以下文章来源于@广州房产，作者小卡小布
大家发现了吗？市场的分化，越来越有个性了。
以往我们谈分化，句句离不开板块。“天河东部追涨，闭眼入，朱村阴跌...... ”
但现在不一样了， 分化开始蔓延至个盘，甚至购房群体。
换句话说，有钱的买家，实力摆在那里，霸气撑起改善盘的成交，甚至秒光科学城某盘。
站在腰部的刚改人群，有的揣着一套卖不动的“老破小”，想要置换，不得不割肉出货 。
更多的刚需，则 死磕 价格： 今天300万可以买个市区小两房，明天会不会280万就能上车？
要不，再等等？
要 我说， 刚需盘还能磨磨价格，但改善盘大概不会等你。
这不，8月广州新盘住宅成交TOP10中，天河壹品、海珠天珺、越秀和樾府、合景臻颐府、粤海云港城等， 改善盘和豪宅，双双起舞 。
天河壹品、万科城市之光近期加推大户型，价格还涨了，底气那叫一个足。
越 秀和樾府，预计下周五加推，板式 大户型 ，专梯专户， 单价估计会 突破7万/㎡。
而10盘中，仅黄埔中央城一席为刚需盘。 更多的刚需盘，关灯吃面。
这，就是楼市分化的残酷。
当改善红盘热卖时，占市场房源 80％的 市区老破小 与郊区房， 前者横盘阴跌，后者暴降。
不信，往下看这组数据。
房产君吐血整理了，近3年来，广州7区 （中心6区+番禺） ，80个成交量较优 （年平均成交在10-50套） ，且楼龄超过20年的小区，价格涨势如何?
这里面几个亮点：
1、 2020年-2021年间，超过9成的小区，价格涨了 ，涨幅在2-10%左右，少数小区达到15-20%。
没错，2021年上半年那波行情，鸡犬升天。
2、2021年下半年，广州调控大锤落下， 超过60个小区价格，今年刷刷下滑 。
跌幅倒是很克制，集中在0.1-10%，少数楼盘超过15%。
主要原因在于，前期涨幅有限， 整体价格“稳如老狗”， 不像网红盘大起大落。
3、 少数楼盘从2020年阴跌至今 。
比如，番禺市桥一带的老破小桥官苑、侨基花园、华侨城（番禺），南浦的丽江花园丽彦楼；
以及白云机场路的金迪城市花园、康雅花园，白云同和的云东小区等。
为啥会出现这种局面？原因不难理解。
老破小楼盘，综合素质本就一般。一方面，业主 急于卖房置换 ，只能含泪贱卖。
成交量是上去了，但价格也跌了。
另一方面，有的业主死守价格防线， 也不轻易割肉， 结果就是卖不动，被迫 拉长交易周期， 二手房流动性就锁死了 。
这类人群的资产， 难以转化成购买力 。
这也就是为啥，刚需/刚改盘价格长期徘徊 。而豪宅买家，能轻松入场。
不过，整体来看，老旧小区的跌幅，并没有想象中那样暴降。 横盘 、 阴跌 ，才是主旋律 。
这种情况，对于刚需而言， 市场的糖会越来越多 。
其一， 笋盘大行其道。
稍微留意你就能发现， 挂牌一年半载的房子，真的是太多了。如果再细心点，收藏一波心水房，过段时间再去看看，一定会有惊喜：业主降价了！
这种事还真不少。比 如， 牛奶厂就接连冒出 6字头房源 ； 科学城 、香雪成交 10套 低于指导价房源 。
万科欧泊，最低还有卖到4.1万/平的房。
其二，持有老破小的业主，趁你的房子还没超过20年或30年，房产君 建议尽快换掉，哪怕割一点肉。
今年下半年是改善盘大年，楼盘选择相当丰富，加上房贷红利，是一个不错的时机。
另一方面 ，银行贷款规定，小区 楼龄和贷款年限之和，不能超过50年。 超过30年以上的老破小，去做长期的按揭贷款，并不容易 。
你觉得呢？
好了，关于楼市，还有其他问题记得关注房产君的直播，面对面免费咨询哦！ 无论计划买一手、二手，还是置换，你都不应该错过！
———旧改秘密，偷偷说给你听————
扫一扫图片，备注区域/房企（中介勿扰），添加小编微信，加入 楼市、旧 改讨论群！
🔽
点击查看
往期精彩内容
【市场】
【旧改】