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设权登记，又称绝对登记，即登记是设定权利的基础，非经登记，不动产物权的设定、变更和消灭不发生法律效力。此种登记模式起源于德国，并为瑞士、荷兰和奥地利等国所沿袭。不动产物权的设权登记模式，推行登记的强制主义，要求在登记簿上先办理不动产的权利状态，后确认不动产的权利状态，否则不予认可。因法律行为引起的不动产物权变动，即是如此。
从根源上，不动产登记与物权效力之间相对而非绝对的关系，是由于不动产登记存在设权登记和宣示登记的区分。
所谓宣示登记，是指登记不作为权利得丧变更的依据，其作用仅在于向外宣示标的物的权利状态。此种登记模式，首创于法国，并为日本、意大利、比利时和西班牙等国采用。
宣示登记并不强制权利人进行不动产登记，登记与否，由当事人自行决定办理。权利的得丧变更，依据当事人间的意思表示即可确定，登记只是为了向公众昭示不动产的权利和负担情况。如前所述的在不动产上设立的土地承包经营权和地役权等用益物权，以及参照不动产管理的船舶和航空器，均采用此种登记模式。