我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。
回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。
提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2.4万而且装修不如一期的装修，有点介意。
回答：我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。
提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！
回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。
提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？
回答：如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。
提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？
回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。
提问：请问雕叔，现在成都还可以买新房吗？政策这么不稳定，是现在下手比较好，还是再观望一段时间？
回答：新房可遇不可求，当下遇到合适的我认为是可以及时上车的，主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说，当下真正值得大家关注的并不多，只有少数在城市开发进程中的核心区域，才值得入手，而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看，也并不会好到哪里去，因此现在好地块的新房，卖一套少一套，不需要我们对赌未来。2、新房的价格，土拍价格，以及部分双限地的以后预售价格，在我们看来，也并不是很有诚意，除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异，新批次比老的还贵，但是绝大多数的地块，整体的地价、房价都还是在上涨的，所以买今天的好新房，没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度，产品品质等原因，当下市场认可度远高于二手房，一旦接下来的新房便宜预售，那么必然有更多的人蜂拥而至，到时候如果你是普通资格，又一定能买到吗？如果买不到，而现在又拖着不买（被别人买光），那么是不是到头来两头空呢？所以目前新房我认为，还是有一定性价比的，包括时间周期上的性价比，如果有适合的，符合预算和预期的，应当拿下。
提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？
回答：首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。
提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？
回答：现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。
提问：雕叔你好，最近又有新的买房计划，麻烦雕叔给些建议。买二套房，想通过法拍房来买，中学学区考虑在前，兼顾投资自住，麻烦分析一下，三圣乡蓝润锦江春天和天府新区滨江新城，谢谢。
回答：蓝润锦江春天对口的是三圣小学，中学对口的是成都市七中育才学校银杏校区，单一划片，就只能读这个了，和三圣乡大名鼎鼎的盐道街小学卓锦分校是一样的出口，就算小学质量不咋的，基础打不牢，但是中学是一样的，算是捡漏了。滨江和城在梓州大道东侧，所以属于D片区，而不是B片区，辖区内的什么天府二小、六小、万安、白沙，都是村小级别的，对口初中是万安中学和天府三中，这两所中学完全比不上七中育才学校银杏校区了。所以教育上，蓝润是赢的。蓝润目前单价2万多，和滨江差不多（滨江指导价1.9万），滨江偏极度刚需，但是无脑人士太多了，所以价格居高不下，性价比反而不高的，整体更推荐你看看蓝润。
提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？
回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！
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