继今年3月之后，7月房企再次迎来偿债大考。
据DM研究不完全统计，2022年7月共计约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期上涨近53%。其中境内部分到期数额为649.27亿元，较6月增长近一倍；境外部分到期66.07亿美元（约441.13亿元），增幅为17.86%。
面对即将到期的债券，不同房企应对方式大相径庭。部分房企因现金流压力，直接宣告违约。据克而瑞不完全统计，自2022年以来，已有至少9家上市房企宣告实质性违约，有3家房企实施债务重组。
多数房企选择了债务展期，以时间换空间。今年以来，至少有11家房企共15笔债券寻求展期。比如富力地产就计划将旗下10只美元票据进行展期3到4年，规模高达49.4亿美元。
也有少部分房企选择要约回购。如碧桂园就对2022年7月到期，总规模为7亿美元的4.75%票据提呈要约回购。此次偿付完成后，碧桂园今年内已无到期美元债。
一位业内人士告诉时代周报记者，开展要约回购是更具效率、更为透明的主动债务管理方式，有助于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业以及优质民营房企的信心。
头部房企积极偿债
2022年是融资小年，却是偿债大年。贝壳研究院数据显示，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，其中7月的债务规模将在1000亿元以上。
据DM研究不完全统计，共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。其中面临到期及回售的境内地产债共58只，合计金额约人民币649.27亿元；付息的境内地产债共99只，保利、首创、奥园、华润置地、金地、金科、正荣、龙湖等房企均有两只以上境内债面临付息。
境外债方面，共有19只债券将面临到期或回售，剩余规模总额约为66.07亿美元；世茂集团、富力地产、碧桂园、花样年、万达等均有债券面临到期；共40只境外地产债券面临付息，其中碧桂园面临6只美元债付息，世茂、龙光有5只债券需要付息，恒大、佳兆业、绿地、融创、越秀、远洋、禹洲集团、时代中国面临3只以上债券需要付息。
面对集中到期的境内外债券，有房企选择直接躺平，有房企则选择积极应对。以碧桂园为例，今年1年，公司1月27日到期的4.25亿美元优先票据已悉数偿还。截至5月底，碧桂园共发布提前购回公告6则，合计提前购回境外债0.466亿美元，境内债约6.2亿人民币，合计人民币约9.3亿元。
今年6月，碧桂园又主动要约回购7月份到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回，此次回购完成后，碧桂园年内已无到期美元债，债务结构得到进一步优化。
积极偿债背后，得益于碧桂园财务基本面良好和融资渠道顺畅。年初至今，碧桂园境内外均成功发行新票据，足以覆盖近期债券兑付及高频的购回动作。其中境内债成功发行5亿人民币，境外债成功发行39亿港元，合计融资规模约38亿人民币。
鉴于其良好的市场表现，汇丰、申万宏源等多家券商机构均看好碧桂园。截至7月初，共有29家境内外券商机构给予公司“买入”评级。汇丰6月份将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。”
DM也指出，碧桂园通过债务置换，提前偿还或者回购部分高息短期负债等方式逐步优化融资端结构，短债“减重”效果明显，整体平均融资成本也得以有效压降。“整体而言，碧桂园当下仍是最安全的民营房企之一。”
克而瑞预测，下半年行业分化将继续加剧，优质房企包括国企、央企及部分稳健民企的融资优势逐渐加大。尤其是自5月信用保护工具的推出，将有效提升碧桂园、龙湖等示范民企发行债券的信用等级，进一步降低债券发行成本，从而与其他企业拉开差距。
碧桂园销售额领跑房企
判断一家公司的偿债能力，除了要关注其外部融资能力，还要看其销售回款能力。
6月28日下午，万科举行2021年年度股东大会。会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据—虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。
“一方面是因为一些政策的出台正在带来积极影响，另一方面是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补，当然还有季节性因素。”郁亮认为。
从房企销售数据看，房地产行业似乎真的已经熬过了最艰难的阶段。据克而瑞数据显示，2022年6月，重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。
具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出。如碧桂园单月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，已连续两个月实现环比增长，同比跌幅亦持续收窄且显著好于行业平均水平。
今年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额约1851亿元；累计实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米。据第三方研究机构克而瑞公布的全口径统计数据，碧桂园销售业绩仍稳居行业首位。从销售回款来看，今年1月-4月，碧桂园的回款率保持在95%的高水平，处于优于行业的水平，“造血功能”强劲。
平安证券分析称，上半年央国企及高信用民企表现更优，碧桂园全口径销售额领跑房企。下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望缓慢复苏，地产板块有望迎来基本面兑现行情。
申港证券指出，从房企销售规模来看，1-6月累计权益销售规模TOP10房企依次为碧桂园、万科、保利发展、中海、华润、招商、融创、金地、绿地、龙湖。头部房企普遍表现更佳，市场转暖下房企规模品牌效应显现。
