投资商铺有几种情况，首先应该搞清楚你的购入目的。
一是为了做资产。有这种考虑的投资者一来是有融资渠道，需要靠稳定的资产去撬动杠杆，
二来是有自己的主业，用资产融资后有通过稳定的收益较高的主业来获取收益。所以投资者选择的时候更看重的是安全性和稳定性，但是这种投资的数额一般比较大，我想有这种实力的投资者也不至于堕落到知乎上来问。二是为了自营兼投资。我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报。这种目的需要考虑的方面就比较多一些。一来是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。三是纯粹的投资客。说良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上，就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少三年的升值空间的。意思就是现在这个物业可能合理的单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。
而且开发商或者运营商是越来越专业的，捡漏的机会不是没有，但更像是神话传说，江湖之中永远有这样的传奇，就是你从来碰不到。其次就是搞清楚自己的承受能力。我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，遇到个风吹草动当场懵逼。当然这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易以及没有经验的投资者，不过很多老江湖也败在自己的贪念上了，所以这不仅仅是投资商铺的问题，而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。我就认识一哥们，也是业内老江湖了，本来拿了几个潜力很不错的物业，股票好的时候贪心太重，大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪，把前些年挣的资产赔了一大半出去，现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。以上两点考虑清楚之后就可以很明确地知道自己的投资方向以及投资金额。接下来我根据第二、三种情况来谈该如何选择投资的对象。先说自营兼投资吧。其实选择经营项目本身就是个大课题，你选择的项目决定了你对商铺的要求，卖建材的肯定不能选步行街，卖珠宝的也不会选在普通社区的底商。突然发现这么说会把摊子铺太大，那就暂定总价500万以内，经营项目是中端的中式餐饮吧。
（其实写到这里发现题主是情况三的，好想偷懒不写这个部分啊，可是自己选的题目跪着也得写完，不过会简单点）1、通达性和停车便利：这里没有用太笼统的地段一词是因为地段容易理解为与市中心的距离。然则在以特色饭庄为代表的中端中式餐饮行业里，未必离市中心越近就越好，因为这种业态的利润率没有那么高，更看重就餐面积和翻台率，市区里面积够好停车交通状况好而且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算，毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧？至于停车问题就不用我仔细解释了吧？2、周边环境和业态分布。周边环境很好理解，无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、出租率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。而业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划，这个是后面再说的事情，首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。尽管中端餐饮有酒香不怕巷子深的特点，但是有就近的消费人群和已经有客户基础的大腿抱总是好事，至少节省推广成本嘛。3、项目产品和业态规划以及招商能力。这个问题就很考验人了。鉴于此环节的详细论述可以开一门大学课程，所以简单点讲。记住一点：凡是开发商缺乏大型商业建设招商运营经验，自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或内街铺以供出售的项目都是垃圾！以上三点重要性是一样的。这种垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街铺（注意不是店中店）。我不是说这些商铺一定做不起来，但是需要的成本肯定更高，从而降低了回报率。4、价格。因为开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价，所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价，然而你把单价一算就会发现高出周边现有水平很多，这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。对于自营兼投资的客户来说需要关注的因素细说还能写很多，不过核心差不多就是上面几点了。纯投资的情况再找时间写。好了戏肉来了，我们来讲纯投资客。先给一个悲观的个人观点:目前来看，市面上的销售型综合性商用物业几乎没有值得投资的。