2022年是不寻常的一年。这一年，市场成交规模从2021年的18万亿元收缩至13万亿元，克而瑞排行榜上的千亿房企数量腰斩至20家，开发商债务展期成为常态，整体盈利能力进一步下滑，即便是头部房企也难独善其身。
亿翰智库提供的50家样本数据显示，2022年房企营收中位数约为755.94亿元，其中 76%的企业营收较上一年出现不同程度下滑；归母净利润亏损的企业数量则由2021年的6家上升至19家；毛利率平均值为17.87%，同比下滑了7个百分点左右。
大幅下滑的盈利能力让行业感慨，何时触底回升？
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9家房企营收过千亿
2022年，上述50家样本房企共计实现营收约37797亿元，较上一年的42272.5亿元下滑了10.6%左右，其中共有9家房企营收过千亿，同比减少3家。
其中， 万科以5038.38亿元位列第一，成为唯一一家营收超五千亿的房企 ；碧桂园排名第二，实现营收4303.71亿元，也是该梯队中的唯一成员；保利、龙湖、华润三家处在两千亿梯队，分别为2811.08亿元、2505.65亿元、2070.61亿元；招商蛇口、中海、绿城、新城四家则在1000亿-2000亿元之间，其中招商蛇口为1830.03亿元，中海为1803.22亿元。
营收位于500亿-1000亿元区间的房企共有11家，占比22%。其中建发国际为996.36亿元，与千亿阵营相差不足4亿元； 融创中国为967.52亿元，为近三年来最低水平 ；华侨城也跌破千亿至767.67亿元；美的置业则与上一年基本持平，为736.31亿元。
100亿-500亿元的占比最大，为50%，共25家，出险的龙光、中梁、富力、宝龙、融信、禹洲、正荣、佳兆业、时代中国、建业等均在这一梯队；不足百亿的只有5家，分别为上实城市开发、大名城、信德集团、中华企业以及SOHO中国，这之中SOHO中国营收水平最低，为17.75亿元。
不过，SOHO中国营收水平虽最低，但其却实现了正增长，同比增幅为1.91%。造成这一情况的原因是，董事长潘石屹对中国市场意兴阑珊，近年来鲜少有物业开发销售活动，收入主要来自租金收入，受房地产市场下行冲击相对较小。其2022年的营收中，有约98.3%来自租金收入，剩余不足2%来自物业出售，而2021年的17.42亿元则皆为租金收入。
算上SOHO中国在内，50家样本房企中只有12家实现了营收同比增长，占比约24%。其中 增幅最高的是中交地产，为164.52% ，对应营收384.67亿元；建发国际以86.44%的同比增幅位居第二；绿城以及越秀的同比增幅均在26%左右，华发为15.51%，招商蛇口为13.92%，保利置业、龙湖、万科在11%-13%之间。
剩余38家房企营收均出现不同程度的下滑，保利、华润、碧桂园、中海等皆在此列，其中同比跌幅在10%以下的房企共有9家，11%-20%之间的为6家，20%至40%的有15家，超过40%的为8家。
该指标的变动主要是受到地产主业务波动影响。以中海为例，受地产销售业务确认收入下滑等因素影响， 该公司2022年实现营收1803.22亿元，同比下滑25.56%。 三个业务条线中，来自物业发展（即地产销售）的收入为1745.1亿元，较上一年同期的2363.56亿元下滑约26%；来自投资物业的租金收入同比上升1.6%至47.4亿元；其他业务（酒店和其他商业物业）收入10.7亿元，同比下滑12%。
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超八成利润下滑
相较营收，归母净利润或许更能反映房企的经营状态。
2022年， 50家样本房企中归母净利润超百亿的共有6家，较2021年的9家进一步减少 。同时整体规模亦大幅下滑，该年归母净利润最高值为280.92亿元，平均值约-2.08亿元；而2021年的最高值为401.55亿元，平均值为49.93亿元。
导致这一现象的主要原因是亏损企业数量增多，且亏幅扩大。
具体来看， 2022年共有5家企业归母净利润突破两百亿，分别为华润、龙湖、中海、万科以及新鸿基 。其中华润以280.92亿元登顶第一，成为新晋“利润王”；紧随其后的是龙湖，对应归母净利润243.62亿元；中海从上一年的第一滑落至第三，为232.65亿元，同比跌幅达到42.06%；万科则以226.18亿元的水平位居第四；第五为新鸿基，为225.39亿元。
归母净利润在100亿-200亿元区间的只有保利发展，而50亿-100亿元之间的也只有合生创展一家；10亿-50亿元梯队共有11家，建发国际、招商蛇口、越秀、中海宏洋、绿城、华发、美的置业、新城等规模房企均在此列；0-10亿元的则有13家，如瑞安、保利置业、信达地产、绿地香港、宝龙等。
剩余19家皆处于亏损状态，占比达到38%，其中有9家亏损超百亿。值得注意的是， 华侨城、远洋、合景泰富、时代中国、建业、中梁、龙光、融信等多家房企也在亏损队伍之中，它们皆录得了近些年来的首亏。
以华侨城为例，该公司去年实现归母净利润-109.05亿元 ，上一年同期为37.99亿元。对于亏损的原因，华侨城也给出了解释，一是部分项目在2022年采取以价换量的销售方式，导致房地产业务净利润贡献同比减少，减值计提大幅增加；二是旅游景区业务受需求萎缩等诸多因素冲击，经营效益下滑，同时对部分景区资产计提减值；三是公司转让股权实现的投资收益同比减少。
再如融信，该公司去年实现合约销售额约579亿元，同比下降62.79%。受市场下行等因素影响，其2022年工程进度减缓，来自已出售物业结转确认的收入减少，叠加减值计提增加、项目处置损失、美元汇率上升导致的汇兑损失等，最终实现归母净利润-112.35亿元，较上一年的12.95亿元下降967.52%。
