土地使用年期

什么是土地使用年期^[1]

　　土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年限的长短，直接影响可利用土地并获得相应土地收益的年限。

　　凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。

　　土地使用年期的长短，对土地收益产生直接的影响，土地的使用期限越长，土地的总收益就越大，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。土地使用年期的修正公式为：

　　土地使用年期修正系数的公式为K=1-1／ $(1 + r) m$ ／1-1／ $(1 + r) n$

　　式中　　K——将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；

　　　　　　r——还原利率；

　　　　　　m——待估对象的使用年期；

　　　　　　n——可比实例的使用年期。

　　土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K

　　[例]若选择的比较案例成交地价为2000元／ $m 2$ ，对应使用年期为40年，待估宗地出让年期为30年，土地还原利率为10％，计算经土地使用年期修正后的地价。

　　土地使用年期修正后的地价=2000×[1—1／ $(1 + 10%) 30$ ／1—1／ $(1 + 10%) 40$ ]=1928(元／ $m 2$ )