北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
日本楼市是1991年底崩盘的，一年多时间下跌6成以上，有的跌幅甚至超过70%。之后就是一路横盘，也没什么可说的，除了东京在近十年内实现了连续上涨，其他城市的房价都跟狗似的趴着呢。
那些小城市和乡村的房价甚至还不如鹤岗，鹤岗甭管多低都好歹有个价格，日本的不少房子都是白送了。只要承诺定居，房子随便住。即便是东京，所谓连涨十年也不过是80%左右，跟北京的动辄翻番差太远了。
那这就问题来了，当年买房的可以说都亏了，那没买房的呢，是不是会很幸福？
这其实也不太好一概而论，而是必须分阶段分人群。毕竟人和人的差距太大，环境状态和圈层不同，心态结局也自然不同。
二
假定你是个有钱人，很有钱但一直不买房的那种，比如唐俊金星和高晓松等人，就是不想被房子束缚，就是喜欢四海为家的追求诗和远方。那其实房价涨跌和你没关系，顶多就是谈资，而且跌得越狠越能显示出你的睿智和牛叉。
不过很有钱的人里面极少有不买房的吧？很多人是没达到富人的程度，有点儿钱想买房却觉得还差点儿，总之就是没遇到心仪的房子呢。那一旦见到房价暴跌，第一反应应该是高兴，庆幸自己省钱了。然后会有部分人会冲进楼市抄底，在自己认为合适的价位买房子。
那这种人其实跟之前买房的就差不多了，五十步笑百步。因为房价是逐步涨上去的，也是一个价位一个价位跌下来的，只要你没买在最底部，那就和之前买房的没区别。
比如北京房价，20年前普遍3/4000，现在6/7万。假定现在开始暴跌，跌到5万你觉得应该到底了，就买了。那这和2016年买房的有什么区别吗？有点儿，就是少住了几年而已。但如果房价继续跌，跌去70%到2/3万，那5万的就也等于高位接盘了。这和股市一个道理，中途冲进去抄底的基本都是陪着站岗。
那假定你没有接盘，一直在冷静的看着市场，那会是什么心态？会从开始的狂喜，到之后的迷茫，最后是纠结，买还是不买？
房价只涨不跌的神话已经深入人心，那如果跌跌不休，对所有人的价值观都是一种冲击和重建的过程。刚开始的狂喜会很快过去，见到还在下跌，自然会思考“什么时候是个头儿啊，还有完没完了？”
股市不就是这种情况吗？刚下跌的时候，只要手里有钱关注股市的都狂喜，之后有人接盘了，有人迷茫了，还能不能买？眼见着明明已经跌到所有所谓专家的“价值线”了，但仍然没有趋势逆转的迹象，那到底买还是不买？
最终有人妥协了，买吧，毕竟居住是刚需，管他以后是涨是跌呢，先满足住自己房子的需求再说。而另一部分呢，买涨不买跌，就在旁边看着，整整看了三十年。这两种人到底算不算赢家？每个人都有自己的评价吧。
三
假定你当年在日本是个“东漂儿”，漂在东京，想买房但就是买不起。跟现在的北漂儿似的，眼看着一套房动辄500万，自己却顶多拿出几十万，甚至这都没有，连租房都费劲的。
那这种人当年在东京，见到房价暴跌后自然也是狂喜，幸灾乐祸般的痛快，要是我的话能天天吃红烧牛肉庆祝，老坛酸菜都不解恨。但之后呢，房价跌起来没完，你会怎么想？同样也是价值观被重建呗。房子还有投资价值吗，还有保值功能吗，我还有必要为了买房而奋斗吗？
谁也不知道答案，谁也回答不了，但市场上一定会有很多“专家”在互相打架，说什么的都有，更让人无法判断。那好假定房价终于跌到底部了，比如北京房价跌到2/3万一平了，一套房200来万，买得起吗，敢买吗？
500多万时对你来说是天文数字，只可意淫但实际上没关系。可如果到了200多万，就变成努努劲就能买得起了，那就和你有关系了，敢不敢买？此时仍然是无人能判断后市到底是涨还是跌，如果涨了你就赚了，如果跌了，那自己这几十万都要受损失，怎么办？
纠结吧，很纠结，钱越少的人在暴跌之后越会纠结，为什么？因为人性的最底层情绪，贪婪和恐惧会在基层人群中得到无限的放大。因为你见过楼市的疯狂，确实曾经高不可攀，但现在这玩意儿却触手可及，会不会产生不真实感，幻灭感？你会贪婪如果买房就会暴富的再一次神话，也会恐惧如果下跌自己将陪着玉石俱焚。怎么办？
