今天，我看到群里出现一条消息:别让潘石屹跑了！
打开链接一看，原来是在9月7日也就是今日午间，SOHO中国在港交所发布公告称，潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务；潘张欣辞去公司CEO职务；徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO；及黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。
“别让潘石屹跑了”，这个消息以前也传过几次，每次传的时候，好像背后有什么内幕似的。
01
去年的6月份，我也曾在网上看到这句话“别让潘石屹跑了”。
起因是这个月的16日，SOHO中国发出了确切公告，黑石集团以每股5港元的价格向其股东发起要约收购。
如果交易完成后，美国黑石集团将持有SOHO中国54.93%股份，取代潘石屹和张欣夫妇成为控股股东。潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。
这次交易，潘石屹张欣夫妇将套现142.8亿港元，尽管还保留9%股权，但将双双退出SOHO中国董事会。
但3个月后，潘石屹“套现梦”落空了。
到了9月10日，这天下午，SOHO中国突发公告称，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。
公告显示，对于此前高盛代表黑石集团收购本公司全部已发行股份要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，也同意不会推迟最后截止日，各方最终决定不作出要约。
这意味着，兜兜转转，SOHO中国又没卖掉，潘石屹不得不继续将其经营下去。
据记者采访了解，这起收购事件终止主要源自8月2日国家市场监管总局签发的一则通知，对要约方（黑石集团）根据《中国反垄断法》提交申报正式立案审查。
“审查一直没有结果，导致黑石对SOHO中国要约收购超出了双方约定期限。从实质而言，主要由于监管方态度不明，导致黑石对项目前景信心不足放弃收购，否则双方完全可以再继续延长要约时间。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。
据一位收并购领域投行人士称，SOHO中国和黑石之间的交易本就是一项非常复杂的交易，双方交易实质上涉及的是两个外资实体对中国境内资产的交易，这就需要解释钱从哪来、到哪去、怎么交税等多个问题。
02
形势成就人。
1979年，也就是十一届三中全会召开之后的第一年，农家子弟潘石屹考上了一所兰州的一所中专学校。念完中专之他以第一名的成绩，考进了石油管道学院录取。毕业后，他被分配到河北廊坊的石油企业工作，那里是华北油田的所在地。
那是一个盛行下海的年代，每个人身边，都大抵有几个下海者，身在廊坊的潘石屹，身边也有。这极大的刺激着这位年轻人的神经，他开始知道南方有个地方叫深圳，那里是特区，是一片热土。
潘石屹决定前去。1987年，他辞去铁饭碗，变卖掉了一些家当，凑齐了盘缠南下深圳。那时间的深圳，还需要边防证才能出入。潘石屹没有边防证，只能绕路而行。最后，没有办法的他，找了当地一位老乡，由他带路，在一处人烟稀少的地方，剪破铁丝网，才算进入深圳，作为回报，他给了那位老乡十几块钱，在那个年代，这并不是一个小的数目。据说，他身上所有的钱加在一起，也不过大概80多元。
他通过易小迪，结识了冯仑。后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人，也是这时踩上了海南炒房这个风口，赚得一桶金。
潘石屹曾多次回忆，自己凭着五斤桔子和一条三五烟，打开了海口规划局的大门。
但他后来翻阅资料发现：海口当时的人均住房报建面积是50多平方米，而同期北京的人均住房面积才7平方米。
看到北方的机会之后，潘石屹等人决定退出海南，这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。
03
回到北京，潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。
1995年，SOHO中国成立，主攻商业地产，建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等一一亮相。
2007年，SOHO中国在香港上市，这是潘石屹的高光时刻。
那么，SOHO中国到底是怎么从地产界的一面旗帜，走到今天这个地步的呢？
SOHO中国的商业模式第一次转型。
在早年间通过住宅地产挖到第一桶金之后，潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海，而商业和办公地产才是广阔蓝海， SOHO中国开始转型商业地产，成为中国商业地产的先行者和领军人物。
潘石屹将早期开发住宅地产的经验带入商业地产领域，将办公写字楼分割出售，通过前卫的产品形象设计，加之潘氏夫妇的名人效应和营销能力，SOHO中国的写字楼大受欢迎，很多山西煤老板和江浙的私营企业主成为重要买家。
对于SOHO中国成功的散售模式，潘石屹曾经做过解释，“把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”
2010年，政策发生了变化，北京市发布了一份文件，叫作《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”
2012年，SOHO中国不得不进行第二次转型。
过去SOHO中国依靠散售模式大获成功，但是从2012年起，SOHO中国的盈利模式发生重大变化，不再依靠出售盈利，而是主要依靠出租，靠商业地产的租金盈利，从“开发—销售”转型为“开发—自持”。
这既有来自监管的压力，也有自身对房地产行业的判断，SOHO中国开始放弃过去的散售模式，转为自持物业收取租金，但是，过去长于销售的SOHO中国，物业管理并不是其强项，加之中国楼市的租金回报率很低，潘石屹就曾经表示，“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，中国租金回报率我都不好意思说。”完全依靠租金，已经很难支撑SOHO中国的业绩。
也正是这一次转型，SOHO开始一步步走向了衰落。
04
潘石屹自称是个胆小谨慎的人。
2014年，潘石屹就已经开始变卖资产。
先是作价52.3亿元向金融街出售了上海海伦广场、静安广场两个物业项目；当年9月，又以30.5亿元将凌空SOHO约10万平方米物业，卖给了携程控股；
2015年，以84.93亿元出售所持有的上海外滩国际金融中心地段50%的股权；
2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险；
2017年，又分别以35.7亿元和49.44亿元将上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业，出售给新加坡吉宝置业及香港私募基金基汇资本；
2019年，SOHO中国出售了13个办公物业项目，总价值78亿元，以及价值7.61亿元的2583个地下停车位；
2019年10月，传言潘石屹想要出售SOHO中国八大核心项目（北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目），成交价可能高达80亿美元。此即后来中止的卖给黑石的交易计划。
不停的变卖资产，令市场猜测潘石屹是想通过“清仓”实现资产套现。
潘石屹本人对中国房地产市场的不看好由来已久。
早在2007年，潘石屹就曾表示，房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。2015年，潘石屹预言房价还要降，并呼吁年轻人不要买房。
2018年4月，潘石屹曾在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，但该微博很快被删除。
今年上半年，潘石屹在公告中表示，受新冠肺炎疫情影响，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。
他还在年初曾发布一份降负债计划，宣布以7折价格销售3.2万平米京沪物业，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等项目，涵盖办公、商业及公寓等业态，销售所得将全部用于降负债、不分红。
SOHO中国表示，此次资产出售，是为了优化资产结构、缓解资金压力，通过“减负”前行，以更加灵活的姿态应对市场变化，寻求长期健康发展。
我由此想到近日网上流传出华为任正非的一个内部讲话，他不看好全球形势，这种形势下，“把活下来作为最主要纲领”。
而潘石屹更干脆，退了。
来源：跨越式企业公号
作者简介: 东方赢，真业心学创始人，企业跨越式发展理论之父，曾担任大型实业公司总裁，出版著作《企业超速成长》《跨越式战略》，第四届中国经济十大新闻人物。
