进入到9月份以来，有关楼市的优化政策，可以说是此起彼伏，让人目不暇接。对吃瓜群众来说，似乎都有些免疫了。很多粉丝私信我，现在到底是什么情况？趁着混沌期，到底该果断买房还是卖房呢？本文今天就简单聊聊这个事情。
先稍微回顾一下近期的楼市政策吧，对市场可能有多大作用。
各地出的政策虽多，但总结起来主要还是在释放刚需和改善购房潜力方面下功夫：
比如，放开购房资格。像一线城市执行认房不认贷，接着已有40多个城市跟进执行。原本执行限购令的33个城市中，已有超过25个城市局部或全域放开限购。
还比如，激活二手房市场。这一条主要是放开限售、发放置换补贴，目前包括沈阳、郑州、大连等城市已经全面解除二手房限售，像南京，很多卖旧房然后在很多区域买新房都能享受到好几个百分点的购房补贴，最高能拿到超10%，这个力度是相当有诱惑力。
而且，央行要求的9月25日统一调整存量房贷利率，除了减少提前还贷情况外，其实也有刺激住房二次消费的作用，毕竟月供减少了，有钱还可以再买嘛。
现在的问题，也是很多人顾虑的，一旦这些存量购房需求释放完毕后，该怎么办？
因为谁都知道，支撑楼市二十多年快速发展可不只有刚需和改善，还有很大一部分投资客。投资客买房最大的动力就是觉得房价能涨，房子能保值。这个不难理解，货币不断贬值，人们总得找一个或几个抗通胀的载体。无论是买股，还是买房，都是一个道理，他们起码在当时觉得后面涨的概率比较大，这种投资驱动力，我们称之为“预期”。
我们普通人能看懂这个道理，国家怎么可能看不懂。所以，在本轮楼市政策优化中，一记组合拳“药方”其实开出，而且要在“预期”上看到成效。我总结了一下，截至目前，起码已有以下几个路径已在行动，信号是强烈而明显的：
首先就是舆论。央媒经济日报多次发表有关回暖楼市的信号，就拿最近来说，在9月18日-9月20日3天内两次撰文为楼市鼓劲。在《多地放开限购效果如何》一文中，列举了包括青岛、南京、大连等地调整楼市政策情况，援引专家的话说，将对市场情绪起到明显的夯实作用。
而在中国经济网上刊发的《楼市调控优化，多地成交量回暖》一文中提到，全国多地在执行认房不认贷、放开限购限售等政策以后，各地成交量明显回升。事情到底如何我们暂且不说，但有一点不得不承认，现在我们在网上很少能看到楼市的不利信息，目的就一个，形成有利于楼市回升的舆论环境。
其次，放开限价。包括放开土地限价和商品房销售价格限制。目前包括长沙、杭州等地已经调整或者放开了价格限制，像长沙，最新出让地块限价一举打破历史记录，比历史记录足足高了5000元/平米，增长了35%。虽然说，最终成交价格未必那么高，但给市场释放的信号意义更强烈：商品房的成本可以涨了。而商品房限价，现在其实有很多城市不成文的默许放开，也就是说，开发商申请销许价格可以突破一定范围，跟土地价格上限放开释放的信号其实是一个道理，允许涨价。
当然，这里也顺便提一嘴。商品房放开限价，不仅仅是新房，也包括二手房，不仅包括涨，也包括下调。像北京以前单价高的二手房源价格不能展示，现在陆续放出来了，按照房管部门的说法，目前可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。至于允许开发商下调新房价格，这条看起来跟目前的基调有些格格不入，怎么说呢？这也是对市场的一种迁就吧，一来安抚一下“只允许张不允许跌”的反感情绪，二来，当下很多开发商债务压力大，允许他们对一些房源打折促销补充企业的现金流动性也是必要的。
第三，房地产税暂时不启动了。中国青年网在9月19日《房地产税立法或将暂缓 释放何种信号？》一文中提到，最新的立法规划中未提及房地产税。要知道，房地产税法在5年前（上一届）立法规划中是作为第一类项目，在任期内都应提请审议的法律草案，但在这次立法规划中都没出现，更别说作为任期内的事项来做了。所以，文中援引专家的话说，在当下房地产市场预期不稳、房价下行的大环境下，不适宜提房地产税，从此次立法规划看，未来三五年都不具备征收基础。
关于本轮楼市恢复措施，我在此前多篇文章中强调过，挖掘市场潜在需求是必要的，但房地产税居民持有房产的预期影响是显而易见的。最典型的就是2021年上半年进入楼市高峰以后，下半年财政部提出房地产税第二轮试点，结果市场急转直下，楼市进入了长达两年的调整期。说什么都没有用，身边很多人都持有几套房子，都担心被征税，谁还敢再买房，这也是为什么楼市优化政策出了那么多，但有多套房的人不敢下手重要原因。
早在去年我就说了，要想楼市真正恢复，你必须要给大家吃颗定心丸。当时给大家算了一笔账，一套房子，从买入，到收房、卖出，没有个三五年时间是不够的。所以，这期间你不要让人感觉到当卖房的时候还要被收税，那个时候都是抛房，谁能抛出去？这是很多人迟迟不敢出手的原因。可以看到，国家这次不把房地产税法纳入本届规划，是有对稳定房地产市场信心的考虑。
还有一个信息是，某路边社说，我们土地出让年限限制将稳步废除，意味着房屋永久产权将来到我们身边。如果施行的话，这算不是算是恢复楼市利器？当然算，毕竟我们大部分家庭的财富都在房子上，享受的是房子虽然是自己买的，但脚下的土地使用权却只有70年，要做到财富传承似乎又不那么名正言顺。这下好了，取消年限限制，不就世代使用了吗？当然，这是一条未经证实的信息，但从历史来看，很多信息我们还没知道，某路边社就未卜先知了，所以，自己体味一下吧。
说了这么多，相信我们也能感知到，房地产走到现在，预感也越来越明显了，用人民网9月19日在《中国房地产市场改善可期》一文中的话说：
未来房地产市场能否持续复苏？多位业内人士持积极态度：1.随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善；2.从目前的楼盘销售情况来看，市场情绪和市场走势都向好；3.多项新政带动下，预计一二线城市“金九银十”市场可期，房地产市场复苏是需要一定时间的。部分城市仍有政策优化空间，若未来这些城市的政策调整力度较大，有望带来更强的示范效应，并有利于市场的整体复苏。
