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房地产代建已经存在了许多年，也一直是房企拿地的一种方式。
而在房地产行业进入调整期、房企频频暴雷的背景下，房地产代建业务突然火了起来，一跃而上成为房企拿地的重要战略方向。
据中指研究院统计，截至2021年底，进入代建赛道的房企一共有36家，预计2030年商业代建销售额接近5万亿元。
而据乐居财经统计，截止2022年6月，布局代建业务的品牌房企已超40家，全面包含大中小各类型房企。
其中，绿城管理和中原建业分别在2020年和2021年成功上市，吃到了业务发展的第一波红利。
除了绿城、中原建业、万科、华润等老玩家持续发力以外，中交、旭辉、世茂等新玩家也在积极布局代建领域。
图片来源：乐居财经
究其原因，是由于行业调整，大部分房企现金流都比较紧张，投资拿地更为谨慎，进而转向轻资产业务。
直白的讲就是不出钱靠出力盈利的业务，而代建业务具有自有资金投入少，市场空间大，收入相对稳定，利润率高的特点，正好契合当前房企的需求。
同时，目前发展保障性住房是政府一项重要业务，“十四五”期间，40个重点城市总计供应保租房约650万套，带动的投资预计在万亿元规模。
双重背景叠加之下，大部分房企争相杀入代建赛道。
房地产代建的基本概念及模式分类
目前，房地产代建并没有一个统一的概念，根据中指研究院的定义， 房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。
图片来源：CRIC
就笔者而言，代建通俗来讲就是打工模式，甲方剥离拿地环节降低自有资本金投入，转变为乙方，通过提供开发建设管理服务收取代建管理费、品牌使用费的一种模式。
代建的分类，当前同样没有统一的标准。从代建的发展史来看，我国代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建和商业代建不同阶段的演化，因此中指研究院以这两类进行划分。
图片来源：中指研究院
而根据委托方的不同，有些机构又将其分为三种模式，分别是政府代建、商业代建和资本代建。
其委托方类型、合作方式及委托方诉求，很多的研究机构都分析得很详细了，可以参阅下边的图片，此处就不再一一赘述。
图片来源：CRIC
图片来源：易居克尔瑞
代建模式的合作痛点
尽管代建模式有着轻资产、低杠杆、高盈利以及抗周期风险的优势，获得了各家房企青睐，但对于房企而言，该模式仍存在着一些合作痛点，市场环境也并非如此乐观。
首先，委托方与代建方在开发运营理念存在差异，导致供需无法完全匹配 。
由于代建方通常为头部品牌房企，多年来积累的开发经验形成了自己的产品特色和特质。
而委托方通常是政府平台公司或是中小型房企，因此在项目开发运营过程中委托方与代建方很容易产生理念上的分歧。
比如，在产品设计方面、在施工计划及工程进度的把控上、在原材料质量和采购渠道的选择上；
很多小房企在产品设计方面不想用标准化产品、希望做出差异化，但在施工上又想不切实际的控成本，或者喜欢选择熟人关系作为供应商。
从而导致代建房企合作库内的合格供应商无法入选，对工程进度、质量方面都会导致代建方管控程度削弱，既会增加沟通产品，也会影响代建方的品牌形象。
其次，是否输出品牌也是一个老难题， 良好的品牌效应可以吸引合作伙伴、提升委托方对代建方的信任，还能带来产品溢价，助力产品的推广和销售。
但如果委托方只希望贴牌，大部分开发条线抓在自己手上，不愿意给代建方实质权力，当产品出现问题或者项目后续有纠纷时，就会对代建房企的品牌口碑造成影响。
加上目前行业处于调整期，信心非常脆弱。若委托方为中小房企，抽调资金或者现金流断裂，引发项目停工或者拖欠工程款的问题，代建方品牌形象必然严重受损。
甚至在资金链出现问题时还需要找愿意进来的接盘方或者垫付资金开发避免烂尾。
同理，哪怕代建方是头部房企，委托方也会担心有此类问题发生。
因此，代建房企品牌是否输出，不管是代建方还是委托方都会谨慎考虑，法律尽调、征信情况、资金实力等等都是需要综合考察的内容，也会耗费较多的人力和时间成本。
最后是代建方是否能带资进组的问题。
早期政府代建项目，多带有政治相关性和非盈利性，一般不会要求代建方入股，也有自身的资金渠道。
但由于近两年疫情对经济的影响，以及窗口指导对于政府发债、城投债的压降，如果代建方能够出资或者引入资本，必然会更有优势。
对于中小房企而言，一般都不愿意继续投入，所以更多会要求代建方带资进组，自行解决资金问题，当然他们也愿意配合代建方用项目进行融资。
而在现实中，委托方也希望代建方入一点股，除代建管理费外还设定了浮动的股权收益，以激励代建方及管理团队。
这也衍生出了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”，业内以万科首开小股操盘先河，朗诗将该模式学习发扬光大，就在近期朗诗地产已改名为“朗诗绿色管理”，彻底转型轻资产代建业务，有望成为代建行业的第三个上市平台。
当然，也有的代建方既不出资、也不提供征信，杰出代表就是代建一哥绿城管理，由于其进入代建赛道早、拥有央企信用背书和强大品牌影响力，目前稳坐行业头把交椅。
但在当前特殊行业背景下，资本介入的代建模式是契合多方主体诉求的最优选择。
据悉某些中字头乙方单位，拥有较强的资金实力及较低的融资成本，不仅带资进组，甚至愿意承担项目资金成本。
因此，对于现在想进入代建赛道的新秀房企而言，如果既不愿意引入资本，又不没有代建合作基础，着实难以吸引到委托方。
本文我们讲解了代建的分类及发展痛点，后续我们将进一步分析代建模式的市场趋势及发展建议。
今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。