本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。
7月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01 全球公寓市场发展动态
7月，相比于3-6月，全球公寓租金增长趋缓趋势，但从长期来看，增长周期还会持续数月。Yardi Matrix 公司美国多户型公寓报告数据显示，2022年7月，多户型公寓租金的增长放缓在已成关注焦点。尽管增速依然强劲，但同比增速下滑逾一个百分点，至 12.6%。以历史标准衡量，几乎所有地方的租金涨幅都很高，但高速增长的大城市的租金涨幅正在下降。上半年，美国公寓租金上涨的很大一部分原因是供需失衡。数据统计显示， 美国目前有60万户公寓单元缺口，到 2035年还需要额外370万户公寓单元来满足需求。到2035年，德克萨斯州、加利福尼亚州和佛罗里达州这三个州将需要大约150万户公寓单元 (占全美所需总数的40%)。预计一半的人口增长将集中在9个大城市，其中达拉斯、凤凰城、休斯顿、迈阿密和亚特兰大居首。
Rightmove的7月最新研究显示，英国租金创下历史新高，曼彻斯特的租金在过去12个月上涨了23.4%。一年前，伦敦以外的平均租金上涨了11.8%，而在首都上涨了15.8%。位居第二的是肯特郡的查塔姆，租金增幅为21.4%，而利物浦排名第三，增幅为19.4%。英国北部振兴计划(Northern Powerhouse)推动了东北部、西北部、约克郡和亨伯河地区租金价格的大幅上涨，推高了购买出租房东的收益。监测显示，在过去的12个月里，56.4%的投资者在西北地区购买了房产，同比增长了20%。平均投资额为12.5万英镑，大多数买家选择公寓，公寓的年收益率在6-8%之间。
德国著名的房地产网站 immowelt.de7月发布的67个德国大学城的学生公寓租金情况数据显示，在67个德国大学城中，今年1-7月的租金数据同比去年，有51个城市的学生公寓租金都出现了不同程度上涨。从平均租金来看，67个大学城中，平均租金最贵的TOP5是： 慕尼黑（840欧）、柏林（570欧）、法兰克福、斯图加特（540欧）、汉堡、科隆、达姆施塔特（500欧）。从租金较去年同期涨幅来看，涨幅最大的几个城市分别是奥古斯堡、不莱梅、吉森、伊瑟隆、波茨坦，涨幅比例分别是15%、16%、16%、16%、16%。
02 亚太（中国）公寓市场发展动态
亚太市场，根据亚洲旅宿大数据研究院澳洲墨尔本监测数据显示，7月底，澳大利亚住宅房地产的总价值降至9.8万亿美元，低于上个月的9.95万亿美元。7月份墨尔本租金价值继续攀升0.9%，这是连续第六个月租金价值的增长高于房屋价值的增长。截至今年7月，澳大利亚的房租比去年同期上涨了9.8%。
根据第一太平戴维斯（Savills）发布的报告，今年上半年，新加坡的房租飙升了8.5%，在全球30个大城市中排名第一。报告称，尽管利率上升，全球不确定性增加，但新加坡高档住宅租金涨幅超过资本价值增长，平均涨幅为3.1%，而资本价值涨幅为2.4%。这是疫情封锁解除后，商务旅游复苏，更多家庭因远程办公而侧重居住环境，也是住宅租金增长的因素。其中由于本地人和外籍居民需求激增，新加坡房租连续上涨，尤其是外籍居民青睐的高档住房，平均租金涨了40%。
外国投资者的流入也促进柬埔寨公寓市场增长。监测数据显示，第二季度以来柬埔寨公寓市场有明显升温迹象，环比第一季度，平价、中档、高档公寓售价均价分别上涨了0.7%、2.7%、1.4%，租金则分别上涨了1.2%、3.3%、2.3%。同时，排屋、联排别墅、店屋、双拼别墅价格均呈下降趋势，分别下降2.7%、2%、1.7%、4.9%。
中国市场，由于暑期来临，一线城市租金依然微涨，但新一线及二三线城市租金开始下跌。有些城市今年来首跌。从城市住宅排行来看，根据全国房价行情网的数据，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、厦门、三亚、武汉、天津。北京租金达到122.94元/月/平米，环比增加3.45%，上海租金为103.33元/月/平米，环比增长4.75%，深圳租金为89.62元/月/平米，环比增加2.23%，广州租金为63.36元/月/平米，环比增加2.78%。其余6家TOP10城市都出现租金环比降价，其中武汉和南京环比跌幅都超过了3%。
03 住房租赁政策解析
