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8月4日，北京限购、限贷放松了。
上一次北京限购、限贷的放松是在2014年的9月30日。当时的政策是贷款结清算首套。
此次限购、限贷放松的力度，显然和2014年是没办法比的。
不过却呼应了年中政治局会议对楼市提出的要求，要 “因城施策用足用好政策工具箱”。
也就是说接下来各地政策仍然有放松空间。
就在北京限购放松的当天， 天津发政策表示要降低首付比例。
这对楼市来说是积极的信号，预示着新一轮的救市政策开始了。
而这一轮领头的是北京，主要发力方向是首付比例。
除此之外，楼市另一个积极信号是， “保交楼 ”三个字写进了年中政治局会议里。
这是明确的把保交楼定性为政治任务。
接下来就看各地方政府为保交楼八仙过海各显神通了。
2
目前在保交楼方面走在最前面的城市是依然是郑州。
早于年中政治局会议召开之前，郑州市府就召集八家在郑的头部房企举行在郑项目情况汇报会。
并提出由河南资管公司联合郑州地产集团设立地产纾困基金，同步出台了四种纾困方式：
方案是好方案，但从8家房企给官方呈报的停工项目说明情况看， 在保交楼这件事上，政府和房企想的完全是两回事。
政府是要项目复工，但并不想兜底，依然想尽量避免直接接手，主要还是想以协调的身份介入。
所以主观上，并不想要房企退出。
但房企只想要钱，满篇文字都在陈述一大堆资金需求。
他们希望政府兜底，把他们之前投进去的钱退回来就行。哪怕赔点也行。
比如融创，在郑的7个项目全部申请退出，其中6个选择棚改统贷统还模式、1个选择项目并购模式。
融创此举大概 要赔20亿左右 ， 但融创也同时 甩掉了100多亿保交付任务。
这同时也意味着 这100亿的保交付重担落到了郑州市府的肩上。
因此， 相对于房企迫不及待的退出，政府其实是想要挽留。
3
说到底还是钱谁出？怎么出的问题？
有传闻央行将设立房地产基金，筹集2000-3000亿纾困资金用于收购烂尾楼，协助开发商解决债务问题。
事是好事，只是对于目前的停工体量来说， 2000-3000亿是远远不够保交楼。
截至到7月底，42个主要城市的停工面积是5200万方，40-50万套房子。
其中二线城市停工问题最严重。比如 重庆、西安、武汉、郑州、昆明、长沙的停工面积可以达到去年销售的60%-80%。
更严峻的问题是，几乎所有民企的房子都没人买了。
同等地段两个项目开盘，去年去化率是持平的，今年国央企成交量占90%。
这是很可怕的。 一些本不该爆雷的企业，也被拖着要暴雷了。
而另一个悬而未决的问题是，自去年恒大暴雷开始，一年就要过去， 关于这些房企的处置一直没明确的结果。
从普通老百姓的角度看，此次针对房地产行业，如此大张旗鼓的展开去杠杆整顿，初衷是伟光正的， 但却没有太多令人振奋人心的消息出来。
到目前为止没有一家头部房企破产，更没有处置一两个罪魁祸首（房企）祭天。
反而是一拖再拖。
这也导致出险房企目前主要自救方式就是躺平，几乎没有几个愿意积极主动地给社会一个交代的。
除了建业引入铁投，蓝光贱卖资产，融创卖项目，其余的大部分都捆着购房者在等。
这也激化了社会矛盾。
针对这一点，政策端到目前为止依然是摇摆不定的。
从最开始的 救行业不救房企 ，到后来的 既要救行业，也要救企业 ，直到现在的 救房企，保交楼 。
可救房企的窟窿太大了。
仅目前公开暴雷的46家房企的总负责就是10.5万亿。实际债务更大，拿什么填？
所以，保交楼，很难。
接下来各地将疲于奔命的保交付，会取得一些成果， 但总体会不尽如人意。
保交楼的口号意义大于实际结果。
4
从7月全国主要城市的成交数据看，相比6月的由负转正，止跌回暖。
7月明显后劲不足。成交量、成交价继续低迷。
并没有企稳，更没有回暖。
9、10月份新一轮偿债高峰期下，更多的房企暴雷还在继续。
之前爆的还没解决，甚至滑入更深的深渊，而新的已经开始噼里啪啦。
这预示着会有更多的项目会停工或者表演式复工。
现在究竟是不是楼市黎明前的最后黑暗，大概是。
也可能不是。
这个时候北京的限购放松， 但尺度又远不及过往救市尺度，这就是一个特别的信号了。
一鼓作气，再而衰，三而竭。 救市也已经到三了。
接下来会有2个趋势，值得你注意 ：
第一、地方财政继续吃紧，各地方继续勒紧腰带过日子。
第二、保交楼的资金缺口来源主要两个方向：
一个是压实企业、股东等相关各方责任，尽量企业内解决。
这话说的已经很明白了。 就项目停工会对企业、股东等相关利益方追责的。
另一个就是金融机构主动参与资金硬缺口的方案研究， 做好具备条件的信贷投放。 说到底不是包装成理财或基金卖，就是发债。
最终这场五万亿方的保交楼战斗，十数万亿元的资金缺口，我们每一个人都将是参与者，谁也躲不掉。
