转自米宅
作者米公子
1 全球房价
2021年，房价能上涨30%的，显然，不是中国。
今天要说的，是澳洲。
而在2021年房价大幅上涨的，全球放眼望去，远不止澳洲。
莱坊数据，2020-2022，全球房价平均上涨了19%，注意，是全球平均，但在这个19%之后，中国是下跌的。
而在这个19%的数据里面。
新西兰，全国平均房价上涨了45%。
加拿大，全国平均房价上涨了50.6%。
美国，全国平均房价上涨了35%。
澳洲，全国平均房价上涨了35%。
其它的韩国、德国、英国、新加坡等等，一水的上涨。
在此，请先体会一下，关于投资这件事。
分散、长期、核心六字原则中的分散，是多么的重要。
2 澳洲房价
之前的时候，我们总是吐槽说新西兰只有480万人、澳洲大利亚只有2500万人、加拿大只有3400万人、新加坡只有576万人。
在这场疫情之下，全球边境都是不畅通的，每个国家的房地产市场几乎没有外来客户，但仅凭本国购买力，房价就蹭蹭的上涨了这么多。
所以，请再次体会， 房价到底是什么决定的？房价的本质到底是什么？
是的， 房价只是一个数字，可以是货币现象，也可以是通胀现象，也可以是避险现象，也可以是成本转嫁现象。
反正，房价肯定不是单单由购买力、房价收入比、租售比等这些冷冰冰的数字决定的。
2021，这些国家的经济、购买力、收入增加了吗？显然没有。
随便放了一张图，体现的是2021年4月7日-2022年4月7日，澳洲各个城市的房价涨幅。
布里斯班是上涨了30.2%，而在2020-2021年4月7日，以及2022年4月7日至今，布里斯班房价也还是上涨的。
累计起来，2020-2022，布里斯班的房价上涨幅度超过了40%！
说暴涨，一点都不为过。
如上图所示，更重要的是，这个城市的空置率非常的低，几乎是满租状态。
一是不会空租，二是房价上涨完租金涨。
房价上涨40%之后，租金上涨幅度是25%左右。
如图所示，周租金一个是上涨100澳币，一个是上涨210澳币。
房价上涨40%+租金上涨25%+满租不空置=澳洲置业2020-2022的表现。
3 加息了！
光看数据，很开心，问题是。
美国加息啊，澳洲也在加息啊，已经大幅上涨过了啊，还能买吗？
好问题。
这是一个理念问题+金融学问题的双重好问题。
先来说金融学问题。
澳联储加息到1.85%的时候，居民贷款利率还是不超过3%，变化不大。
美联储加息到1.85%的时候，居民贷款利率已经干到了6%，影响很大。
为什么？
加息不加息，影响不重要，重要的是，居民的房贷利率变化了多少？大不大？这才是结果。
为什么同样是加息，美国、澳洲的结果大不同？
是的，传导机制不同，央行作用不同，加息底层逻辑也不同。
但，影响肯定还是有的，这个不可否定。
但，影响真的没有想像中大，澳洲不是美国。
现金利率、存款利率、出借利率、隔夜利率、逆回购利率等，这是一个专业的金融学话题。
对于加息，我来简单说一下未来二三年的推演。
欧美加息，目的是为了抵抗大通胀，要让通胀回到2%左右的水平。
而本轮欧美通胀的根源是能源价格上涨，而能源价格上涨又是源于石油价格上涨。
石油价格上涨又是源于疫情、俄乌冲突的影响。
所以，
疫情+冲突+供应链>油价上涨>欧美大通胀>加息。
但疫情2023年肯定是要掀开新的一页了。
俄乌冲突打了半年了，世界开始适应这一形势，OPEC也在增产，如果冲突一旦停止，供应还有可能过胜。
所以，我们预判。
2022年，欧美加息。
2023年，欧美加或不加息。
2024年，欧美开始降息。
两个原因。
一、加息导致经济衰退，现在的问题是通胀，未来的问题是衰退。
二、石油价格回落，通胀回落，赶紧降息刺激经济。
4 理念先行