7月，全国住房租赁政策围绕房源供给、建设进程、政策支持展开。
房源供给端，各省市积极筹备保障住房数量，并保持稳步上升。
重庆：重庆市财政已投入累计超过34亿元资金推动租赁住房项目建设，筹集到租赁房源19.8万套，培育专业化规模化住房租赁企业26家。截至7月，重庆市已审核认定55个保障性租赁住房项目、共7.64万套。
南宁：7月消息，广西南宁市积极发展保障性租赁住房，通过盘活存量、激发增量、统筹现量等方式多渠道筹集房源，截至2022年6月底，筹集保障性租赁住房房源5.4万套（间），预计可帮助14万新市民、青年人解决住房困难问题。
哈尔滨：哈尔滨市人民政府7月印发《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》，《方案》确立了“十四五”期间的保障房的发展目标，哈尔滨市筹集保障性租赁住房3万套（间），其中2022年筹集保障性租赁住房1万套（间）,力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例的10%。
青岛：青岛市住建局7月发布《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）》，提及到规划期末，青岛市保障性租赁住房房源数量达到21万套（间），占城镇新增住房供应总量的30%以上。
广东：广东省住房和城乡建设厅发布《关于公开2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的决定》，其中明确全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。
建设进程端，全国多省市保租房建设目标正在积极推进中，部分城市保障房项目开工稳步推进，有的已经提前完成年度目标。
贵阳：7月15日，据贵阳市人民政府披露，今年贵阳市保障性租赁住房已开工建设21728套。2022年全市保障性租赁住房筹建任务3.2万套（间），目前已开工标准项目61个21728套（间），剩余11143套（间）陆续启动建设。
山东：7月，山东省住建厅发布消息，2022年1-6月全省保障性租赁住房新开工47915套(间)，开工率53.8%。2022年，山东省保障性租赁住房指标8.9万套。
江苏：7月统计，今年上半年，江苏省保障性租赁住房新开工11.63万套(间)，基本建成7.07万套(间)，分别完成年度目标任务的78.58%、96.91%。 根据江苏省相关要求，“十四五”期间，全省新增保障性租赁住房供给50万套(间)以上。2022年江苏计划新开工(筹集)14.8万套(间)、基本建成7.3万套(间)。
浙江：据浙江省建设厅消息，上半年浙江省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。
政策支持端，7月，中央进一步培育和发展住房租赁市场，稳经济、稳民生仍然是调控的主基调。国家发改委提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利。此外，在租赁保障住房补贴上也出台相关支持政策。
住建部：最新统计，全国已开工建设保障性租赁住房256万套（间），能够解决700万新市民、青年人的住房困难；“十四五”期间计划建设筹集870万套（间），能够帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
地方政府：地方政府在市场监管方面加大政策力度，海南、陕西、成都、南京等城市加快推进保障性租赁住房的实施。
奖补：7月，地方政府在奖补方面动作较多。郑州，拟对5个住房租赁项目进行2760.14万元的财政奖补；威海获得中央财政城镇保障性安居住房工程补助资金2933万元，专项用于保障性租赁住房建设。据ABN指数监测统计，7月共有37个城市出台了关于保障性住房的补助资金政策。
04 长租公寓迈入资管时代
机构化、规模化、金融化相结合的发展模式为一直是住房租赁行业努力的方向，“投、融、建、管、退”的完整商业闭环，也是长租公寓迈入资管时代的基本保证。7月，首单保租房基础设施REITs获深交所通过，以此为契机，近期多只保障性租赁住房REITs正式发售，预示着这一领域正在经历着不断的改革和创新，更多的一些有利政策也将逐步从理论变成现实。未来，公募REITs向市场化租赁住房企业和项目开放或是一个必然趋势。