这种情绪其实在一次次的楼市回调中都会大量出现，2008、2014、2017，每次都是如此，每次暴跌之后都是迷茫、纠结。毕竟自己不是有钱人，也不是高收入者，人家或许买完涨了是锦上添花，跌了也不会伤筋动骨。但自己不同，涨了是咸鱼翻身跨越阶层，跌了就有可能万劫不复。
那也会是两种可能，一种是跳河一闭眼，不管了，先买了再说，好歹不用租房了。另一种是观望、观望、三十年，从青年到老年。
这两种情况在日本都大量的存在，但我告诉你，第二种是大多数。也就是说，不买房而观望三十年的是大多数，否则他们的房价也不会低迷三十年。商品价格是供需关系决定的，就因为买房的人少了，所以价格才上不去。
但是，房租在这30年间却是不断上涨的，这和房价完全是两个市场，有关联但独立走势。而且，不买房的人越多，房租就越会上涨。就算是有一部分人买房，大城市的房租依然上涨，除了大城市能吸引人群，另外就是因为租房是消费，而消费的价格取决于货币投放量，取决于通胀。
日本有大量没买房的中年人和老年人，都是从三十年前过来的。他们面对持续躺平的房价和不断上涨的房租很纠结，自己这十年、二十年、三十年的观望和坚守对不对？划算吗？放弃坚守吗？现在买了房将来会怎样？还有希望吗？不知道，谁都不知道，只能自己判断。
四
以上说的都是较好的结果，都是预设了一个前提，那就是收入不降低，工作没变化，实际阶层也没有下坠。但是在现实中，未必能有这么好的结果。
回忆一下我们小时候吧，那时的日本品牌都是什么？东芝、三菱、本田、任天堂、索尼、丰田，再看看今天的日本大公司大品牌都是什么？还是这些，几乎没有变化，在日本的大品牌排行榜上，最年轻的是优衣库，成立于1984年。
为什么会这样？因为经济低迷，市场被大公司所垄断，一切的资源都在他们手中，所谓的竞争成了寡头之间的零和博弈，小公司不再有出头的机会。而在任何一个经济体中，寡头们垄断的是市场、资源和利润，人力岗位数是不会垄断的。也就是说，在哪个国家都是中小企业的用工量最大，大多数人都是在中小企业工作。
那如果你是个小公司员工，面对的就是市场与工作的不确定性，是收入的不稳定。那面对躺平的房价，上涨的房租，你会怎么办？是纠结呢，还是更加纠结？
日本有平成废宅，有啃老族和躺平族，但这些都是有资本的，基本都是有父辈的积蓄，有房子有收入有存款，那才能躺平。可如果你没有呢，是从小城市来的最底层，面对房价、房租和工作收入，面对不增长的经济形势，怎么判断，怎么选择道路？
假定北京的房价下跌了70%，从动辄500万跌到不到200万，你买房吗？别忘了，北京跌70%，小城市有可能跌得更多。就算不多，卖掉小城市的房子，能换到北京抄底吗？
中国不是日本，没有终身雇佣制和年功序列制，中国的企业是可以裁员的，每隔几年就有一波裁员潮。大公司都如此，抗风险能力弱的小公司就甭说了。口罩期间就是经济下行，看看有多少公司裁员，看看有多少小店倒闭，看看有多少人苦求一份工作而不可得？这还没到经济崩盘的时候呢，房价没有大跌，那如果呢？真的到了那种如果，你怎么办，怎么选，怎么做？
五
我不是鼓吹房价永远上涨，只是提醒自己做好准备。其实做了准备也没用，计划是赶不上变化的。
时代的一粒灰很轻，落在个人头上或许还是一粒灰，但也有可能是压垮个人的一粒灰，宛如一座山。
美股日债中国房子，全世界的三大泡沫市场，都有可能崩盘，就是谁也不知道什么时候崩，反正至今还没有真正崩。或许是因为不到时候，或许是没人想真的看到崩盘，毕竟对谁都没好处。尤其是对中产和底层，中产失去财富滑落底层，底层则竞争加剧更加内卷，谁能活下来，听天由命吧。
有空儿去日本看看吧，未必如你想象中美好。人们或许将美好的东西展现给别人，或许是你只愿意见到和相信美好的片面。真实的世界永远是残酷的，比你想象中更残酷。
仅供参考。
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