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提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！
回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票养起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。
提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？
回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。
提问：雕叔您好！请问天府二街的公寓能投资吗？租金回报率很高，有点心动，谢谢 ！
回答：你好！公寓投资一直不建议，很多人投资公寓的理由是，手上有个不多不少几十万，就因为公寓的单价低，总价低，觉得租金回报率相对较高。但事实确实如此，成都住宅的租金回报率大多在2%，而公寓却可以达到5%以上，甚至超过理财水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事，投资还是尽量买纯住宅。那么房产投资回报率取决于什么呢？首先，肯定取决于涨幅，同样是买房，有的人买到低于市场价的房子，有的人买到低估区域，有的人买到高潜力的学区房，涨幅自然更高，回报也会更高。其次，取决于杠杆，即负债率，你是三成首付、五成首付、还是全款，都会影响到你的杠杆倍数，从而影响回报率。
提问：雕叔，坐标成都，首套房，在金牛万达旁批发市场上班，考虑娃娃上学和自住。1.在金牛万达入90-120二手房如何，入手时机是今年后半年合适还是20年上半年好?2.现在成都城北发展的主力如何布局， 万达对面的老破小拆迁几率大不3.如果考虑新盘， 哪个合适,升值空间大，适合入手4, 现在成都的房价是横盘还是上升。
回答：1.在万达周边上班，可以入手,建议下半年上车为好。你可以围绕万达商圈附近选，最大的原因就是商圈区域的位置往往都非常好，地段加成高，这里的生活配套比起其他区域，更加成熟完备，拥有更大的优势。2.买房不要赌拆迁，概率太小,资金风险大。
提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？
回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600， 现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。
提问：雕叔你好！坐标成都，最近感受到成都新盘上涨的压力，感觉压力巨大，希望得到你的指点，个人情况如下:目前主城区两套全款一套塔子山、一套三圣乡新房无证，一套青秀贷足150平。自有资金230万，在城南工作,考虑到目前只有一个主城和天府资格均有SD。想选择如下:1，买麓湖，但是需要等下批次，而且普通号下批次估计能买到的至少总价450以上，自住很爽不知道投资如何。2，全款一套1.25滨江,再SD买一套万科公园传奇或者都会或者中海锦江城，但是后两个价格在1.9-2左右。3，首贷买一套万科,再首贷一套中海，这个方法需要很麻烦的把主城资格变成天府资格
回答：麓湖基本不会升值，投资站岗5年起。工作在城南，主城贷票搞一套桐梓林大户型呗。紫檀，首座，桐梓林一号。天府新区的话投资我不看好，实在要买,买锦江生态带。不过当前的价格也小两万，我是下不去手的。
提问：雕叔你好！想买一套单位集资房，是以前粮食部门盖的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗？
回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前天府新区视高“眉山的天府新区”，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。但此时距视高的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着天府新区的价值做宣传，而视高的房价肯定是要比天府新区核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于成都，买了这里的房子也享受不到成都的城市配套资源。如果运气好，或许几年以后这里能被划进成都，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于成都，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！
提问：雕叔你好，又来请教你了：因为目前自己没有购房资格，父母用社保刚有资格，想用其资格买一套用于自住兼学区，等几年自己有资格了再转卖给自己用于小孩读书，所以有几个问题想请教下您：1、以后父母卖给自己最低价能是多少，以尽可能少缴税；2、考虑到初中，个人比较倾向于锦二片区的小学，请问哪几个学校不会出现爆仓压力，免得以后过户时间来不及，目前是否有要求提前一年落户的学校；3、这片区能买得起的三室是否能推荐下，能否控制到三百万以内，又不是老破小，或者其他片区的小区有没有推荐的。问题较多，还望雕叔不吝赐教，谢谢！
回答：1、卖的价格这个没关系啊，缴税是按照评估价缴纳的不是按照实际出售的价格，所以你们要去找个能帮忙低评的机构/中介，尽量评估低一些；2、锦二目前还没有大规模说要爆仓的，龙王庙小学和成师附小有爆仓可能，落户最好的提前一年，尤其是这种要爆仓的学校。3、300万以内的锦二次新套三是没有的哈，放弃挣扎。建议可以看看盐小东湖的瑞升望江橡树林；盐小卓锦城的卓锦城五六期；或者青羊五区的优品道四期曦岸、中大君悦金沙四期这类。主要还是捡漏，房源不多。
提问：请问雕叔1、想给孩子买个套二，总价160左右，目前看中了塔子山旁边的锦东庭院，68平小套二和卓锦城四期大套二89平，卓锦城稍微贵些，主要自住，但以后会置换，如何选择，哪边升值空间大些？2、目前只能首付，还贷有些压力，手里有套川师北门旁套三旧房，估价140，是先卖了再买，还是买了再卖，一年后还贷？或者卖后，再以家庭第二套房资格购买，用公积金贷款，减少还贷利息，这样可行吗？谢谢！
回答：建议卓锦城89平，虽然稍微贵一点，对后期升值和出售，89都要强很多。2、今年不是卖房的最佳时机，建议你先买等市场回暖在卖。
提问：老师您好,又来向您提问了。这几天去看了一个盘，销售跟我说要交5w认筹金，但是怕有套路，不知道要不要交，据说认筹的话价格低，不交又怕到时没买到，所以来咨询您？购房小白没有经验还请您再指点指点！谢谢
回答：认筹有哪些常见套路？1、以“认筹即可打折”吸引购房者。但是，因为还没有出台最终的价格，所以无论打几折都没有意义，都是反推计算到房价上的。羊毛出在羊身上。比如开盘前想买一万五，可是认筹时说开盘打九折，那把价格标为一万七就可以了。2、认筹的人多了，肯定要多于推出房源的套数。所以，开发商便公布选房规则，一般是摇号。很多购房者为了增加摇中的几率会多认筹几套，这样认筹的数量将会增加一倍甚至更多。会造成房子很热销，很多人在抢房的错觉。3、在羊群效应的带动下，认筹的人越来越多。买的人多了，对价格也就不敏感了，只想着能买到就好，多一千少一千的，朝向差一点，楼层不满意等等都不在乎了。4、购房者对价格不敏感了，房价就不知不觉提上去了，买到房子的人还满心欢喜，终于让自己买上了房子。所谓的认筹并不是比较规范的房地产销售行为，即交一定金额的定金，定金的形式很多种、如认筹金、诚意金、物业维修基金等等，主要是为了规避国家不允许楼盘无证提前销售的行为，在缴纳定金后，既可以选房，当正式销售的时候，直接进行购买该套房源。提醒大家，认筹购房是存在一定风险的！
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