当“活下去”从语言变成现实，“安全第一”几乎是今年主流房企的统一认知，收缩投资以质量换规模，据中指院统计，今年上半年百强企业的新增货值，较2021年上半年减少了65.74%。另一方面，多家房企主动偿债、优化债务结构，减轻负担“过冬”，蓄势待发。
碧桂园（02007.HK），是这波周期中反应较快的房企，在今年上半年通过经营性回款回填融资性现金流净流出。在全行业销售集体下行之下，这直接影响了整体盈利水平。
碧桂园总裁莫斌在2022年中期业绩发布会上说：“为确保公司能够顺利穿越周期，公司把重心放在保证现金流资产负债表及利润的平衡上。”
正如万科所说的“生火取暖”，很显然，碧桂园在不断减轻负担，换来一个照亮漫长冬夜的火把。
负债进一步走低
据碧桂园2022年中期业绩报告，碧桂园本期利润下降主要受到多方面因素影响：一是疫情频发让多个区域施工节奏受阻，交付规模下降，从而影响结算数据；二是本报告期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是2018年、2019年拿地的部分项目，受市场下行的影响尤为明显。
第三点，则是碧桂园的主观原因，为保障现金流的平衡，公司对部分区域的尾盘资产做了一些量价平衡的安排，从而对毛利率构成压力；此外，公司基于审慎性原则计提的减值，以及汇率波动造成的汇兑损失，都使利润表承压。
对于此，碧桂园管理层在8月30的业绩会上表示：“ 碧桂园在保障公司稳定运营的同时，将不断调整发展策略，将重心放在保证现金流、资产负债表和利润表的平衡上。 ”
碧桂园是最早一批主动降负债的头部房企之一。
从2021年底至2022年5月，碧桂园累计购回本金总额5570万美元优先票据，今年6月，碧桂园又以自有资金提早完成一笔美元优先票据的赎回，本息共计4.1亿美元。此外，公司董监事承诺以市场化方式在境内二级市场购买不超过1亿元公司债券，目前已实施购买5999万元。
7月份，碧桂园再度公告，集团全资附属公司将以市场化方式在境内二级市场购买碧桂园地产公司债券，首期规模不超过10亿元，截至8月底，该项计划已累计购买约2.8亿元。
截至6月底，碧桂园总借贷余额进一步降至2936.8亿元，较去年底下降了7.6%。期末公司净负债率48.1%，连续多年维持60%以下的低位，继续保持在行业较低区间；同期可动用现金余额约1479.8亿元，在手资金充裕。
“ 得益于公司良好的财务纪律，同期公司实现经营性现金流净额约52.5亿元，目前年内已无到期境外优先票据，债务风险整体可控。 ”碧桂园称。
即使是利用一部分现金流提前偿债，碧桂园的现金流依然强劲地保持正流入。净经营性现金流为正，表示经营活动中现金流入大于流出。即公司可在不依赖外部融资的情况下，仅靠自身经营性回款就能有效覆盖运营支出，风险防御能力强。
同时， 碧桂园也是目前为数不多能够进行全品种融资的民营房企之一 。
今年5月，碧桂园被监管部门选为示范房企，由中国证券金融股份有限公司为其提供信用保护工具，成功发行5亿元债券。
近日有市场消息称，中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持。
在8月30日举行的中期业绩会上，碧桂园首席财务官伍碧君透露，目前该公司正在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，推进金额为50亿元的中票发行。
销售仍领先
事实上，碧桂园依然摘得了今年上半年的销售桂冠。
上半年，受疫情散点多发、购房者信心不足等多重因素影响，全国楼市降至冰点，第三方机构克而瑞发布的数据显示，2022年1-6月百强房企累计权益销售的同比降幅达到51%，出现腰斩。
碧桂园的表现亦受拖累，集团连同联合营公司实现半年权益合约销售金额1851亿，低于去年同期水平，不过下跌幅度优于百强房企跌幅水平， 从全口径销售金额排名来看，碧桂园仍然处于行业领先 。
目前中国的人口状况、人口结构、收入预期等都发生了巨大的变化，房地产行业进入新的发展阶段，企业已不能够再沿着过去的逻辑，期待回到高峰时的数据和规模。不少业内人士预测，未来的商品房全年销售金额将从2021年的18万亿下降至10万亿左右，收缩的市场规模将给每一家房企带来新的挑战。
碧桂园管理层在中期业绩发布会上表示，这一轮市场调整周期的时间和幅度都超过了预期。目前，市场仍在筑底，行业尚未出清，这对公司的经营确实带来了比较大的影响。
等待春天来临之前，碧桂园囤足了粮食。
莫斌在业绩会上介绍，碧桂园已做了极致的压力测试。“ 通过铺排未来12个月的现金流计划，已将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量，如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等均纳入了资金预算安排。同时每季度滚动更新。 ”
今年上半年，碧桂园累计权益销售1851亿，权益现金回款1702.9亿，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿，可动用现金为短期债务的2倍。
数据显示，碧桂园截至6月末的项目可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源2917亿，两项合计约1.51万亿，这些项目中，96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。
所有人都在等待底部的到来，等待回暖的时机，莫斌预计市场将在明年6月恢复。
“我相信压实地方政府责任、保交楼稳民生这些动作，一定会让市场信心逐步恢复，但应该不会那么快，它是逐步的，有不确定性。 公司已经把预算做到了明年的6月份，我们认为在那个时候市场应该会恢复到健康发展的阶段。 ”莫斌说。