文：千一
今天的海珠以一种特别的形式上了热搜。
因为疫情管控，海珠西部的滨江西、昌岗、宝岗大道、江南西一带多个地铁站被封，碰上高峰期，连通越秀海珠的重要跨江通道——海珠桥重演了历史的一幕：推着单车的人群浩浩荡荡过桥打工。
不同的是，以前的单车是自己的，现在的单车是共享的
。
下班的时候，都找到那辆回程的车了吗？
我们今天的主题，同样与海珠有关。
这两年，海珠大有逆袭之势，土拍热、豪宅火，成交价刺破8万/㎡，一度超越天河。
工业大道、琶洲、南洲、沥滘、赤岗、江泰路，一个个板块话题度居高不下，备受市场关注。
但滨江东板块却很少被人提及，那可是曾经红极一时的初代豪宅区啊，怎么现在一点声响都没有？
落寞的滨江东，楼市无回响
滨江东大致西至海珠半岛花园，东至珠江帝景，处在海珠中部北侧地带，与二沙岛、珠江新城隔江对望，视野无遮挡，景观面无敌。
可以想象到上个世纪90年代，海珠半岛、金海湾花园、中海锦苑、中信君庭、信达阳光海岸这些一线江景高端住宅推出之时，市场有多疯狂。
在广州均价还只是8千+/㎡的时候，滨江东已经卖至了4万+，还有很多富人买单。
那时，对岸还没有珠江新城、广州塔的地标建筑。
2010年之后，板块开发进入尾声，同时伴随天河珠江新城崛起，滨江东的辉煌就渐渐消失在历史里。
如今，滨江东部分小区二手数据，单价普遍5-7万/㎡，与珠江新城动辄10万+没法比，再则2年房价涨幅也是比较小的。
下面这两张统计于2020年的数据，呈现更加明显的差距。滨江东在2020年下半年的行情里确实是跑输了的。
滨江东，为什么不热了？
深究滨江东的基本面，就能发现其中的原因。
第一：名校教育缺失。 海珠的省一级名校都集中在西北角，滨江东一块反而成了“名校真空区”。
学校是有的，小学是绿翠小学、怡乐路小学、滨江东小学、大江苑小学，但相对而言知名度不高。
中学的话有 六中、五中、琶洲执信、江南外国语、绿翠实验学校，但电脑派位，周边板块的业主也能上，所以滨江东的学区属性不强。
看重教育的改善家庭，大概率是不会冲进这里的。
第二、楼龄老旧，户型奇葩 。开发于90年代的滨江东，小区楼龄普遍在15-20年，房子会随着楼龄增加而贬值。
同时，这也意味着它的产品设计已经过时。
当年的港式户型在现在来看已经不主流了，流通性很差，想未来再转手非常难。
（海珠半岛户型）
第三、滨江东真正稀缺的一线江景、好房源，是很少挂牌的，所以在二手市场也激不起火花。
比如，一线望江的几个小区，放盘量除海琴湾多一些外，几乎都只有个位数的房源在出售。
第四、无产业，无规划，无预期，徒有过去的故事可讲。 现在的楼市也很现实，大家会为预期买单，如果一个一成不变、看不到有成长的板块，关注度就会很低。
而开发比较早的滨江东，最后只留下了“一条街的豪宅”，没产业规划可讲，也没旧改变量。
虽然滨江东被划入海珠“一区一谷一圈”空间布局里的“中大国际创新生态谷”，但是实际落地的产业会集中于中大南部片区。
隔着个中大，滨江东板块与产业无法链接。
滨江东，还是只能安安静静做个豪宅住区。
第五、外围新豪宅强势围猎。
如果只是做一个豪宅区，滨江东更不占优势了。
这2年，广州豪宅疯狂生长，手握重金的买家有更多比滨江东好的选择。比如海珠南向望江的创新湾一带，有时代大家、中海观澔府、中海映澜台；还有有产业加持的琶洲保利招商天珺、琶洲南TOD。
往荔湾走，又有广船滨江上都、星河江缦、广州幸福湾。论产品力、论讲故事，都比滨江东强。
所以这么多新选项摆在富人面前，滨江东会成为最后的备选，甚至不选。
滨江东，回归居住属性
当然了，单从居住角度而言，滨江东一定是一个绝佳的居住板块。
前面是大气磅礴的珠江、广州城市封面，后面是百年人文学府中山大学，西面是文旅商圈，东面是琶洲，真正住过的人会觉得很舒服。
房价、涨幅不如珠江新城，但以6、7万的价格买到这样一个地段、江景也是不赖的。
价格没有泡沫，未来也可能没有很好的增长预期。
但有一条在建的10号线，对板块来说会有一定的利好，但不多。
实际上，当一个板块彻底进入二手市场之后，历经几番转手，最后都会回归到一个单纯的居住板块，也就是没有炒家。
这是合理和健康的。
唯一新盘，静悄悄卖光？
值得一提的是，今年滨江东难得有1个全新盘——保利阅江台， 只是一个单体楼项目，货量不多，其中 5-18层推120-143㎡四至五房，20-30层推220㎡大平层， 吹风12万/㎡。
从去年开始，这个盘就有风声说要入市，但市场迟迟没有等来公开消息。
千一打探到，项目不对外，静悄悄地卖了...
从这个角度可以看出，滨江东不缺购买力，缺的是新产品。要知道，周边有一众需要改善、又想要一碗汤距离置换的买家。
此外，还有一个算不上新盘的新盘——珠江广场。
因为这个盘开发于2000-2010年，分四期建设。有一批房源当时出租给酒店做员工宿舍，现在租期到了收回拿出来卖。
大概位置大致如图。
户型包括55、67、93、122㎡一至三房，它的户型设计比较过时，有暗房、阳台在厕所里等缺陷，吹风价6-8万/㎡。
如果有这个预算，没必要买这了，还有更多好选择...
以上，你怎么看？
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