过去几年，在地产母公司的大力支持下，物业上市公司风光无限，营收及利润的增长势头令房企望尘莫及。然而，成也萧何败也萧何，一旦房企减少输送高利润业务，这个行业的利润率便应声回落，如何通过内生增长实现可持续发展成为物企的新命题。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
地产开发行业的深度调整，很快传导到了物业公司的业绩层面。
8月19日，两家物业上市公司发布了盈利警告，时代邻里控股有限公司（以下简称“时代邻里”，09928.HK）预计上半年归属母公司的净利润将录得同比75%至80%的跌幅，融信服务预计的同比跌幅在42%至57%。此前，佳兆业美好、正荣服务也已发出盈警，表示上半年归属母公司净利润同比跌幅在7成左右。
房地产市道疲弱是根本原因，在此基础上，上市物企从母公司处获得的服务需求减少，导致非业主增值服务收入下降，同时，对母公司的应收账款减值拨备却增加了。
“地产大环境不好，物业公司肯定也受影响，我们上半年的营收、利润、在管面积虽然有增长，但增幅在放缓，特别是净利润。”8月23日，一家民营物企对中国房地产报记者表示，为减少对地产开发行业的依赖，该公司正着力拓展非住宅业务板块。
业绩的拐点出现
时代邻里的公告没有披露太多的信息，只表示宏观经济因素及房地产市场周期性下行压缩了公司的利润空间，导致今年上半年未经审核的归属母公司净利润将录得75%至80%的减幅。2021年上半年，该公司录得了11.62亿元的收入，同比增长65.5%，归属母公司净利润约为1.53亿元，同比增加81.8%。两相对比，可谓冰火两重天。
融信服务预期今年前6月将录得净利润约3000万元至约4000万元，对比去年同期的6900万元，亦有较大跌幅。该公司给出的理由是，利润减少主要归因于房地产市场持续低迷令房地产发展商对服务的需求减少，导致为非业主提供增值服务的收入减少，同时，疫情令社区封锁以及物流中断及延迟，导致社区增值服务收入减少。
更早前，佳兆业美好与正荣服务已宣布上半年归属母公司净利润将下跌70%左右。2021年上半年，佳兆业美好录得了约2.1亿元的归属母公司净利润，同比增长75.6%，今年上半年，该公司预期只能录得0.5亿元，同比降幅约为76%。
正荣服务表示，由于地产公司信用评级下降，导致计提的应收账款减值拨备增加，地产开发商项目服务需求减少，导致非业主增值服务收入下降，预期上半年归属母公司净利润将不超过0.3亿元，与2021年同期的1.01亿元相较，减少了约70%。
从上市物企已经发布的半年报来看，净利润即便仍在上行通道，但增幅已明显收窄。例如，越秀服务2022年上半年实现了10.9亿元的营业收入及2.11亿元的归属母公司净利润，同比增幅分别为13.8%、18.6%。而2021年上半年，这两项指标的同比增速高达108.2%、134%。
雅生活今年上半年的营业收入同比仍有22%的增长，但归属母公司净利润则同比下跌了7.4%。对比2021年上半年56%及51%的同比增幅，可以发现归属母公司净利润这个指标率先大幅回落。
对于不少物企特别是民营物企而言，业绩拐点就这么不期而至了。
逐步“去地产化”独立成长
过去几年，在地产母公司的大力支持下，物业上市公司风光无限，营收及利润的增长势头令房企望尘莫及。然而，成也萧何败也萧何，一旦房企减少输送高利润业务，这个行业的利润率便应声回落，如何通过内生增长实现可持续发展成为物企的新命题。
雅生活的管理层在业绩会上表示，过去几年雅居乐对雅生活业务的支撑，带来业绩增长和发展基础，“前两年没少从雅居乐赚钱。”前几年，雅生活与地产母公司的的外延增值服务在收入、利润、现金回款都很正常，今年这块业务的收入和利润有所下滑，回款上有所拖欠，导致雅生活的归属母公司净利润略有降低。
根据雅生活的业绩公告，该公司提供的外延增值服务包括案场物业管理服务、物业营销代理服务、房屋检验服务等，由于上半年开发商的预售额同比下降，这些业务的收入也相应减少。上半年，外延增值服务的收入约9.9亿元，占雅生活总收入的13%，去年同期则为13亿元，占比21%。
无论是毛利率还是净利率，外延增值服务都表现突出。上半年，雅生活的毛利率、净利率分别下跌3.1个百分点、5.4个百分点至26.9%、15.1%，外延增值服务的毛利率、净利率即便也分别下跌了4.1个百分点、14.2个百分点，但仍高达35.9%、19.7%。
雅生活董事长黄奉潮认为，上游地产半年业绩基本腰斩，给物业公司带来很大困难，而且感觉地产行业还没走到底部。就雅生活而言，未来要坚定不移走市场化的路线，降低对地产的依赖，把股东贡献降低到可以忽略的地步。据介绍，上半年雅生活有近8成的合约面积来自第三方，发展层面已摆脱了对地产的依赖。在产品策略上，该公司打算把重心放在公建、政企后勤、存量住宅三大产品线，同时针对相对回款和利润受疫情影响较小的医院、学校、交通枢纽做整合优化。
碧桂园服务总裁李长江7月份接受媒体采访时也表示，因为房地产行业的变化，这一年来，物业行业也受到了一定的影响和波及，没有想到形势变化如此之快、如此之坏。目前的资本市场，根本不看企业的业绩，依然是将物企同房地产行业的增长放在一起来评估。但他相信，这样的逻辑在一年内就会发生变化，回到物业服务本身来，不会再把房地产作为估值的重要组成部分。因此，碧桂园服务这一年来，着力在挖掘内生动力增长，把服务做好，发力增值服务。
