央行、银爸于日前联合发布了一份重磅文件，其目标是助力我国房地产向新发展模式转型，从这份文件中我们读出了很多重磅信号，不可不察。文件全文3474字，主要分4大方面17条。下面我们解读一下重点以及给我们的启示。
在第一大方面“基本原则和要求”里共有3条。
第一条是支持住房租赁供给侧结构性改革。啥叫供给侧改革？从供给侧的组成要素可知，一般是包括土地、劳动力、资本、制度和创新等等。具体到租赁住房供给侧改革，我们可以从去年住建部部长的一句话中可以看到，“推进住房供给侧结构性改革，主要就是大力增加保障性租赁住房供给”，结合文件内容，就是根据城市年轻人新市民的需求，增加长期保障租赁住房，除了对存量房的改建外，就是新建租赁房。这一点我们现在已经在做，各城市已在每年的土地出让计划中有做安排，按照国家的计划，从长远看，城市年轻人如果不买房，租赁房需求一定是能够得到满足的。
其他两条就不多解释了，主要针对租赁住房的投资、开发、运营和管理等等全周期环节，这是对参与机构、企业的要求，要求坚持租赁住房“房住不炒”定位，支持的同时，要做好监管和评估，不能出现暗箱操作，损害国家和个人利益。
在这几条里面，有几个点跟我们租赁企业和老百姓息息相关。首先是对从事租赁的房地产开发企业加大信贷支持，这跟我们目前对商品房开发的信贷限制不一样，前者是支持，后者是限制。前者支持力度非常之大，比如要求开发租赁项目的本金不低于总投资的20%，也就是说，原则上最大近80%的资金可以使用贷款操作，可见对我们大力发展租赁房的重视。
其次，“创新团体批量购买租赁住房信贷产品”。根据意见稿，企事业单位可以贷款批量购入租赁住房，贷款的额度最高可达30年，评估值的80%额度。啥意思？未来企业可以有足够的力量和动力去给自己的员工购买租赁房，而且根据要求，买的租赁房都是法律关系清晰、已经竣工验收的，这对企事业单位和员工都是保障。
此外，租赁企业可用自有产权租赁住房抵押贷款，期限不超20年，额度不超评估值的80%，合法合规的非自有产权租赁房也可贷款，期限不超5年，不超贷款期限租金总额的70%，很明确，租金是贷款额度的一个标尺。
第三大方面，“拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道”，总共包含5条。
从字面意思就可以看出，这一大方面就是解决有关租赁住房贷款投放、企业融资和引导各类资金有序进入租赁行业，包括信托资金、保险资金等等。说白了，合规有实力的资金都是欢迎进入租赁行业的。这里要特别注意一点，在十一条“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”中提到：
研究楼市的人应该知道，信托资金对于房地产发展的具有举足轻重的作用，当下楼市较冷与大部分的信托撤出市场不无关系。现在要求发展租赁市场的信托资金，可见决策层对租房市场建设的重视。这里面有两个信息点：
一是优先支持雄安新区、海南自由贸易港和深圳社会主义示范区以及人口净流入大城市信托资金的投放试点，意味着面对高房价，国家有意解决住房问题突出的城市租赁住房需求，对抑制楼市过热有一定作用；二是对企事业很多空闲用地建设租赁住房给予资金支持，只要有地有意愿，建设资金应该不是问题了，这对很多刚进入单位的年轻人是很利好的消息，起码不再为居住问题发愁，可以租用单位免费或者低租金提供的租赁住房。
第四大方面，主要是加强租房金融管理，包括5条。
这一方面主要就是要求风险监管，虽然前面大篇幅都是在支持租赁住房建设和运营等，但不能没有边际，需要扎口，特别提到严禁租赁金融产品严禁用于商品房开发，说明白点就是“专款专用”，不能挪作他用。对相关金融监管机构也提出了要求，在资金合规性审查方面要求合法合规，做好风险预警，建立风险评估机制，保护投资者利益。
花开要到结果时。对于央行、银保监两重量级部门突然发出这份文件我们应该清晰理解，影响是多方面的。
1.自2020年底、2021年初国家提出解决大城市住房突出问题后，开始对我国房地产快速发展二十年“重商品房、轻保障房”模式进行修正。这份金融支持租赁的文件出台，意味着租赁住房将进入全方位、实质性和快速发展期。这次不是说说，3年的酝酿，租房时代真的来了。
2.国家介入的租赁市场大发展，有利于房地产发展进入新发展模式。我们这一两年总是听到房地产将告别大拆大建，房地产将进入新发展模式，但很多人对这个模式不太了解，到底是什么？其实，除了我们的商品房市场正在降杠杆、降负债外，租赁市场作为住房供给的一个重要补充，让新市民、无房的年轻人有房住，自然也是房地产新发展模式的重要组成部分，年轻人乐见这种变化，肯定表示支持和赞同。
3. 房子不是非买不可。跟发达国家一样，当城市化进入低速发展期后，房产的投资属性降大幅削弱，一些不愿买房，希望居住新颖自由的群体可选择终身租用长租房。毫无疑问，当发展到一定时期后，对商品房市场需求是有影响的，对平抑房价也会起到一定作用。
4.对老百姓而言，多了一条理财渠道。对普通人而言，靠谱且收益较高的理财渠道少之又少，但有房租支撑的租赁信托基金收益想必不会差，风险相对较小，相当于为普通人提供了一个靠谱的理财渠道。从这个角度而言，可以从楼市剥离一部分资金，不能总是老想着买房保值抗通胀，买租赁相关的基金也可以。
5.最后也说一下对楼市的影响。当国家决心要去发展某一个事物后，只要人财物都跟上，肯定是能成功的，租赁市场的长足发展，也势必会作用到楼市需求上。此外，通过发展大量的租赁房，其租金也会逐步平抑，因为很少说公家提供的租赁房租金有多高的，当一个区域达到一定数量的租赁房源，势必对整个租房市场产生影响，当商品房租售比被抑制后，促使人们把多余的房子拿到市场上去变现，以及抑制购房欲望。
所以，一言以蔽之，未来炒房的环境越来越不友好，买房还是以自住为目标。
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