你可能从未听过中国房价最贵县城的名字。
陵水，一个GDP仅有1/8个义乌、人口不到40万的海南小县城，在最新出炉的“中国县城房价排行榜”上悄然登顶，3.3万的房价放在省会级的城市里，除了北上广深，也就杭州和南京配和陵水碰一碰。
为什么一块被细沙椰林和珊瑚、雨林火山和酒店填满的旅游胜地里的一个小县城，房价能干爆全国95%的城市？
熟悉海南的人内心毫无波澜： “海南嘛，炒房是传统手艺，正常，不急，莫慌”。
确实，海南就是这么一片神奇的土地，孤悬海上，有无尽的美景，也有疯狂的房地产和炒房客们。世人只道三亚沙滩可比马代，却不知海南房价曾比天高。
海南和房地产的爱恨纠葛远非几句话所能概括，他们就像一对相爱相杀几十年的往日恋人： 爱过笑过，也累过痛过，海南享过地产的福，吃过地产的苦，最后终于下定决心要摒除对房地产的依赖。
能不能成功不知道，助攻倒是拉满了。
2018年4月13日，中央正式宣布决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，海南的发展一下被提高到了国家战略级的重要地位，这也是海南继1988年建省办经济特区、2010建立国际旅游岛后的第三次历史性机遇。
前两次机遇皆因房地产而错失，因而在这陨石级的第三次机遇上，调控房地产，成了海南必须打好的最关键也最艰难之战。
在本文里，我们将尝试解答以下几个问题：
1.海南与房地产之间发生过什么？
2.海南房价到底算不算虚高？
3.海南摆脱对房地产的依赖了吗？
4.离开房地产，海南该去往何方？
01梦起梦碎
琼岛曾经确实很穷。
海南在1988年前还隶属广东。由于一直被当做国防前沿阵地对待，产业发展受限颇多，除橡胶外几乎没有别的产业。
改开后，全国都在摸爬着寻找“能过河的石头”。海南临近东南亚，又是全国第二大岛，常常被拿来和台湾比较，但毕竟基础薄弱，因此当时中央想着的，是20年赶上台湾。
资金匮乏、环境落后、交通不便、人力不足的环境下，最简单粗暴的手段自然是“政策调控”。
1988年4月，海南脱离广东，建省设经济特区，政策上“资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由”，开放力度之大国内首屈一指。
政策是有了，可钱从哪来？
在88年这个时间点，想借外资之手可没那么简单。即使有着总工程师的鼎力支持，海南与日企熊谷组意图合作开发的洋浦经济试验区直接被戴上“割地卖国”的高帽子，直到世纪之交，洋浦仍然是一片荒芜。
1992年，当那个老人再次南巡之时，政策上的松绑瞬间改变了一切。
此时距离深圳被设立为经济特区已过去12年，全国都见证了深圳从小渔村变成大都市、12年里GDP翻了117倍的发展奇迹，无数因没来得及上车而懊悔的人们都在寻找下一个深圳。
顺着地图往南一点，那就是地价低廉的海南。当时有句话叫“十万人才下海南”，下海南干什么呢？
炒房。
一年之内，人口不到700万的海南出现了2万家房地产公司，地价从每亩十几万涨到六百多万，房价则从1991年的1400蹦到了1993年上半年的7500。
要知道直到20年后的2012年，国内的平均房价才达到5791元， 而97年的上海静安区，房价2300就能被专家呼吁“尽快抛售”。
不少大佬的第一桶金都是从这段疯狂的岁月里淘来的——比如以潘石屹、冯仑为代表的“万通六君子”，潘石屹92年在海南赚到一千多万后成功逃顶，三年后与妻子创立SOHO中国；冯仑则成了民生银行的联合创始人。
这也是海南第一次尝到房地产的甜头： 那一年的GDP暴涨41.5%，房地产增加值翻了近10倍。
向来习惯了吹海风喝老爸茶的海南，第一次感受到什么叫疯狂。所有人都在玩击鼓传花的游戏，“大老板建大楼，小老板盖小楼，没钱的炒楼花”。
正如19世纪无数美国淘金客西进淘金一样，“到海南，淘金去”也成了90年代风靡全国的口号。
但问题在于，当时的海南没有黄金，只有黄沙。
海口大英山机场由于机位不足，每逢航班高峰，部分飞机只能停在新航站区一公里开外的老停机坪排队，游客上下机极度不便；机场内时常有人、车、牲畜闯入，严重威胁飞行安全，仅1993年机场复飞次数就高达44次、中断起飞7次。
