管部门管“资质”。房地产中介机构要正常运行，“执照”和“资质”缺一不可。在日常管理工作中，房产管理部门应加强与工商管理部门的业务联系，互相支持、互相配合，共同搞好房地产中介机构的管理，从而净化房地产中介市场，推动房地产中介事业的进一步发展。
(五)加大相关法律法规的宣传力度，做到让房地产中介机构“知法”、“懂法”；强化对房地产中介管理机构违规行为的查处，做到违规必处，这也是搞好房地产中介机构管理的关键所在。