郑州某停工楼盘。朱娟/摄
有机构预测，此纾困专项基金理论上可最多撬动800亿元以上资金规模。
中房报记者 许倩 北京报道
由政府出面设立地产纾困基金，盘活问题楼盘，终于在郑州打响首役。
中国房地产报记者获悉，近日，郑州市政府印发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称“方案”），将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。
这是国内第一个纾困楼市的地方基金，向市场释放了积极信号。“该方案具有较强的引导性和可操作性，是引进社会资本并联合专业团队一起与政府合作化解房地产金融风险的有效尝试。”元禾辰坤特殊机会投资平台——璟源投资CEO、博思恩资本董事长冯剑云对中国房地产报记者表示。
“不是任何一个项目都能获得纾困基金眷顾，只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入标准。为此，子基金要聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确保纾困基金注资原则，这是个复杂过程。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道。
有机构预测，此纾困专项基金理论上可最多撬动800亿元以上资金规模。但令市场疑虑的是，基于危困房企问题楼盘设立的基金产品，能否有足够大吸引力、发挥杠杆撬动效应？
“如果此基金在承担盘活烂尾楼、保交房的同时，能够将政府赋予的社会责任与市场化运作较好地结合起来，比如以政府背景（国企、地方AMC等）的资金作为劣后资金，与社会资本再组建结构化纾困基金进行资金规模放大，能够大大降低社会资本的风险；还是有望吸引社会资本参与和进入，这样也能大大提升地产纾困基金规模及其在保交楼中的作用与效果。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。
百亿元地产纾困基金来了
按照方案，郑州市地产纾困基金具体运作模式为：
第一层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金下设立，规模暂定100亿元。该中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股东实控人为郑州市财政局。
第二层子基金：由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。
第三层项目盘活资金筹集：通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
根据郑州市政府安排，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格，并由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。
什么样的项目有望得到救助？要讲社会责任，更要讲基金盈利性。
根据方案，由各开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量房地产项目，一个重要条件就是未来销售收入能够覆盖项目投资，按照“一项目一子基金”方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。并由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以确保纾困基金注资原则。
“这个尽调过程很费力。”李宇嘉表示，因为此前各地专班在梳理出险项目时，就遇到了根本无法搞清楚能否实现资金平衡的问题。房企多渠道融资、资金跨省调度、多方抵押，不同标的之间相互倒腾资金。近期有TOP20的两家房企，合作项目一笔共管资金被划走了，一方说不知情，一方说对方要求划走的，最后不得不寻求当地公安经侦介入。
“通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到盘活一个、救活一批’的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。”方案中称。
“目前该政策还未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考虑报送项目。”一位企业人士称。
一位长期参与处理房企不良资产的机构人士认为，无论基金用于收并购，还是用于发行共益债，或是入股项目作增信，在法制化、市场化原则上，如果这个基金对每个项目风控要求很严，要求项目可盘活资产必须能覆盖债务，资金才愿意进场，那基金能发挥的作用可能较有限。他建议基金操盘方综合评估，适当降低对项目纾困的门槛。
冯剑云认为，为更好扩大资本效益，以市场化手段化解烂尾地产项目，建议该基金产品采取如下结构：
一是子基金放大5倍至500亿元规模。由市政府母基金出资20%作为劣后与各区县的下级政府设立子基金，子基金的优先级资金由各区县政府引进银行保险等金融机构来参与投资。
二是子基金再分批、分别投入到单个项目，单个项目基金再放大5倍至2500亿元规模。各区县子基金出资20%作为单个项目的夹层或者劣后级，引进银行保险或者央企资金等低成本资金作为优先级。引进实力雄厚的大型央企或者国企的建筑企业作为夹层级并作为建筑方以保证项目的竣工交房。引进专业的有困境房地产重整和操盘经验的团队作为劣后级负责全盘的重组。
三是政府应给每个项目提供各种合法的支持，政策能出尽出，包括国土、规划、消防等各面的政策支持，以加速项目盘活的速度。
AMC下场助力“保交楼”
郑州是停工、半停工、烂尾最严重的城市。按照7月初曝光的国内多地烂尾楼盘统计，郑州停工项目数量位居全国前列，涉及恒大、融创、奥园、阳光城等多家出险房企。“抱团停贷”风潮对于新房市场预期影响与打击不言而喻，对于本就去化压力极大、土地财政依赖度较高的郑州楼市地市，更是雪上加霜。
重压之下，郑州一直在坚持解决楼盘停工停贷、房企纾困问题，加紧提振房地产市场信心，并尝试由政府牵手资产管理公司（AMC）设立地产纾困基金。
据河南资产官网消息，7月19日，郑州地产董事长万永生一行到访河南资产管理有限公司，双方就深化业务合作达成共识。共识之一就是，双方将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
7月26日晚间，有市场消息称，郑州市住房保障和房地产管理局召开了相关会议，研究“头部房企自愿退出项目情况”。此次会议针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。
直到7月29日，郑州市政府下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，并称本方案系“经与部分金融机构、央企、市级国有投融资公司、房地产企业代表等座谈， 结合我市房地产所面临的实际困难，特制定”，并要求各部门各有关单位“抓紧贯彻落实”。
由于房企依靠自身力量无法实现烂尾项目复工复产以解决保交楼问题，地方政府以国企联合AMC进驻接盘也就成了解决“保交楼”问题的可选项。不止郑州，AMC也在进入其他地方。
8月5日，中国华融官方公众号发布消息称：近日，中国华融与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。阳光龙净集团实控上市房企阳光城自去年第三季度爆发流动性危机，如今保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等系列问题解决终于有了希望。
其实早在今年1月底，金融监管部门就召集了几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企资产处置、项目并购及相关金融中介服务，但此后工作在实质上并没有获得太大推进。
“AMC的长处是对不良资产的处置与整理，但AMC发挥该长处的前提，是获得出险房企的资产管理权。”柏文喜认为，尚未进入破产清算阶段的出险房企对于优质项目一般都存在还想借此翻盘的惜售心理，无法实现使其进入并购市场。只有当出险房企完全失去自救能力而放弃主动重整与重组的努力时，市场出清和行业重整的机会才会真正到来。也只有到了这个时候，市场中从不缺乏的“食腐者”与虎视眈眈的“捡尸人”才会大量出现。
