马上就要到年底了，你的购房计划是否提上日程了？
近期，不少粉丝咨询，哪里值得买？哪些板块推荐入手？
诚然，在经历过近一年多的横盘期后，不少板块的价格似乎都已经回归到合理的位置。
那么，今年来，珠海哪些板块降价了？哪些板块能够在市场调整中脱颖而出？购房者更倾向去哪个板块买房？
接下来，我们结合今年10大热门板块的量价数据，来逐一分析。
（注：数据来源自珠海中原研究中心，均价为网签价，成交量为网签量）
10大板块涨跌榜出炉 南湾领涨6.87%
先来看个总图：
| 热门板块涨跌情况
发现了吗？对比1月，9月板块房价涨跌榜里， 只有南湾是呈现上涨的 ， 涨幅约6.87% ，而其余板块均有不同程度的下滑。
其中 白蕉跌幅最大 ，均价从12799元/㎡跌到10329元/㎡，短短8个月时间， 跌幅约19.29% 。
紧接着是 北围、滨海商务区、唐家半岛、湖心路 ，跌幅均在两位数。
而 西部B片区、航空新城、十字门和横琴跌幅较小 ，这四大板块也是最有希望在年底实现翻盘，大家不妨拭目以待。
横琴板块 横琴，珠海房价第一梯队，区域一手住宅更是屈指可数，因而房价较为稳定，且波动幅度不大。
房价方面，今年1月区域均价52218元/㎡，为今年1-9月内最高值。
全年来看，只有5月和9月迎来较为明显上涨，其中9月均价49585元/㎡， 对比1月下跌5.04% 。
成交方面，9月区域新盘 横琴荟 首开入市，拉动区域整体销量上行。全年来看，成交整体波动不大。
| 2022年1-9月横琴量价走势
目前，横琴荟备案均价约5万/㎡，首开优惠均价在4.7万/㎡左右，由于项目推出79-123㎡罕见小面积单位，备受买家青睐， 相信四季度在新盘推动下，区域年度均价有望迎来一波涨幅 。
此外， 横琴年底有望封关运作 ，这一大利好消息也将拉高板块价值。
十字门 今年来，十字门板块表现较为坚挺，以价换量在这里不太明显。
房价方面，十字门1月均价38605元/㎡，为年内最高值，9月均价36232元/㎡， 跌幅6.15% 。
成交方面，受新政影响，6月和7月成交量最大，8月有所回落， 9月成交环比增长28.3% 。
值得一提的是，区域均价主要受豪宅项目—— 中海寰宇天下 成交影响，均价4.5万/㎡，且项目9月加推了新品 汇德里 ，利于带动区域成交热度。
| 2022年1-9月十字门量价走势
凭借着与横琴接壤的优势，且各项配套设施较为成熟完善，板块也承接了不少横琴楼市外溢出来的客户。
目前，十字门在售项目 主打高端改善类 ，而当下改善类产品去化较好，预计四季度量价有望进一步回升。
南湾
南湾从1月均价31635元/㎡上涨至9月33808元/㎡， 涨幅6.87% ， 且为10大热门板块内均价唯一上涨的板块。
成交方面，6月为成交最高值，9月成交环比有所回落，整体来看，区域成交相对低迷。
那么，为何南湾可以在多板块对比中脱颖而出，成为唯一表现上涨的板块呢？
其一 ，区域在售新盘多以 大面积改善类产品为主 ，在售均价在2.3万-4.3万/㎡左右，其中 绿景玺悦湾 作为板块豪宅项目，也是均价最高的项目， 对板块均价有明显拉动作用 。
其二 ，南湾作为主城核心板块，均价较为稳固，且对比斗门， 折扣力度较弱 ，导致成交较为低迷。
| 2022年1-9月南湾量价走势
北围
对比1月， 北围跌幅17.77% ，有些许夸张，但也在合理之中。
全年来看，北围均价下滑趋势明显，只有7月和9月环比微涨，其中9月均价23551元/㎡。
据珠海中原研究中心数据，自今年7月以来，板块除部分价优项目成交去化较好外，整体楼盘成交表现不佳，区域销量难破颓势。
房姐认为，北围今年跌幅较大的主要原因在于： 区域规划利好价值已提前消化，此前市场价格略显“虚高”，加之疫情及大环境影响，导致外地客源直接减少，因此，目前不少项目采取“以价换量”策略，吸引买家。
