文/纵横论市
在国家统计部门发布1-5月房地产数据后，中国房地产报以题为《最新！楼市向下》文中，以统计部门发布的最新数据作为切入点，得出一个结论是：
楼市企稳难度正在加大，市场下跌势头比预想中加大。
通篇看来，全国房地产确实出现了3个“下滑”和：1.房地产销售面积同比下降0.9个百分点，跌幅较1-4月扩大0.5个百分点；2.房地产开发投资同比下降7.2个百分点，跌幅较1-4月份扩大；3.房地产开发景气指数今年首次下滑。
这3个数据都是与去年同期相比，均出现下降，说明今年房地产形势明显不如去年。要知道，去年我们还在疫情期间，今年我们可是已全面解封进入正常发展轨道，一些人都认为楼市要进入恢复阶段了，所以在开年后的两个月楼市出现了明显的回暖，无奈只持续了两个月，4月份后就开始趋凉，5月份就更冷。这样的结果，确实让很多人都没想到。
抛开供需判断房地产趋势那就是纸上谈兵。统计数据显示，楼市累积的库存进一步增加，到5月末，新建商品房库存面积为6.41亿平米，其中新建住宅面积同比去年增加了15.9%，比4月末扩大了0.5个百分点。这个很好理解，房子销量不济，供应量又没明显减少，库存只会越来越多。不知不觉中你会发现，当下新房库存与2015年国家战略去楼市库存时的创历史数据（7.2亿平米）已经差不了多少。
而且相比之前还新增了两点：一是当下各城二手房挂牌量基本都是当地的历史高点，如果把这个数据算进去，总库存大概率已经超过2015年；二是购房需求没有过去多了，央媒中国经济时报就指出：年轻人心态变了，购房不再是唯一选择，总需求不足是当前面临的突出矛盾，是楼市疲软不可忽视的因素。这个不难理解，面对高房价，如果要没父母支持，很多90后、00后年轻人就直接选择“躺平”，反正也是买不起，还不如把日子过得洒脱一点。有业内研究人士预测，照这样下去的话，别说房价涨不涨了，明年或将超出想象。
越来越多的房产研究人士形成了一个共识，即随着城市化下半场失速和出生人口断崖式下降，明年房地产市场很可能就是一个“转折点”。别看眼下房地产市场在“限跌”措施加持下没有出现塌方情况，但这两个因素已很难逆转。数据显示，我们的城市化率2022年只增加了0.5个百分点至65.2%，新增量差不多比前5年的平均值低一半，说白了，没那么多农村人进城了。而且2022年新出生人口比5年前减少了一半左右，5年时间出生人口量曲线就是向右下角的斜线。可以看到，此前助推房地产快速发展的两大因素均出现了“减半式”的衰减。所以，现在还扛着价格不降的人，得需要多大的勇气？或许，只剩下嘴上最后的倔强，趋势不可逆了。
“春江水暖鸭先知”，对后市的判断和感受最清楚的莫过于开发商了。最近一段时间，A股千亿规模开发商纷纷扎堆退市，比如蓝光、宋都、阳光城、中天等，这些房企曾都在业界留下了隆重的一笔。要不是市场不行，他们怎么可能轻易的就消失在人们的视野中呢？统计部门发布的最新数据显示，5月份房地产开发景气指数为今年首次转跌，比去年同期低了1个百分点至94.56。啥叫景气指数？就是企业对未来经营情况的预期判断，数据下降意味着对未来房地产市场不看好。
由此可见，现在的市场“转折”只是一个开始，对于那些习惯了“冷了再救一下就会回升”老思维的人来说，明年房地产价格下行的趋势越来越大。实际上，现在已经有苗头显现：根据官方数据显示，截至5月末，一二三线城市的二手房价格出现了环比全线下跌，分别为-0.4%、-0.3%、-0.2%，而且同比去年，二三线城市跌幅已分别为-2.1%、-3.3%，这在以往都不曾多见的，记忆中只有08年全球经济危机出现过。要知道，官方公布的2-3个百分点跌幅，我们的实际感受应该要强烈更多，跌幅5%-10%都有可能。正如业内的一句话所言，市场该热的时候没热，冷的时候可能就找不到北了。
当然，一旦市场的趋势和预期形成，也不是简单地几条措施，几句话能够逆转的，不要不相信，就如一些人从来不相信这波楼市能调整这么久，但现实就摆在面前，且是不以人的意志为转移的。专家喊买房，那是他们的利益，但购房者买不买账，那也是他们的自由，毕竟现在存点钱也不容易。而且我们也要尊重开发商薄利多销式的促销，其实嘛，只要我们把售楼资金监管到位，留足建设资金，往往也不可能出现烂尾情况。只是，希望有的地方不要打着维护市场平稳的幌子，事实上那样做也于事无补。因为，趋势只能延缓，却无法改变。何不顺水推舟，让利于购房者，开发商卖了钱又能拿你的地，何乐而不为呢？