如今的海滩度假圣地三亚亚龙湾在96年都还是一片残破景象，凤凰机场也要到94年才建成。
此时的海南，除了房地产外一无所有。
只是没想到泡沫破灭得如此之快：短短两年不到，1993年6月，中央下达铁腕政策，严控信贷规模、削减基建投资、清理所有在建项目，并终止房地产公司上市。海南的房价又迅速跌回了两年前的水平，95%的房地产公司都面临倒闭。
鼓声停下，狂热者眼看手中没来得及传出去的金花变成了一抔烂泥。海风中飘扬着的不再是暴富的狂笑，而是烂尾楼如泣如诉的哀嚎和漫天的坏账。
02
房地产的依附品
房地产泡沫的破灭重创了海南经济，但日子还得过，海南开始寻找新的方向。
农业？不行，附加值太低，没前途。
工业？也够呛，产业基础太差做不了外贸，小岛屿内需同样不足，做加工地又得加上运输费，缺乏价格竞争力。
旅游？可以试试！
毕竟海南最大的问题就在于人口太少，95年人口只有七百多万，约等于广东的1/10，劳动力、消费力、内需都严重不足，但这里可是全国唯一拥有热带气候的地区，沙滩、雨林、珊瑚、海洋应有尽有，绝对不缺旅游资源，再说只要有人来，什么问题都好解决，这是老天爷赏的饭，必须盛稳了！
于是就在1993年7月——房地产泡沫破灭的第二个月，新上任的省委书记明确提出“以旅游业为龙头，超前发展第三产业”，海南开始押宝旅游业，这是个产业链足够长，且适配海南原生态环境的好方向。
成效也确实不错：从93年开始，海南的旅游业总收入一直保持着稳步增长。
但海南没有想到，原本半条身子入土的房地产又成了旅游业的最大受益者。
兴旺的旅游业直接推高了地区房价，进而带动房地产业死灰复燃，而海南似乎也把这“意料之外”当成了“意外之喜”，开始迎合着搞起了“旅游业——房地产”的循环游戏。
进入本世纪后，海南房地产开发投资额占GDP比重持续爬升，2010年宣布建设国际旅游岛后，更是暴涨五个点，从此一直稳居20%以上，在最“顶峰”的2014-2017年期间，甚至接近一半。
有多离谱呢？2017年，这个数值的全国平均值为13.2%， 海南是46%，几乎是全国平均的3.5倍。
可原本海南发展旅游业，就是希望能替代掉房地产，摆脱93年泡沫破裂给海南造成的阴影，结果却让自身越来越依赖于此。
虽然经济本身非常依赖房地产，海南房价也一直高于全国平均水平，但海南政府从卖地中得到的收入却并不高。
简单来说： 海南的地价相对于它的房价，简直低到离谱。
虽然海南房价一直高于全国平均，但它的地价却也常年低于全国，经常只有全国的1/4。且土地出让金占房价的比重也经常只有全国水准的一半。
在最离谱的时期，海南土地出让金占房价比重仅有3.49%。换句话说， 这时你花100万买一套房子，有96万多都进了开发商的口袋。
溢价之严重，实在令人咋舌。
此外，对房地产的高度依赖，背后凸显的问题更严重：旅游业几乎沦为房地产的配套产业，为了开发房地产，什么项目都可以先斩后奏，一切问题皆被抛之脑后。
2017年12月23日，中央环保督察组向海南省的反馈督察一针见血地指出了这一点：“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”
一个悲剧性的例子是融创日月岛。这里距离三亚仅87公里，沙绵水清，海水年平均温度26.5℃，是全中国最好的冲浪海湾之一。
2015年融创通过资本运作拿到了这个项目，按照规划，融创将投入145亿，几年后两座比天安门广场还大的日形和月形人工岛屿将出现在海面上。
只要建成，这里就是下一个“迪拜塔”。
但魔幻概念的背后，是见不得人的阴暗面。2015年月岛在海洋环境影响报告书未经核准的情况下即开工建设，加剧了附近岸滩的侵蚀，对省级青皮林自然保护区造成一定影响。
直至2017年上面派人下来，月岛才停止违法填海行为，但周围海洋自然生态已遭到极大破坏。
2020年10月19日，海南公布的生态环境保护督察整改方案里，月岛项目被勒令拆除，同样在列的还有葫芦岛、三亚凤凰岛二岛、南海明珠人工岛、恒大海花岛，这些曾经名噪一时的人工岛项目均被要求停工、整改甚至是拆除。