中指研究院企业研究总监刘水指出，2022年不同销售额阵营代表房企中约有73.7%的企业出现了销售均价下滑的现象，部分企业销售均价下滑幅度超过10%。受前几年企业快速扩张、土地成本快速上涨的影响，部分城市存货短时间内去化困难或难以获得适当收益，两者相互影响使得部分房企或采取以价换量方式处置相应项目，对未来及当前造成实质性亏损，影响利润水平。
整体来看，50家样本房企中共有42家归母净利润同比下滑，占比达到84%。其中 有3家跌幅超1000%，分别为建业、禹洲以及正荣 ，对应归母净利润-75.61亿元、-120.15亿元、-128.77亿元，这三家企业也都在出险房企之列。
此外还有13家同比跌幅超100%，如中梁同比下滑149.82%，对应归母净利润-13.46亿元；龙光同比下滑185.45%至-85.24亿元； 远洋实现归母净利润-159.3亿元，较上一年下降683.71%。
同比跌幅在100%以内的有26家房企，佳兆业、华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、新城均在这一梯队。不过，除佳兆业之外，该梯队中的其他企业都实现了归母净利润为正，前者2021年归母净利润亏损127.27亿元，2022年亏损进一步扩大至130.65亿元。
实现归母净利润同比正增长的有8家，其中SOHO中国、大名城扭亏为盈，融创中国和富力亏幅收窄，建发国际、越秀、龙湖以及万科则是实现了不同程度的增长。
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毛利率是否见底？
利润下滑、亏损成为常态也意味着行业的盈利空间在进一步收窄。2022年，50家样本房企的毛利率平均值约18%，而该指标在2021年为25%，相差约7个百分点。
根据亿翰智库数据，去年毛利率水平超过均值的共有22家，占比44%。其中 拿下毛利率TOP 3席位的分别为SOHO中国、信德集团以及新鸿基 ，三者对应毛利率80.99%、54.63%、51.24%；处于40%-50%梯队的成员有瑞安、陆家嘴，宝龙以及合生创展则在30%-40%之间；剩余15家则在18%-30%之间，如华润、保利、中海、龙湖、越秀、万科、招商蛇口等。
低于均值的28家房企中， 有5家毛利率水平为负值，分别是中南、融创、龙光、合景泰富以及融信 ，这之中融创的毛利率从2021年的-0.9%收窄至2022年的-0.85%；而融信则从上一年的10.9%降至-20.36%，也是毛利率水平最低的一家，其将这一变动归咎于去年交付不同物业组合以及计提存货跌价准备大幅增加。
从同比变动幅度来看，50家样本房企中共有9家毛利率得到提升，其中 富力从2021年的-2.84%提升至10.87%。导致这一情况的主要原因是公司毛利由亏转盈 ，其在年报中坦言，受存货减值拨备影响，公司2021年录得毛亏21.67亿元，而2022年录得毛利38.27亿元，若去除减值拨备影响，则公司2021年物业开发的毛利率为13.9%，2022年为16.5%。
其余41家的毛利率均较2021年出现不同程度下滑，其中降幅在5个百分点以下的有16家，新城、华润、绿城、建发国际、新鸿基、越秀、中海、万科等均在此列；降幅在5-10个百分点之间的有11家，如招商蛇口，其2022年毛利率同比下滑6.22个百分点，首次跌破20%；毛利率下跌超过10个百分点的有14家，其中碧桂园同比下跌10.1个百分点至7.64%，陆家嘴下跌29个百分点至41.22%，融信、龙光、合景泰富三家则下跌了超30个百分点。
若将时间周期拉长可以发现，不少企业当下的毛利率水平已经是近三年来的最低值。对于该指标的变动，亿翰智库研究总监于小雨分析道， 下滑的主要原因是房企2019年前后所获高价地的兑现失败，这些土地的结转逐步拉低了利润水平 ，而限价、市场下行又使得企业逐年计提存货减值，加之费用率水平上升房企的利润空间被进一步压缩。
这些因素也是外界关注的重点，在2022年的业绩会上，多家房企高管都被问及同一个问题，即行业的毛利率水平是否已经见底？部分高管的回应或许可以给到一些启示。
以招商蛇口为例，总经理蒋铁峰在年度业绩会上称，当下毛利率水平更多反映的是2021年之前的拿地经营情况，2021年下半年以来，公司所摘地块的利润空间更大，加之操盘能力等提升，毛利率空间也将随之上升，不过他也坦言，如今行业的利润空间基本上就在12%（净利润）左右，“我们要向制造业学习，一城一策制定标准”。
华润置地首席财务官郭世清亦表达了相似观点，他在业绩会上告诉《国际金融报》记者，公司2023年的毛利率水平确实会稍高一些，长期开发物业的毛利率水平应会保持在22%左右。
不过在亿翰智库看来， 行业盈利水平恐怕还未触底，预计毛利率的探底短期内还会继续，企稳回升可能要在2024年后 ，且这个回升主要体现在2021年下半年之后持续拿地的企业身上。该机构认为，未来行业利润率的走势不是线性，而倾向于围绕一个接近全社会平均的水平上下波动。
于小雨认为，毛利率的企稳回升主要看三个方面，一是高价地结转完毕，存货跌价损失计提空间不大；二是销售恢复，折扣收回不影响销售流速；三是非地产开发业务对利润的贡献有一定规模，“长期来看，利润企稳回升还是值得期待的”。
（文中图表均为吴典制作）
记者 孙婉秋 吴典 刘一飞
编辑 左宇
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