首单保租房基础设施REITs获深交所通过。7月，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目11日获深交所通过，标志着首单保障性租赁住房基础设施公募REITs项目再进一步。深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，项目涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，已经取得保障性租赁住房认定书，资产评估值约为11.58亿元，项目的主要出租对象是新市民、青年人。
紧接着，进入8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。首批保租房REITs“三箭齐发”， 拟认购份额均超100倍。根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元。
7月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述：2022年7月，公寓市场的媒体指数和新媒体指数都处于高位，监测均分分别达到达到94.36、96.57，环比上升2.45%、3.26%。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是雅诗阁、华润置地有巢公寓、自如寓、铂顿国际公寓、安歆青年社区。本月搜索热度主要集中在收并购、公寓政策、新店开业等方面，如雅诗阁收购奥克伍德、锦江发展·有巢公寓南三环店7月正式开业、旭辉瓴寓轻资产运营的南京首座大型租赁社区正式运营等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：7月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为YOU+国际青年社区、窝趣公寓、中海海堂、龙湖冠寓、雅诗阁，如龙湖冠寓的毕业季活动，雅诗阁全球扩张版图等，都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在毕业季营销活动方面。指数TOP5分别为微信、小红书、微博、抖音、B站。如暑期各城市房租上涨和下降事件、城市人才公寓的相关政策、高端服务式公寓数量激增等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：7月疫情防控形势出现复杂化情况，加上暑期来临，公寓市场出现两极分化情况，不过，由于国家出台一系列公寓方面的政策和监管措施，以及保租房REITs“三箭齐发”的金融政策，投资人信心有所增强，指数总体呈现中高位，平均得分为59.13，较上月有一定幅度的提升。
#综合分析#
雅诗阁开启公寓收并购扩张模式｜7月，公寓行业最热门事件为雅诗阁收购奥克伍德，雅诗阁因此在亚洲旅宿大数据研究院7月公寓榜单首度跃升第一位。7月4日，凯德投资旗下全资子公司、服务公寓及酒店业主和住宿运营商雅诗阁正式宣布从丰树产业私人有限公司手中全盘收购奥克伍德。此次收购将使雅诗阁全球版图再增81家物业、约15,000套单元，雅诗阁在旅宿行业中的领先地位得到进一步巩固。该交易预计将于2022年第三季度完成，届时约有8,500套奥克伍德在运营单元将为雅诗阁带来持续性的管理收益。
以此事件为标志，雅诗阁开启全球公寓收并购模式，近期，雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）斥资约3.18亿新加坡元，在澳大利亚、日本、越南、法国和美国收购9个服务公寓、出租住宅和学生宿舍房地产。据亚洲大数据研究院监测显示，目前雅诗阁项目分布在全球约37个国家，其中在中国的项目数最多，达168个。国内雅诗阁项目分布在36个城市，其中在上海的项目数最多，共计28个租赁项目。
中高端公寓产品更受资产交易青睐｜7月行业资产交易端格外活跃。3宗资产交易案例，分别是雅诗阁全盘收购奥克伍德全球、城家战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌，以及瓴寓子公司购买上海旭辉纯真中心6号楼。监测发现，资产交易标的大都是服务式中高端公寓产品，随着资本市场交易活跃，具有较高稳定性和抗风险能力的中高端公寓产品还将持续受到资本市场的青睐。
租赁市场新增项目房源增长｜7月，有巢、雅诗阁、铂顿、瓴寓等租赁企业有新增项目落地，新增入市房源规模实现大幅增长。
