耶鲁大学《金融市场（12）》课
——全球名校公开课听后感（二十六）
原创/龚蕾
这节课讲房地产的价值。 主要有住宅房地产和商业房地产，房地产的现状，金融贷款等。 1、商业地产 适用于商业不是住宅，DPP直接参股项目，DPP叫做有限合伙制，不支付利润税。不是公司制，而是合伙制。普通合伙人和有限合伙人，有限合伙人不需要承担无限责任。DPP适于富人高端，DPP不做广告。DPP由来已久，房地产投资信托基金是面向所有人，简称REITS。75%是房地产，收入的75%必须来自房地产的收入。去中介化就是储蓄直接转入REITS，1986年税法改革，第三次浪潮源自房地产泡沫。经营公司、DPPS和REITS三种方式。 2、抵押贷款 贷款价值比率LTV，抵押贷款期限，期末大额偿还。1929年之后房地产下跌和失业，许多人无法申请贷款，美国历史上最严重的房地产危机。1933年罗斯福执政期间，国会批准房主贷款公司HOLC提供贷款。分期偿还是抵押贷款的一个重要改革。FHA联邦住宅管理局，可以在20年还贷款。 抵押贷款的数学知识，教授用左手在黑板上写下了普通30年抵押贷款的例子和公式。 3、房利美和房地美 房利美和房地美都是私人公司。 4、房地产的发展 幻灯片显示的是历史走势图表。艾伦?格林斯潘的新书《动荡年代》，他认为不存在泡沫，坦言房地产有点小泡沫。利率下降，现值公式中，贴现率是下降的。投资股票市场是种选择。关于美国房地产，《非理性繁荣》这个本书中有详细的阐述。 小知识： 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。 房利美和房地美： 房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵押贷款公司),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。 1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。 规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16%。Freddie Mac的使命努力创造 稳定: Freddie Mac 的被保留的股份单充当在确定的there’s 的一个重要角色金钱稳定的供应使贷款人做房屋贷款新homebuyers 需要和可利用的供应劳工住房在我们的社区。 支付能力: 财务住房为低落和适度收入家庭是Freddie Mac’s 事务的一关键部份自从我们打开了我们的门35 年前。Freddie Mac’s 视觉是, 家庭必须能能购买家和保留那个家。 机会: Freddie Mac 确定有金钱稳定的供应使贷款人使贷款新homebuyers 需要。这给大家对homefinancing 的更好的通入, 培养屋顶在homeownership 机会在美国。 繁荣: Freddie Mac 充当在America’s 经济的一个重要角色, 几乎20% 被弥补住房和相关的产业。Freddie Mac的价值 我们自傲在使在家成为可能为成千上万美国的家庭, 并且我们接受与我们的住房使命是一致的核心价值。 领导: 我们采取主动性达到我们共同的目的。 正直: 我们做正确的事 – 没有妥协! 人们: 我们是公平的, 尊敬其他人, 接受变化和是有责任的。 优秀: 我们努力单独地和集体超出赌金保管人期望。 房利美(Fannie Mae)，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。 1944年，房利美的权限扩大到贷款担保，公司主要有退伍军人负责管理。1954年，房利美发展成为股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成为房利美的总裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成为一个私有的股份制公司。1970年，房利美股票在纽约交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外发放公司债券，从此公司的业务进入国外金融市场。 商务印书馆出版的《英汉证券投资词典》中对Fannie Mae解释如下：“联邦国民住房贷款协会 Federal National Mortgage Association(联邦国民住房贷款协会)的昵称。美国三大住房贷款证券化经营机构之一，成立于1938年。其性质为社会公众拥有，美国政府资助。专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。所发行的重要品种为住房抵押债(mortgage backed security或mortgage pass-through)。联邦国民住房贷款协会自身的股票在纽约股票交易所挂牌上市。”危机 受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。 美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。
根据接管方案，美国财政部将向房利美和房地美注资，并收购相关优先股；两大机构的首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。
受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美目前陷入全面危机。在过去一年，两大机构的损失已超过140亿美元。美国财政部长保尔森表示，房利美和房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这两大机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。
