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还原利率是指将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。例如由资本来计算利息，则只要将资本乘上利率即可，但也可以由利息反过来求资本，则以利率除收益，其商则为资本，此即为资本还原。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1）其值必须为正值，如果还原利率r<，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；
（2）其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；
（3）在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；
（4）与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。