| 2022年1-9月北围量价走势
唐家半岛
唐家半岛在售项目多以持销为主，加之未有新盘入市，成交上整体较为低迷。
不过，9月 格力海岸 有加推动作，拉动区域成交， 9月成交环比增长近2倍 。
房价方面，1月均价35323元/㎡，5月表现明显回落，主要由于格力海岸推出小户型优惠价27000元/㎡，导致板块均价有所拉低。
9月区域均价30984元/㎡，对比1月 跌幅达12.28% 。
| 2022年1-9月唐家半岛量价走势
航空新城 航空新城整体均价走势波动不大，对比1月， 9月跌幅7.97% 。
全年来看，3月均价28528元/㎡，为全年最高值，9月均价25643元/㎡，为全年最低值。
成交方面，月度成交不高，7月成交119套为年内最高值。
| 2022年1-9月航空新城量价走势
对比往年，今年来航空新城成交确实大幅下降，此前我们也有分析过原因：
主要是上半年来，斗门楼市普遍降价，且降价幅度较大， 导致部分金湾客源被分流 ，且航空新城 降价动作也比斗门慢很多 ，力度上也较弱，导致客户购房欲望降低。
目前来看，航空新城已经有不少项目采取特价房营销策略，预计四季度在政策面持续回暖利好下，区域成交量有望迎来新的突破。
西部B片区
西部B片区1月均价为23820元/㎡，自3月开始持续下滑，且8月为最低位，9月均价23444元/㎡，环比增长18%， 对比1月微跌1.58% 。
目前，区域在售项目不多，且为持销售为主， 成交均价受单盘影响较大 ，比如7月、8月均价较低，主要由于 海伦堡 ·玖悦珑湾 推出特价单位，低至 16***元/㎡， 比周边二手房价格还要低。
| 2022年1-9月西部B片区量价走势
滨海商务区
滨海商务区9月均价22798元/㎡，对比1月跌 幅达14.58% 。
目前区域在售项目较少，主要为 万科海上城市 和 碧桂园华发海湾壹号 ，在售均价在2.3万-2.6万/㎡。
对比年初，两项目均价均有所下滑，主要由于项目推出特价房单位，比如碧桂园华发海湾壹号，十一期间更是推出了 19***元/㎡起 的特价单位。
此外，10月万科纯新盘—— 观海200里 亮相，预计首推建面约67-109㎡南向望海户型。相信随着新盘入市，四季度有望带动板块成交热度。
| 2022年1-9月滨海商务区量价走势
湖心路
9月湖心路均价为16212元/㎡，为年内最低值，对比1月 跌幅12.38% 。与此同时，9月成交量为年内最高值，成交242套。
不难发现，湖心路“以价换量”效果显著，要知道， 2017年湖心路就有多个新盘，均价直冲1.9万。
由于区域新房供应较大，且产品同质化严重，因而房姐预测，四季度片区主流还是以价换量。
| 2022年1-9月湖心路量价走势
白蕉
10大热门板块中跌幅最大的便是白蕉。
1月均价12799元/㎡，而9月均价10329元/㎡， 跌幅达19.29% ，且9月均价为年内最低值。
今年来，白蕉降价幅度较大，多数项目普遍推出特价房、首付分期等优惠策略，促使房价波动下行，预计四季度“以价换量”将持续蔓延，板块房价或将进一步松动。
| 2022年1-9月白蕉量价走势
房姐有话说
从此次涨跌榜单来看，在市场深度调整期，南湾、航空新城、十字门和横琴板块相对比较抗跌。
经过本轮对比，不难看出，当下市场分化愈发明显，房姐认为相对抗跌板块有以下两点明显特征：
1、板块内在售楼盘主要以改善类或豪宅产品为主；
2、板块内具备优质丰富的配套资源，或占位于成熟地段，一般为主城区地段。
展望四季度，整体以买方市场为主，在信贷环境、政策环境持续宽松下，客户观望情绪有望缓解，而珠海楼市板块分化也将越加明显。