在普遍资产荒且融资难的当下，如果某个物业有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？如果是那种底子好但是开发商缺钱需要靠商业销售回款的项目，做价格的时候肯定要透支部分回报空间，从而也让购买者变得无利可图或者仅有微利。所以我其实建议考虑其它投资渠道，当然你要对静态回报不是太有所谓，更多是出于购置一个可长期持有的、风险较低的、长远预期较好的固定资产来考虑，你就继续往下看吧。这里我们假定你是一个手上有300万以内现金的投资客（手上低于这个数的麻烦你看好自己的钱谨防被骗好吗？）。首先是看地段吗？不对！首先是选择物业类型。地段确实是第一重要的，问题是好地段的物业要么你买不到要么你买了根本划不来，开发商又不是傻子，难道会把高收益拱手相让？再者好地段里不同物业类型的发展前景和所受限制也是不同的，比如长沙开福万达广场，那个地段总是没话说了，可是那个外街就跟屎一样，业主三天两头就要跟万达闹。根据风险、收益、预期的关系，直接给一个建议购入的排序：高入住高端社区底商高入住中低端社区底商区域中心商业体（包括写字楼）临街铺低入住中低端社区底商新辟商业街临街铺（包括专业市场）大型商业综合体外街商业综合体格子铺商业综合体产权式商铺以上懒得论证了，但是提醒几个点：1、不同城市情况不同，商务办公需求比较有希望增长的城市，写字楼铺面的价值排序能够往前提一到两位，长沙这种地方还是绕开走吧；2、政府的产业引导倾向比较明显的商业街特别是具有不可复制资源的，排序可以提前一到两位，专业市场同理；3、大型商业综合体外街比如万达金街这种，要说回报真的难看，但是作为一个资产长期持有还是勉强过得去的；4、千万不要去买产权式商铺！！！我不说全部都是坑，但是最近五年内销售的我只听说过有挣钱的业主，从来没见过。其次看业态规划和执行团队。注意我这里说的不是开发商，虽然开发商很重要，但是被大牌开发商坑的投资人也不在少数了，所以不要被牌子给唬住了。有人说社区底商不存在业态规划，这话既对也不对。开发商固然不会去规划，可不代表你自己不能规划啊。打比方说我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置，你以为我会放在那里不管先等别人把租金炒起来吗？我会尽早找到这条临街面的其他业主，打听他们想干嘛，同时开始招租，看看上门来的商家都是怎么想的。接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家，价格出得最好的是药店和孕婴商家，这时候怎么办？先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年，让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得最好的，到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。请记住，社区底商也是有业态规划的，只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现，熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。而商业体就不能靠自己了，这种玩意是一荣俱荣一损俱损。特别是销售型的商业体，本来运营方对业主的控制力就比较弱，如果事前规划不好，过程中管理手腕也不得力，那么就会成为一个烂摊子，那时候你就守着空店面哭吧。所以在考察时一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理，实现的可能性有多高，后续管理的团队是否完备得力，管理运营办法是否完善。千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或高回报的诱惑就急着跳坑！现在都卖期房，开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的，到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。千万不要把一些加强对业主管理促进商业体整体运营的条款视作霸王条款而心生怨气！比如对集体合同的要求，比如业态控制的要求，比如对收回铺面的要求等等，要知道你的投资是几十年的，不要因为管理严格损失了一点近期利益就觉得不舒服，用尽量短的时间把铺养起来才是关键，整体做起来了你的收益也会上来的。千万不要买产权式商铺！是的我在这里又说了一遍。因为这个狗屎等于是你把命运完全交到了别人手上，大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤，你就只能傻眼，我根本不相信以中国人的操性可以所有业主平等协商一致完成二次招商。再次看产品。这一条跟上面那条有一些关联。二楼净高2.6米跟你说做商场你信吗？柱距4.8米跟你说做大型超市你信吗？没有足够停车位跟你说做美食街你信吗？至于各种奇葩产品我就懒得说了，自己去体会吧。接下来看价格和销售政策。现在有个组合拳叫“小面积低总价高回报+金融扶持”。这种玩意有多远躲多远，特别是附带了回报承诺和金融扶持政策的。商业发展是有其规律的，新开项目的运营情况不可能远超同区域同性质的其它项目，所以一旦承诺的回报高得让你心痒痒，注意了，这基本上就是开发商急着回钱引诱你入坑。至于金融扶持，就是什么首付贷组合贷款之类的政策，这个坑是看运气了，也许你跳进去了因为重大利好而浮上来了甚至赚一笔，更多的就是开发商笑呵呵地得到超额回款走人，留下你守着比坟场还寂静的商铺无语凌噎。好吧大头就这些。
