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住房信贷保险是指借款人在申请贷款时，根据合同约定购买政府或金融机构设立的住房贷款保险，保险人对于因合同约定的可能发生的事故发生所造成的财产损失，承担赔偿保险金责任；或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因，不能按期偿还贷款本息时负责承担贷款人偿还本息的行为。住房信贷保险一般有住房贷款信用保险与住房贷款寿险两种类型：住房贷款信用保险也叫做履约保证保险，是指保险公司按信用保险条款，在购房者连续三个月无法按贷款合同还本付息时，将代其还贷；但在一段时间之后，保险公司会向购房者追讨代还的欠款和利息，直至处置购房者的房产。而住房贷款寿险则指在购房者，因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续还贷；直至本息归还完毕，保险公司无权向购房者追讨代还款；从而可以保证购房者能够在出险时，保留自己的住房。[1]
我国由于住房保险刚刚进步，当前人们对什么是住房信贷保险还很陌生，相当一部分人还不知道购房为什么还要买保险，对住房保险有什么好处、保障范围、具体内容还不了解。随着住房制度改革的深入，住房信贷将在广大居民的住房消费中发挥越来越重要的作用。但是，目前住房贷款的实施还受到一些条件的制约，对于经营者来说也有一定的风险。解决这一难题，保险作为现代社会转移化解风险的重要手段，则完全可以在住房信贷业务中发挥重要的作用。
1．住房信贷保险可以化解住房信贷的经营风险，促进住房信贷业务的发展。一般说来，住房贷款有以下四种风险：即道德风险、物质风险、行为风险和房地产市场风险。道德风险是指贷款人以弄虚作假的手段，来骗取银行信任而获得贷款或贷款后恶意违反贷款合同因此银行会无法收回贷款而承受损失。物质风险则指贷款人因生病、受伤、发生人身意外或失业等，导致收入减少甚至没有了收入，因而无法还贷，使银行蒙受损失。行为风险是由于贷款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了违约行为，使银行不能按期或按额收回贷款。规避这些投资风险，广泛开展住房贷款保险，是行之有效的手段。
2．有利于解决借款者在无力还贷时的困境。俗话说，天有不测风云，人有旦夕祸福。借款者在还贷期间也会遇到各种风险，无能力还贷的情况下，保险公司就可以按照保险的有关规定履行保险责任，为借款者承担还贷责任。这既是借款者购买住房保险的出发点和最终目的，也是保险补偿作用的最终体现。因此，适应住房贷款的发展，建立健全住房保险机制，对于防范和化解金融风险，为住房消费的发展提供有力支持，既有利于贷款者，又有利于借款者，成为维护双方利益安全的保障。
3．住房信贷保险客观上能起到扩大住房消费，拉动内需的作用。有了住房信贷保险制度，一方面银行就会放心地发放贷款，不用担心收不回来，另一方面消费者个人也敢于借款，发生意外再不用担心。这样做的结果是既刺激了住房消费，又对拉动内需起到重要作用。随着住房信贷的发展，居民购房还会增加。国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中指出“要完善住房产权登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款人风险，保证贷款安全”。这为我们发展住房贷款和住房保险指明了方向。
1．概述
我国的住房信贷保险是随着住房抵押贷款业务的发展而逐步发展起来的。保险机构主要是各财产保险和人寿保险公司，有些地方政府通过支持地方性住房担保公司参与住房保险。保险产品包括：住房消费信贷保证保险、消费信贷住房财产保险、消费信贷住房综合保险和住房定期人寿保险等。保险的运行方式是保险公司与贷款银行合作，委托贷款银行代理保险。从保险规模、产品种类、运行模式等方面来看，我国住房信贷保险在整体上还处于起步阶段。
在住房贷款业务发展初期，部分保险公司就开始介入住房消费信贷保险市场，最早出现的是住房消费信贷保证保险。这种保险产品刚进入市场时，曾因保险公司对保证保险认识不足、经营风险控制不力，发生了累积风险与公司偿付能力增长不匹配的问题。1998年上半年，中国人民银行原保险公司要求各种保险公司暂停经营此种业务，重新考虑保证保险的风险。同时，中国人民银行颁布了《个人住房消费信贷管理办法》，该办法第二十五条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期间内，保险单由贷款人保管。”该办法第二十六条规定：“抵押期间内借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期间内，如发生保险责任以外的因借款人过错的损失，由借款人负全部责任。”该办法推动了住房信贷保险的发展，各种保险公司在原有住房财产保险的基础上，开发了消费信贷住房财产保险(有的称之为“房壳保险”)。从统计数据看，这一保险产品在市场上较受重视，特别是在大城市发展速度比较快，至2000年9月底已累计收取保费约7亿元。仅北京地区2000年上半年收取的保费就达1．2亿元以上，比以往历年的总和还要多。住房信贷保险为促进住房消费信贷业务的发展，保证了国家宏观调控政策的顺利实施，对有效防范和化解金融风险起到了积极的作用。随着国家宏观调控政策的顺利实施，以及住房制度的改革，个人住房消费信贷业务的快速增长必将带动信贷住房财产保险市场的发展。
2．住房信贷保险的种类
目前保险公司提供的主要产品可分为两大类：一类是财产保险公司开发的住房消费信贷保证保险、消费信贷住房财产保险、消费信贷住房综合保险；另一类是寿险公司开发的与人身险业务有关的住房定期人寿保险。