成都锦江区首个国有企业租赁住房项目——锦江发展·有巢公寓南三环店7月正式开业。该项目由锦江发展集团与华润置地联手打造。项目位于锦江工业园三色路6号线金石路地铁站旁，紧邻规划金融城三期，总建筑面积3.4万㎡，双方共同斥资3.5亿元，共打造832间高品质租赁住房。
上海中建馨乐庭松江公寓酒店7月开业，该项目由中建八局投资、建设，东孚公司与凯德集团雅诗阁中国合作运营，是继西安中建馨乐庭高新公寓酒店之后该系列运营的第二家酒店，同时也是雅诗阁馨乐庭品牌落子上海松江区的首个项目。
铂顿国际公寓潮州古城临江店7月正式开业。铂顿国际公寓潮州古城临江店拥有96间客房，包括高级房、豪华房、套房等多个不同房型，客房面积从27到73平方米不等。
旭辉瓴寓轻资产运营的海智湾·江北十二星座街区近期已投入运营，共计648套高品质租赁房源。
长租公寓大型租赁社区化 ｜长租公寓项目正从集中式、分散式的小区散状模式进化至大型租赁社区集中模式。
上海规模最大保租房项目“虹桥人才公寓”复工。7月，新长宁集团“虹桥人才公寓”项目（即保障性租赁住宅项目）正式复工。项目位于上海新泾镇351街坊3丘等地块，是目前上海市单项建设规模最大的在建租赁住宅项目。据悉，“虹桥人才公寓”项目总投资超过50亿元，总建筑面积达38.9万平方米，共包含西、东、南三个地块的主体建筑27栋，住宅套数达5300套，建有1697个地下机动车停车位。此外，还设置了约3万平方米的服务配套。
有巢公寓的大型社区化战略。6月底7月初，有巢公寓新增开业的两个项目均是大体量以及央地合作项目，分别是有巢国际公寓社区设计之都店及锦江发展·有巢公寓南三环店，可提供房源1500套和832套。有巢国际公寓社区产品线是有巢公寓在去年推出的大型租赁社区品牌，在北京、上海等持有多个大型租赁社区项目。而有巢国际公寓社区设计之都店是有巢继上海泗泾店、上海东部经开区店、北京总部基地店、北京润棠·瀛海店后，又一投入使用的租赁大社区项目。
旭辉瓴寓轻资产运营的南京首座大型租赁社区——海智湾·江北十二星座街区7月投入运营，共计648套高品质租赁房源。该项目作为南京江北新区产业技术研创园的产业配套，区别于传统的集中式公寓，人才租赁社区从户型设计、商业配套、公共空间打造、人性化的运营服务等各个方面为高层次人才提供舒适、优质的居住生活环境，加之优惠的租金水平，大大提升租客的稳定性，助力城市引才留才。
品质居住成城市“留才”策略｜7月，随着就业季的火爆到来，各大城市“抢人大战”戏码又起。据亚洲旅宿大数据研究员不完全统计，7月，全国各地为吸引优秀人才，出台的了涉及到租房板块的人才优惠政策，如“政策性租赁住房筹建”、“租赁住房补贴”、“积极落实人才安居工程”等措施达到124条。在人才安居政策的层层加码下，人才公寓迎来发展的新机遇。据公开数据表明，上海、北京、南京、杭州等重点城市将人才公寓的筹集作为“十四五”期间发展政策性租赁住房的重点。南京在2022年提出要筹建2.5万套人才公寓，努力满足各类人才多样化、个性化、品质化安居需求。
统计发现，在城市租住人群中，26-35岁的租客群体在核心大城市中占比超50%，为租赁市场的绝对客群主体。租房也有家的温暖，租房结婚已经成为新租客群体的普遍诉求，对人才公寓的品质提升以及新租客群体的租住新需求的研究，成为众多公寓企业运营商必须研究的课题之一。
长租公寓ESG报告发布成行业普遍共识｜双碳目标下，九成以上房企发布了ESG报告，上市文旅集团和酒店集团也越来越重视ESG报告，势必要开启绿色转型发展之路。国内公寓行业是一个新兴行业，再加上很多头部企业都依托于地产集团，他们的ESG实践融合到地产集团的报告里面，大部分还只是一个版块，但长租公寓ESG报告定期发布正成为行业努力的方向和普遍共识。
魔方集团正式日前发布2021年ESG报告——《2021年魔方生活服务集团环境、社会与治理报告》，这是魔方集团第二次发布ESG报告。作为国内最早开拓住房租赁行业的企业之一，魔方始终坚持“改善城市居住环境，创享美好租住生活”的企业使命，切实支持城市发展和民生福祉，致力于为社会创造长期综合价值。
亚洲旅宿大数据研究院监测显示，目前头部公寓企业，已经有7家正在积极筹备ESG报告的撰写和发布工作，预计明年长租公寓行业的ESG报告将告别“一家独秀”的窘境。ESG对于长租公寓行业和相关企业是一个非常值得去努力的方向和目标，定期发布ESG报告，或将在行业变得更加广泛和普及。