楼市形势，在过去9个月里发生了大转折。
如果你现在买首套房，在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。
最新的5年期LPR利率为4.45%，则最优房贷利率是4.25%。
于是一个重要的问题浮出水面：你该选固定利率，还是浮动利率？
如果选固定利率，则意味着在整个贷款期（比如20年或者30年，除非你提前还贷）你的房贷利率都是4.25%，未来加息和降息和你都没有关系。
如果选浮动利率，合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%，未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点，则你的房贷利率将变成4.4%；如果加息50个基点，则你的房贷利率会变成4.75%。当然，如果出现降息，你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。
LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天，鉴于房贷利率接近历史低点，我觉得选固定利率可能更正确一些。
下面做一个详细的分析。
上图是1991年以来，中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。
可以看出，基准利率的趋势是不断向下的。其实，这也是全球主要市场化经济体的利率走势。
比如美元自1970年代以来，利率走势是这样的：
过去50年美元利率的高点出现在1991年之前，那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。
所谓石油危机，就是以中东为主的产油国，对西方经济体做出的经济制裁：通过减少产量提高油价，打击西方经济。因为西方支持以色列，而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。
后来，随着美国对石油掌控能力提高（比如颠覆了萨达姆等政权），以及以色列站稳脚跟，石油危机很少发生了。美国的输入型通胀减少，利率就很少飙升了。
1990年代以后，中国逐步成为世界工厂，廉价的制成品降低了美国等西方国家的通胀，这也有利于让利率走低；过去几十年，发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降，这都带来通缩压力，也倒逼利率不断走低。
但需要说明的是，低利率不意味着房贷利率一定低。比如最新的美国房贷利率最近就飙升到了5.78%，而中国首套房最优惠利率下降到了4.25%，中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂：
再看一下其他重要经济体的长期利率走势：
上图是欧元利率，过去20多年也是一路走低，实现了零利率、负利率。
上图是日元利率，自从没有石油危机后，基本上在零水平附近呈现为一条直线。
上图是英镑的利率走势，从长期看也是不断走低的。
发达国家利率走低的逻辑，基本上都是相同的——老龄化、少子化。技术进步也是一个重要原因，如果将来碳达峰、碳中和实现，新能源替代化石能源（石油、天然气、煤炭），机器人普及，估计利率会更低。
熟悉金融的朋友应该知道，SDR（特别提款权）篮子里一共有5种货币——美元、欧元、人民币、日元、英镑。这5种全球最重要货币，在过去30年甚至更长时间里利率都是走低的。
这就是利率的大趋势。
从长远看，只要中国经济继续全面参与全球大循环，跟美欧日保持合作关系，人民币未来利率也将不断走低。
因为中国也在进入老龄化、少子化时代，中国的科技也在进步，此外中国需要跟主要经济体的利率保持基本同步。
在这种情况下，如果你选固定利率，大概率是会吃点亏的。
短期看，房贷利率可能还有下降空间；中期看，人民币有可能在2年之后进入加息周期，但估计加息周期比较短；长期看，人民币利率可能逐步走低，未来房贷甚至可能进入3时代。
但未来另外一种可能性在升上：中美战略博弈可能擦出火花。
我们不妨看看跟美国”擦出火花”的主要国家，其利率走势：
上图是俄罗斯过去20年的利率走势，整体是走高的，最近出现过剧烈波动，因为爆发了跟乌克兰的战争。
假如你几年前在俄罗斯贷款买房，当时利率是5%，贷款1000万卢布，按照20年等额本息计算，则月供为6.6万元左右。如果利率飙升到20%，则月供为17万元左右，是过去的2.58倍
即便按照目前的9.5%计算，月供也要达到93210元，是过去的1.4倍！
由此可见，利率飙升对于按揭者压力非常沉重。
另外一个常常跟美国擦出火花的国家是伊朗，上图是它的利率走势。
可以看出，时不时飙升一下是基本走势。这种飙升，跟俄罗斯卢布利率的飙升一样，诱因是战争、根本原因是经济制裁和经济封锁。
目前伊朗的利率仍然高达18%，这对于按揭房子的人压力肯定比较大。
但伊朗房价上涨也非常快，比如德黑兰现在平均每平米房价是3.6亿元里亚尔。过去5年里，时常出现1年翻倍的情况。
如果房价飙升，月供增加1倍其实也无所谓。
上面两张图，第一张是2020年7月到8月之间房价，当时德黑兰均价为2.31亿里亚尔，第二张图是2022年3月的房价，涨到了3.5亿里亚尔。
如果按照美元计算，则从966美元/平方米，上涨到了1377美元/平方米，涨幅也不算小。
从上面的分析可以得出结论：
第一，高度融入世界的经济体，如果没有内乱和战争，其利率是不断走低的。这一方面来自美元、欧元等主要货币的引导，另一方面也来自本国的人口老龄化、少子化等因素。
第二，被欧美排斥在外，不断遭受经济制裁的经济体，则利率波动性比较强，常常出现脉冲性的上涨，而且容易维持在高位。只有这样，才能遏制本币贬值，留住国际热钱。
从长远看，人民币利率是趋势性走低，还是出现脉冲性上涨，关键看中美关系。如果中美斗而不破，只是竞争关系、不是敌对关系，则利率有长期走低的可能。
曾长期担任央行行长的周小川曾说过，中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。
这向我们传递了一个重要信号：以中国人口老龄化、少子化的速度，未来进入负利率时代，是大概率的。
但他忽略一个前提，中美关系。
俄罗斯同样少子化、老龄化，但利率并没有变负，而是飙升到了10%左右，甚至20%！
而美国这种加息后政策利率仍然远低于中国的经济体，房贷利率反而超过了中国。
所以，如果你能拿到4.25%的房贷利率，把它固定下来或许是明智的。即便未来还有降息空间，其实也不太大了。
在未来20年到30年的漫长岁月里，利率如何演变，真的很难说。
4.25%以上的空间有多大，不可预测；但4.25%向下的空间，是可以计算出来的——如果持续降息，你损失的利率空间比较有限；如果中美关系出现黑天鹅，利率波动向上的空间，就不好预测了。
上图是2021年4月以来，全国每月卖地收入的同比增速，数据来自财政部官网。
去年8月以来，卖地收入同比下降比较多。中间只有2021年12月，因为房企付款之后到年底的因素，没有出现同比下降，其他8个月都是下滑的。
这意味着，未来楼市政策还会进一步松动。强二线城市的限购，或许会事实上消失（比如保留6个月社保或者个税，但允许一次性补缴）。
一线城市也可能通过吸引人才、降税、或者允许多证房合一等方式，做幅度不大的松动。