2017年3月日月岛项目开盘时，海景别墅1600-1800万/套，高层公寓均价2.3万-2.5万/平米不等，是同年海南平均房价的两倍多，而根据当年财报，这一项目为融创创收31.7亿。
项目负责人的那句“我们想把融创日月湾建造成世界上能够知名的旅游品牌，而不是单纯的地产项目”，现在听起来多少有点此地无银三百两。
03
另起炉灶
旅游业沦为房地产的附庸，再次使海南深陷房地产依赖症的漩涡当中，而一个个文旅地产项目的崩塌，也意味着海南经济幻梦一次又一次的破灭。
以日月岛为例，按照规划，建成后项目常住人口将达到12万人，解决万宁当地6%的人口就业问题，并为万宁政府创造50亿元的持续稳定税收——这一切，现在都成了遥不可及的梦。
直到如今海南被重新定义为“自贸港”之时，创业者在看产业机遇，炒房客想大捞一笔，但海南显然不能让后者如意。
为了发展建设自贸港，海南除了在税收、人才引进、产业扶持等方面给出了颇为丰厚的政策优惠外， 最紧要的便是防止房地产再一次将处于摇篮中的自贸港扼杀。
核心思路就两条：
一是稳住房价，保证30年前的泡沫危机不会重演。
从2018年起，政策指引下，海南房价整体并没有出现特别离谱的增幅，近三年的涨幅也基本与全国平均水平相匹配。
有涨，但只有涨一点点；高了，但高得不是很多。
二是另起炉灶，发展新产业，从根源处治好海南的房地产依赖症。
这难度可大了去，毕竟我国的地方经济发展在过去二十多年间基本依靠土地财政，对房地产的依赖度普遍较高，而其中又属海南程度最甚。
因此要摆脱经济发展对房地产的依赖，放其他省份身上顶多算让瘸子丢拐走路，但对海南来说，约等于让高位截瘫患者参加铁人三项，还是场地在青藏高原的那种。
那海南做到了么？目前还不好说，但气势确实是拿出来了。
2018年，时任海南省长表示：“要减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛，会出血，会很难。海南要以壮士断腕的决心，减少经济对房地产的依赖。”
壮士断腕说到做到，2018年之后，海南房地产开发投资额占GDP比重迅速下降，从此前的将近50%下降到近三年的20%多，且2018年之后一直保持着下降趋势。
但光“去旧”肯定是不够的，要真正让经济活起来还必须“迎新”。 旅游业，尤其是依托自贸港政策的免税旅游业 ，成了近两年海南经济发展最亮眼的新引擎。
2008年之后的14年里，除2020年受疫情冲击影响巨大外，海南旅游业总收入均保持着两位数的增长，占GDP的比重也在持续提高，2021年甚至已经超过了房地产开发投资额。
免税业的表现则堪称猛龙过江。
海南离岛免税政策从2011年4月开始实施，截至2021年4月，十年内累计实现免税购物金额948亿元。但就在2020年7月1日免税新政实施至2022年6月底的两年里，免税购物金额就高达906亿元。
换句话说， 单单近两年的免税购物金额就能将将打平前十年的总和。
若能维持旅游业和免税业的增长态势，则十年后消费旅游业取代房地产成为海南的支柱性产业，绝非无稽之谈。
但问题就在于，真有那么容易维持吗？
04
尾声
被风口吹上天的雏鹰如果不能及时学会展翅，迟早是要摔下来的。
若仅从数据层面上看，海南在2018年之后的发展态势的确喜人：去年GDP增速全国第二、房价被控制住、房地产依赖度持续降低、旅游业和免税业增长强劲。
但实事求是地说，海南对房地产的依赖度仍然高于全国平均水准，这两年旅游和免税亮眼的业绩表现也更多得归因于疫情之下出国受阻，高端旅游消费被迫流入海南。
海南将旅游业、现代服务业、高新技术产业及热带特色高效农业作为自贸港的重点产业培养，但其中的医药、金融、互联网都属于对人才要求很高的技术密集型产业，只有海南大学这一所一本院校的海南能为产业提供足够的人才供给么？
如果不能，人才引进的那些人才，基础建设和工资水平都有待提高的海南能真正留住他们么？
光鲜亮丽之下，海南恐怕也很迷茫。