另外，理念问题。
买澳洲房产，买的到底是什么？
我的观点一直很明确。
1、持有周期计划低于10年的，就别去澳洲折腾了。
2、打算去澳洲暴击的，就别去澳洲折腾了。
3、置业澳洲，对冲策略和资产配置、资产传承第一，赚钱第二。
4、置业澳洲，是使用分散策略对冲未来的不确定性，让家庭更有安全感，用稳定的租金、货币、政治、经济环境来对冲世界的不确定性。
5、置业澳洲，是用购买行为倒逼自己去践行资产配置的分散、核心、长期法则，逼着自己实现这一目标，这是常识，但需要去除噪音之后去践行。
对于布里斯班房价来说。
因为疫情，因为建筑成本大幅上涨，导致两个大问题。
一、很多开发商、建筑商倒闭了。
二、很多项目停工或没有开工。
所以，一方面价格在上涨，一方面市场上的供应在减少。
从而进一步恶化了市场。
还有，布里斯班在2020-2022年这一轮上涨周期中表现最好，缘于两个原因。
一、2032年奥运会在布里斯班举行。
二、布里斯班的人口净流入全澳第一。
而这一趋势，现在还在强化。
一、离2032年越来越近了，基建、宣传一波接一波。
二、人口涌入越来越多、越来越快，人口净增长加速正循环。
如图，让数据说话。
澳洲版的逃离北上深。
从悉尼流出的人口，大多来到了昆州（首府是布里斯班），共有44705人。
为何？
气候更好、房价更低、收入无差别、2032奥运会。
而这，也是为什么布里斯班在2020-2022房价表现最好的原因，其实，也是一个常识而已。
5 SO。。。
所以，
2022年买入澳洲，不如2021年。
2021年买入澳洲，不如2020年。
2020年买入澳洲，不如2019年。
错过了就是错过了，无法再回到过去。
着眼未来。
2022可能和2023差不多，但，晚干不如早干，鬼知道2023会发生什么事情，对冲配置越早越好。
但放到未来5年的周期，可以确定的是。
2022年买入澳洲，优于2024、2025、2026年。
因为，边境放开，移民开始涌入。
因为，奥运会临近，人口开始涌入，投资开始追捧。
因为，目前市场上没有什么供应，而需求非常旺盛。
所以，如果条件允许，如果认同，家庭资产分散、对冲配置这件事，越早越好，早配置，早放心。
幸福感源于安全感，安全感源于完成了基于长期、分散、核心的资产配置。
6 布里斯班方法论
布里斯班应该如何买？三句话。
1、北比南好，西比东好。
2、地段价值以CBD为核心向外辐射递减。
3、沿布里斯班河更好。
在布里斯班选择高层住宅项目如何选？三句话。
1、开发商第一。
2、地段第二。
3、产品第三。
是的， 强调一下，开发商第一，逻辑和中国一样。
项目来了。
位置和周边：
项目外观：
项目装修图：
位于布里斯班CBD西边的Milton。
22层，临近就业区，临管河边，商圈中心。
配套齐全，楼顶有游泳池、观景台、观影室、BBQ等，一楼有咖啡厅、健身房等。
113套房子，没有一房，全是两房和三房，主要面向当地家庭居住需求，因为本地需求旺盛，只有25套海外名额（全是中高区优质房源），米宅独家拥有，全球唯一、率先发售，先到先得。
有人会说，吹的吧？独家？全球首发？
真不是吹的，敬请同行见证，这牛吹不得。
缘于米宅品牌、米宅影响力、米宅独家战略合作伙伴关系，才有这25套独家海外房源。
两房总价75.75万澳币起。
三房总价114.2万澳币起。
屡次获奖的品质开发商、米宅战略合作伙伴、昆州最大的私营开发商。
精装修，两房送一个车位，三房送两个车位，首付20%（可分期），2025交房再付余款和办理按揭，可贷款65-70%。
2025年，澳洲早已降息了，房地产市场又步入新周期了，你正好收房，站在2032奥运会倒计时7年的光景，笑看世界风云变幻。