3．住房消费信贷保证保险
该险种的投保人是借款人，受益人是贷款人，当借款人出现保险责任约定的事项，在一定时间内无法偿还贷款时，由保险人负责代偿给贷款人。以华泰财产保险股份有限公司的商品房抵押贷款保证保险为例：投保人是购买商品房并以所购商品房作为抵押物向银行借款的年满18～60周岁具有完全行为能力的人；被保险人是向投保人提供商品房抵押贷款的银行；保险责任包括投保人丧失偿还能力、投保人死亡无继承人或受赠人、投保人死亡而其继承人或受赠人无偿还能力或丧失偿还能力。投保人发生上述事项且连续三期未还款时，保险公司负代偿责任；保险金额为投保人尚偿清贷款合同的本息；年保险费和总保险费。年保险费为每年年初贷款余额加当年利息乘以保险费率，总保险费为保险期限内各年度保险之和。
4．消费信贷住房财产保险
其保险标的和责任范围与普通住房财产保险基本一致，都是承保房屋的建筑结构，不同的是它所保障的期限为整个贷款期限，保费是一次性收取的。它主要是为保障由于住房信贷业务中抵押房屋损毁产生的风险。以中国太平洋保险公司个人住房保险为例：投保人是个人住房的合法所有人；保险责任是由于规定原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任。规定原因包括：火灾、爆炸、雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、空中运行物体的坠落等；保险期限与“购房借款合同”中约定的借款期限一致；保险金额按“商品房销售合同”载明的价格确定；保险费为保险金额乘以保费费率。有的保险公司采用现值法收取保险费，即在收取保费时按一定的贴现率进行贴现处理。
5．消费信贷住房综合保险
其保险责任综合了上述住房消费信贷保证保险和消费信贷住房财产保险，是一种保险责任比较宽泛的保险产品。
6．住房定期人寿保险
寿险公司推出的住房定期人寿保险一般属于减额定期寿险，保险期限与贷款期限相同，保险额随贷款余额的递减而递减，当被保险人发生意外伤害或疾病导致身故、全残而无法偿还贷款时，保险人负责偿还贷款。以中国人寿保险公司安居定期保险为例：投保人是18～55周岁，身体健康，符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定的贷款条件向贷款人贷款购房，贷款期限届满后年龄不超过70周岁者，均可作为被保险人；保险期间与被保险人和贷款人签订的个人住房贷款合同期间相同；保险责任是在保险合同有效期内被保险人身故，保险公司按保险事故发生时的保险金额给付保险金。保险金额逐年变动，首年的保险金额为住房贷款本金，以后各年的保险金额包括剩余贷款本息；保险费交付方式分为趸交和年交，年交保险费的交费期间为保险合同的保险期间。在北京地区还有专为住房公积金贷款提供的“喜洋洋消费借贷者定期寿险”，也是为借款人提供身故和全残保障。
7．运行模式
目前住房消费信贷保险业务主要采取以下模式：保险公司向商业银行贷款，各经办行分别签订代理保险合同书，由经办行负责销售和办理保险，并收取一定比例的手续费。手续费按照保监会有关规定确认保险手续费支付标准和支付方式(如建设银行上海、北京、广东分行的手续费分别为保险费的15％，8％和10％)。
借款人在获准贷款后，到经办行签订保险合同，办理保险手续。保险合同的主要内容包括：保险人名称和住所；投保人、被投保险人名称和住所以及人身保险受益人的名称和住所；保险标的；保险责任和责任免除；保险期间和保险责任的开始时间；保险价值和保险金额；保险费以及支付办法；保险金赔偿或者给付办法；违约责任和异议处理；订立保险合同的日期。
建立住房信贷保险制度是发展住房信贷保险的关键和保证，从我国保险市场出现住房信贷保险以来，不论是保证保险还是房屋财产保险，其发展变化只是在保险责任方面做一些修改，没有适合市场需求的更多险种出现，选择的余地较小。这使我国保险行业所开发的产品不能适应市场的需求。我国住房信贷保险存在的问题主要表现在如下方面：
1)险种不能满足市场需求，生命力不强。目前仅消费信贷房屋财产保险得到了较好的发展，其他险种的发展较慢，这从另一个侧面说明了为什么有些产品的生命力不强。
2)住房信贷保险产品推出的时间短，统计分析工作基础较为薄弱，数据资料不全，单个险种的效益情况不清，缺少各个风险的准确损失率，给科学合理拟订费率带来一定的难度。由于住房信贷业务是长期业务，与其配套的保险也都是长期险种，仅以目前两三年的经验数据尚不能准确地得出损失率的结论。
3)住房信贷保险条款费率单一，不能与保险标的风险程度的多样性相匹配。住房信贷业务面临的风险具有多样性，不同的贷款方式和贷款手续、不同的房产，具有不同的风险，而现在提供的是同一条款和同一费率，这种做法不能给被保险人提供适合的保障，最终将阻碍住房信贷保险业务的健康发展。
4)佣金支付方式尚需进一步研究。由于住房信贷保险的保险费是一次性收取的，佣金也一次性按比例支付，当借款人提前偿还贷款，要求退保时，佣金的扣减存在不合理问题。
针对上述问题，为发展我国住房信贷保险制度，应尽快达到以下目标：
1)保险产品的多样化，根据市场需要，开发出能够提供全方位保险服务的住房信贷保险，使受保人能有多种选择。
2)费率拟订科学化。除费率拟订的基本原则外，还要考虑房屋结构、贷款条件、历史数据等因素，科学地拟订出合理的费率。
3)建立科学合理的核算方式。
4)建立良好的保险、银行协作关系。住房信贷保险中的保证保险需要个人消费信用体系的支持，而借款人的信用审查是银行贷款的前提条件，保险公司借助银行掌握的借款人的履约情况，可以降低因个人信用问题而产生的风险。