土地增值税清算阶段税收筹划的几个小技巧 发布时间: 2013-12-16中国税务报
筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税收筹划也不例外，项目早期的税收筹划节税效果大，也容易实现。到了土地增值税清算阶段，税收筹划的空间已经不大，但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文结合一个实际案例，介绍几个土地增值税清算阶段税收筹划的小技巧：
第一，合理选定分类方式，实现节税
某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品进行清算，则该项目应缴土地增值税：
项目
普通住宅
非普通住宅
商铺
车位
合计
收入额
9494
15581
11369
6346
42790
扣除额
11708
19215
4641
6991
42555
增值额
·2214
-3634
6728
-645
235
增值率
-19%
-19%
145%
-9%
0.55%
应税额
2668
2668
若按三类产品进行清算，则应缴土地增值税：
项目
普通住宅
非普通住宅
商铺+车位
合计
收入总额
9494
15581
17715
42790
扣除合计
11708
19215
11632
42555
增值额
-2214
-3634
6083
235
增值率
·19%
·19%
52%
0.55%
应缴税颤
1852
1852
若按两类产品进行清算，则应缴土地增值税：
项目
普通住宅
非普通住宅+
商铺+停车位
合计
收入总额
9494
33296
42790
扣除合计
11708
30846
42555
增值额
-2214
2450
235
增值率
-19%
8%
0.55%
应缴税额
735
735
从以上计算可以看出，分类方式对应缴土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务机关要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。
第二，合理选定成本分摊方法，实现节税
一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务机关考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算，普通住宅的土地成本将减少200万元，非普通住宅（含商铺、停车位）分摊的土地成本增加200万元，税负可以减少72万元：
项目
普通住宅
非普通住宅+商
铺+停车位
合计
收入总额
9494
33296
42790
扣除合计
11468
31086
42555
土地成本
433
1442
1875
扣
建安成本
7896
20157
28053
除
开发费用
949
3330
4279
项
目
有关税金
524
1838
2362
加计20%
1666
4320
8978
增值额
-1974
2210
235
增值率
-17%
· 7%
0.55%
应缴税额
663
663
因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。
第三，合理归类直接成本，实现节税
在核算开发成本时，将与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。在本案例中，商铺外墙为干挂石材，普通住宅外墙为瓷砖。此前，商铺石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建筑安装成本减少200万元，底商建筑安装成本增加200万元，项目总税负减少72万元。
