潘石屹、张欣夫妇要去做艺术和慈善了。
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
在经历了“跑路”传闻和“私有化”风波后，SOHO中国创始人潘石屹、张欣夫妇似乎找到了自己的归宿。
9月7日，SOHO中国（0410.HK）发布公告称， 潘石屹辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务，潘张欣辞去行政总裁（CEO）职务。
来源：企业公告
据公告指出，二人辞职的理由均为“以专注于支持艺术和慈善事业”。
和其他大多数家族化企业不同，潘石屹、张欣夫妇一直没有扶持“二代”接班的想法和打算。
潘石屹共有三个儿子， 第一任妻子生下长子潘瑞，与万达公子王思聪、商业巨富之子王烁和富力公子张量，被誉为新版"京城四少"。第三任妻子张欣生下次子潘让和幼子潘少。
据2019年公开报道，潘石屹的三个孩子都在国外。潘瑞在英国亨利商学院攻读房地产博士学位，还成立了Estates房地产公司；次子潘让在耶鲁大学就读；幼子也在当年8月被哈佛大学录取。
从那之后，潘石屹的“二代们”就再也没有出现在公众视野中，潘石屹也从未表露过关于“接班”的事宜。
在本次辞职后，徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO；黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。
从履历来看，两位接任者都是SOHO中国超过20年的老臣。其中，徐晋于2001年2月加盟SOHO中国，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁，负责资产和物业管理。
而钱霆于2002年10月加入SOHO中国，曾任本公司租售市场总监、副总裁，负责物业租赁和销售。
值得注意的是，潘石屹、张欣依旧为SOHO中国董事会成员。 从SOHO中国2021年年报披露的情况来看，潘石屹和张欣夫妇持有SOHO中国63.39%的股权。
这次真的要“跑”？
潘石屹于1963年11月14日出生于甘肃省天水市，1979年，考入兰州培黎学校，1987年，辞职下海到深圳、海南，后到北京，专业从事房地产开发。1989年，随同一位老板（牟其中）来到海南省。
1995年，潘石屹和张欣成立SOHO中国，并于2007年赴港上市。2012年通过变卖写字楼迎来快速发展。 同年，SOHO中国宣布转型，由散售型物业转为持有型物业，潘石屹变身“包租公”。
当时，潘石屹给出的解释是：自持物业，比持有人民币好。
转型之后，SOHO中国的财务状况让其转型之路备受质疑，因此从2014年开始SOHO中国开始了新一轮的整售。潘石屹给出的理由是，低买高卖是正常的商业逻辑。
2015年-2017年，SOHO中国每年都有大宗交易曝出。 但在频繁的出售资产后，潘石屹意识到这不是长久之计，于是在2018年3月立下Flag明确表示，未来不再出售资产。
然而仅仅过了一年，“打脸”如约而至。2019年6月，SOHO中国宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，潘石屹又开启了他的“卖卖卖”。
据不完全统计，自2014年以来，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。
2019年，由于SOHO中国出售核心资产，潘石屹被指欲“跑路”。关于出售核心资产的消息，潘石屹指出：“我们是上市公司，要不要出售、怎么出售，都要以公告为准。”
来源：罐头图库
除了频繁出售国内资产，2011年，潘石屹夫妇开始投资海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
不过，潘石屹夫妇曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关，且最近几年潘石屹夫妇并没有在海外购买任何资产。
关于“跑路”传闻，潘石屹回应表示： “千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。这房子建到这个地方，我带不动的，一毫米都不能移动。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”
此后，SOHO中国又经历了“私有化”风波、旗下多家公司被罚款、公司高管因涉嫌公司股票内幕交易接受警方调查等。
在经历了一系列风波后，如今潘石屹、张欣双双辞职，不少网友调侃表示，看来这回真的要“跑”了。
潘石屹做回“包租公”
尽管遭遇系列风波，但SOHO中国准时交出了今年上半年的成绩单。据公告披露，上半年，SOHO中国实现营业收入约8.96亿元，全部为租金收入，同比增长约11%。
SOHO中国表示，上半年SOHO中国租金收入增长主要得益于两个最新竣工的项目，即丽泽SOHO与古北SOHO，分别贡献8675万元、1.32亿元的租金收入。
不过，受新冠疫情影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%。
来源：罐头图库
值得一提的是，2020年之前SOHO中国的平均出租率一直维持在90%以上，只有在2020年上半年曾跌至78%。
事实上，一直以来，SOHO中国的营收构成包括租金收入和出售物业单位两部分。但从2021年至今，出售物业收入却一直为0， 而2020年这一数据约为6.54亿元。
迫于偿债压力，SOHO中国选择在今年对其部分物业项目进行打折出售，以此来实现快速回款。
今年3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦言： “现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”。 为此，将按照市场估值的七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。
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SOHO中国表示，此次资产出售，是为了优化资产结构、缓解资金压力，销售所得将全部用于降负债、不分红。通过“减负”前行，以更加灵活的姿态应对市场变化，寻求长期健康发展。
据《时代周报》报道，从SOHO中国公开租售平台显示的交易状态来看，到8月18日，SOHO中国已售出的房源有32套。不过，在SOHO中国此次公布的半年报中，物业销售的收入为0
SOHO中国回应表示，平台中显示“售出”状态的房源均已签约，半年中未披露是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。
尽管如此，可以肯定的是，目前SOHO中国的资金来源仍是租金收入，销售并未提供明显助力。
为了改善流动性压力，SOHO中国表示，除较为常规的控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流之外，公司也正在与相关主要贷款人沟通取得新增融资和再融资，或将使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。
当然，已经习惯“卖卖卖”的潘石屹并没有打算放弃这部分收入。 SOHO中国表示，为减轻资金压力及改善财务状况，未来会继续采取措施出售部分商业物业尾盘。
如果此举能成功，在下一份业绩报告中，SOHO中国的营收构成中会再次出现“出售物业收入”。
“包租公”愁租
和传统地产行业相比，SOHO中国可谓是开辟了一条特殊的道路。因此，在地产行业持续下行之际，SOHO中国却可以保持相对稳定。
今年上半年，SOHO中国录得毛利约7.42亿元，同比增长约13%；租赁业务毛利率约83%，去年同期数据约82%。 期间，该公司净利润约为2亿元，同比增长约63%。
来源：Wind
从债务方面来看，截至6月末，SOHO中国流动负债总额为66.23亿元，总负债318.69亿元，净资产负债率约为44%，属于较低水平。
期内，SOHO中国总借贷共计约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元。
从其账面现金状况来看，截至上半年，SOHO中国的限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款为2.22亿元，现金及现金等价物为4.62亿元。
尽管没有显著的流动性压力，但上半年SOHO中国的写字楼租赁业务也不容乐观。
SOHO中国在半年报中表示，受疫情影响，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。
据SOHO中国披露，丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光华路SOHO二期出租率相对稳定维持在81%的水平。
除此之外，SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度的下滑。
其中，前门大街项目的出租率从2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO复兴广场的出租率由98%降至92%、外滩SOHO的出租率由91%降至84%。
来源:SOHO中国中报
据戴德梁行数据显示，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有显着下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。
SOHO中国预计，未来6个月，随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。在相对低靡的宏观经济和市场环境下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免地受到影响。
对于未来的发展，SOHO中国认为，随着新冠疫情影响逐步消退，政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆续出台，市场活跃度必将逐步回升，经济运行亦会逐步回归正常，并为2022年下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。
而潘石屹也非常乐观：“我们对中国经济的长期持续发展充满信心，我们相信我们在北京和上海写字楼市场的稀缺性资产对投资者的吸引力不减。”
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