导 读
总土储货值百强门槛下降20%，不足千亿货值企业增加一倍。
☉ 文／克而瑞研究中心
重要说明
本榜单中房企总土储是指房企所有 已确权 土地中未售部分。
多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：
一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。
二、随着城市更新的深入，很多房企的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。
三、对于土地货值判断，每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。
四，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。
五，考虑到部分房企年报未准时发布，故本次不作为总土储参榜单样本。
榜单解读
1
总土储货值百强门槛下降20% 不足千亿货值企业增加一倍
截止2022年上半年，总土储货值TOP100房企的货值总量达到37.8万亿元，较2021年末下降了11%，同比也下降18%。货值百强门槛达到619.3亿元，分别较2021年和2021年上半年下降20%和24%，若比较各梯队的门槛变化，均呈现下降的趋势。
从总土储货值TOP100来看，2022年上半年共有9家房企总货值超过万亿，多数房企总土储在1000-3000亿之间，达到34家。而土储货值低于1000亿的企业显著增加，较2021年末翻了一番。
由此可见，在双集中供地与房企资金压力大的双重影响下，一方面是企业被动的收缩，投资脚步大幅放缓、甚至停滞，另一方面是主动战略转变，在低谷期采取”促销受、抓回款、紧投资“的策略。
2
销售百强总土储创近四年新低 TOP20土储集中度近六成
从百强总土储的变化来看，呈现有三个特征：
第一， 百强房企总土储货值逐年递减。 2022年上半年，销售百强房企的总土储货值超34.7万亿，总量连续两年下滑且创近四年新低，总货值较2021年末下降14%。
第二， 行业土储的集中度依旧高企，资源掌握在销售TOP20手中。 2022年上半年，销售TOP20房企总土储货值占百强比例接近六成，较2021年末增长2个百分点。其中销售TOP10货值集中度更是接近40%，规模优势显著。
第三， 从总土储规模来看，民企的存在感是越来越低，稳健的国央企土储总量逐步攀升，占据主导地位。 首先，从总土储货值TOP100来看，国央企总土储货值占百强比例达到43%，总土储TOP30企业中近半数来自国央企。其次，就土储前十企业而言，民企的数量逐年递减，2022年仅剩龙湖，碧桂园，其中碧桂园2022年上半年总土储货值较2021年末下降3%。
3
百强总土储去化周期攀升至5.71年 创近5年新高
销售锐减、投资停滞，导致百强房企去化周期急速攀升，2022年上半年百强房企总土储货值达到5.71年，较2021年末上涨55%，为2018年以来新高。有14%的企业去化周期高达10年，近半数房企去化周期维持在5-10年的区间内。
从各梯队表现来看，2022年上半年各梯队去化周期均呈现上升走势，仅TOP10上升幅度较小，较2021年末增长37%。，OP11-50的三个梯队涨幅均在100%以上。存量卖不动、新增不拿地，导致这些房企陷入“越不拿越难卖”的困境。
从企业角度而言，绿地、合生等土储规模较大，但去化周期超过10年，虽然上半年已经暂缓拿地、储备充沛，但去化偏慢，存在一定风险。仅有少数房企如万科、华润等去化小于4年，而滨江总土储货值去化仅为2.15年。
4
六成房企总土储货值下降 仅国央企土储增长显著
在上半年近六成百强房企未有新增投资之下，有六成房企总土储货值下跌，跌幅在-10%至0%的企业数量最多，此外仍有13%的房企土储货值增长幅度超过20%，这与上半年积极拿地、土储分布在高能级城市不无关系。且从多数房企土储建面下降、货值上涨，以及单位货值上升也可见一斑。
从总土储上涨的房企看，几乎全是国央企，民企中仅龙湖、滨江较2021年略有增加。
其中涨幅的较高的有越秀、华润、招商、中交房地产等，涨幅在20%以上，这些房企不仅涨幅大，土储货值同样较多，华润、招商总土储货值均在2022年上半年首次突破万亿。建发、国贸、首开、金地等企业涨幅在5%-10%之间。这些企业也是上半年集中供地拿地较为积极的房企，其中集中供地拿地金额占1-8月拿地金额比例在80%以上。
5
控制土储规模、量入为出是大方向 聚焦结构性优化和动态去化
从以往发展经验来看，总土地储备并非越多越好，匹配自身发展需要的和发展策略的适当土地是未来的大趋势。时至今日，行业格局已经生变。已经从高速发展迈入有质量发展阶段，随着强监管下的资金危机带来的生存危机，未来房企更加追求土储结构、质量和增储的安全性。
因此，在杠杆红利、土地红利消退之后，总土地储备虽仍是企业低谷翻身、保持发展的 重要一环，但重要性已经远远不如过去几年。换而言之，房企土储绝对量已经迎来拐点，未来在行业整体层面上会继续保持下滑。一方面是源于市场下滑，销售疲软，企业主动控制土地储备的规模，从而达到控制负债的目的，以“轻资产、量入为出”为主，如越秀、华润等均表示未来坚持“量入为出”和稳健投资；另一方面，资金的悬顶压力，导致自集中供地以来，大多数百强房企投资“一紧再紧”，“促销售、抓回款、保交房、紧投资”之下，投资暂缓、销售加强土储规模将会出现减少。
现阶段下房企应该更加注重土地运营、项目运营，关注土地的质量和价值，关注土地的变现能力。
从多家房企半年业绩会表态不难看出，未来三四线城市都不再是房企投资的重心，“避免三四线、聚焦一二线”是主要策略。对于房企而言，低土储之下将更重质而非量，意味着接下来房企会通过土储换仓来优化和调整土储结构。
此外，由于行业从高速发展迈入有质量发展的阶段，市场难以回到此前慢跌大涨的周期中，因此土储的去化是所有房企纳储、布局的重要考量点。换而言之，动态的去化安排将决定未来投资的节奏。
排版：土木、jenny、 丰杰
（全文完）
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