房企掌门人 摇不到房
楼市趣闻一个接着一个，令人目不暇接。
作为本土深耕王者的滨江集团董事长戚金兴，竟然亲自下场摇号自家楼盘。
并且没有摇中。
这是怎么回事？
根据6月10日杭州国立公证处公布的摇号结果显示，戚总参与摇号的萧山观湖里豪宅合计288套房源，最终摇号顺位是525号，差距比较远。
在这之前钱江晚报报道过，作为市值二百多亿的杭州本土房企龙头掌门人，戚总大大方方回应说自己确实是去摇号了，希望能中。
正所谓，人生不如意事十之八九，祝愿戚总下次能摇中心仪的其他楼盘。
另一方面这也显示出，杭州摇号的公平。
戚金兴接受采访时说，他摇号很多次了。
杭州知名楼盘御品、海潮望月城都参与过，尤其是海潮望月城摇号时，80套房子排名106号，错过了。
这次滨江杭州观湖里，是位于萧山区湘湖风景区的高端豪宅产品，户型面积240到380平米不等，均价75100元/平米，总价约2000-4000万元一套。
（杭州湘湖景区 来源：网络）
根据公开信息显示，这次摇号的群体里包括高层次人才家庭12户，无房家庭213户，普通家庭563户，总体平均中签率约为36.55%。
确实不算高，也难怪戚总摇不中。
滨江集团是杭州本土老牌开发商，产品的口碑和质量都处于第一梯队，长期专注于中高端刚需改善楼盘。
这次的观湖里是滨江在杭州首个纯中式低密度豪宅，容积率只有1.01，北面就是滨江之前的标杆产品，湘湖壹号，有过二手房交易破1亿的成交记录。
观湖里销售公示方案显示，打新要求无房无贷款存款冻结金额600万元，二套冻结金额900万元，一次性购房冻结资金1500万。
果然富豪们的世界我不懂。
这次摇号也揭露了杭州楼市的现状：
分化加剧 没有躺赢
之前5月17日杭州发布楼市新政，先是优化了二手房交易、其次是完善税收调节、最后是鼓励三孩家庭购房。
针对二手房交易，在杭州限购范围内购买二手住房的，落户未满5年的户籍家庭，取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定。
对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。
交易税费也大大降低。
个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年，个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。
这就是所谓的“5改2”。以总价500万的二手房为例，如果免征增值税，可以省下26.5万的交易成本。
在当下这个时间节点，外地户口去杭州工作，几乎可以直接买到一套二手房。
政策激励确实起到了短暂加速去化的作用。
杭州住宅日均网签量提升83%，二手房5月网签升至5000套左右，同时二手房挂牌价格也在回落，一二手价差正在缩小。
进一步拆解新政后楼市成交数据会发现，刚需占主导，总价300万以内的成交占比达到65%，成交比重环比提升2%。
很多杭州新市民选择尽早上车。
贝壳研究院的数据显示，前十名的成交区域住宅均价都在4万元/平方米以内，包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域，都是次新房聚集地。
另一边，手上有多套房的业主，开始尝试降价逃顶。
克而瑞浙江区域提供的一组数据显示，2022年5月杭州十区新增挂牌量高达9609套，同比2021年5月增长256%，环比4月增长33%。
其中杭州余杭区5月挂牌量达到2830套，萧山区为1244套，这两个区楼盘的概念最多，比如说：
未来科技城、奥体、钱江世纪城、萧山科技城、南部新城
过去杭州之所以出现无数网红盘，主要原因就是一二手房价格差，吸引无数人打新摇号。
买到就是赚到，表面财富增值从几百万到几千万不等。
比如说杭州奥体曾经的网红盘臻奥院，新房价格约为48000元/平方。
在楼市炒得最火热的时候，二手房单价高达13万一平米，堪比上海陆家嘴一线滨江豪宅，吸引了无数投机客。
相当于打新一套臻奥院300平米户型的房子，账户浮盈2000万。
（臻奥院目前均价在9.5万到12万不等 来源：贝壳）
长期以往导致的后果是：
1、杭州一级土地市场和二级房地产市场，永远不愁卖，卖地常年位居全国第一，远超苏州、南京、无锡等江苏兄弟城市。
2、二手房市场产生大量存量积压房产，尤其是非热门板块和远郊地区，长期处于滞销状态中。
根据第三方的统计数据，杭州二手房月成交量在5000-6000套为正常水平，2021年3到4月都超过1万套成交。
到了2022年2月，杭州市区二手房成交量跌破2000套，创下2017年以来月成交量第二低的纪录。
此时不去化，更待何时。
于是杭州在5月17日终于放出新政，目前看来只能说政策符合预期，后续效果有待观察。
上海楼市重启 楼市分化加剧
杭州是新一线和省会城市的代表，极具风向标意义。
与之相对的北上广深四大一线，曾经被认为永远上涨不停歇。
现如今，无论是杭州还是北上广，都要停下来歇歇脚了。
手里有多套房的人，心里也变得五味杂陈。
上海在4、5月疫情后，楼市重启极为迅速。
上海中原地产统计，上海封控期间，4月新房成交数据仅为1067套，成交量大幅下降77.8%。
CRIC数据检测也显示，2022年5月上海商品住宅成交面积10.7万平方米，同比下跌82.55%；成交金额75.54亿元，同比下跌78.63%。
复工之后第一件大事，显然是上海土拍。
6月1日首轮集中供地姗姗来迟，首日成交20宗地，成交金额达495.78亿元。
6月8日上海首轮土拍结束，36宗地块全部成交，平均溢价率3.46%，成交总额834.72亿。
招商及其联合体竞得4幅地块，地块涵盖徐汇、普陀、闵行、青浦四大热门区域，拿地金额169.45亿元，位居成交金额榜首位。
最高溢价率9.57%，是徐汇区斜土街道地块。
根据土拍战报，上海海港新城、中建八局、佳运置业、中国铁建、华发与建发联合体各收获两幅地块。
大华、保利置业、上海金桥、中国铁建、上海城投、南山集团、厦门国贸、金地集团、中铁置业、大名城等十几家房企都有斩获。
开发商努力拿地，最重要的原因是利润上来了。
上海这次土拍统一采用挂牌方式出让，只要报名并且交了保证金，都有资格出价，降低了房企参与的门槛。
其次上海还调整了竞拍资金监管额度，土地监管资金下调到110%，减轻了房企们的资金压力，土地溢价率框死10%上限。
第二件事，显然是成交量迅速反弹。
上海网上房地产官方统计数据显示，6月第一周住宅成交2789套，成交面积27.1万平米。
6月7、8日两天成交1128套，相当于整个5月的成交量，复苏趋势明显。
（来源：中国房价行情网）
上海新房月均成交量，在比较火爆的时候是5000到7000套，二手房月均成交量，自2022年以来稳定在1.2到1.5万套之间。
目前上海楼市正在复苏，是一种被疫情压抑后的非常态，等到3个月后，买家、卖家、中介、房企集体冷静一些，楼市才会显示出更加真实的模样。
目前唯一可以确定的是，2022年的楼市，房企的第一要务是活下去。
