作者：子非鱼
01 | 楼市没有救场者
昨天我在另一个号上写了一篇地产白武士入局救场一事，最后得出的结论是：
楼市风向并没有因此而改变，该出局的还是会出局，该出清的还是出清。
今天，借着郑州地产纾困基金落地了第一单一事，来进一步分析一下当下的房地产市场现状。
先亮出我的结论：楼市没有救场者，或者说，楼市没有英雄主义。
近日，郑州、武汉、南宁等城市设立地方性地产纾困基金与四大AMC驰援房地产一事，让很多业主似乎看到了希望。
但我在这里不得不泼一盆冷水，不要高兴得太早。
我们得明白一个颠扑不破的真理，资本都是逐利的。无论是纾困基金，还是资产管理机构，都不是慈善机构。
刘慈欣在《三体》一书中说，生存是文明的第一需要。将这句话做个变通可以改成，牟取合法利益是企业的第一准则。
它们入场，寻求的也必定是可以获利的优质标的，也即资产大于负债，还有利可图的项目。至于资不抵债的项目，不敢也不会碰。
这一点，其实就写在了地方性的地产纾困基金方案中。
郑州市房地产纾困基金，是首个地方性房地产纾困基金，基金暂定100亿规模。运作方式是，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体。
那这100亿基金，投向哪里？
在郑州市政府印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》有明确方向：
盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。
简单直白。未来销售收入能够覆盖投资，也即不会亏损的项目，不会亏损，是底线。
看懂了这个原则，就能明白郑州市房地产纾困基金第一单，为何选中的是一个写字楼项目了。
02 | 纾困第一单落地
8月9日，建业集团官微发布信息称，8月5日，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。
来源：建业地产官网
谁也想不到，首个设立的地方性房地产纾困基金，选中的首个标的，居然是一个写字楼项目。
但从纾困基金明确的纾困方向来看，此事算是意料之外、情理之中。
建业的这个项目，位于郑州市郑东新区的北龙湖板块，2017年被建业、东龙控股（本地国资）、协信远创以20.73亿联合拿下。
根据《凤凰WEEKLY地产》披露：
直到目前，这12宗地块上的建筑还没有全部完工，仅有光大银行等少数几家金融公司入驻。也就是说，建业金融岛还有大批待售、待租货值，郑州地产集团接盘之后，不但大概率不会赔本，还可能小赚。
不会亏损，还有可能小赚，这才是真相。更为关键的是，作为郑东新区的CBD，推进北龙湖写字楼项目完工，对于郑州市引进企业与产业，同样有很大帮助。
所以，无论是就项目本身，还是从长远考虑，这都是一笔划算的买卖。
此前关于河南铁建集团旗下的全资子公司同晟置业入局接盘建业，收购建业地产29.01的股份，有利可图，同样有迹可循。
根据建业发布的2021年财报显示，公司总资产为1458.07亿元，公司总负债1330.63亿元，资产大于负债。
来源：建业地产2021年财报
再来看AMC支援的一个项目。
早在4月份，管理部门号召5大AMC纾困项目以来，虽然各大AMC计划了很多，但到目前正在落地的，没有几个。
其中已经成功的一个，是7月信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目。
佳兆业广州悦伴湾位于广州南沙，2020年被佳兆业联合体拿下，后来由于佳兆业自身的危机，项目转手给了平安信托，最终由中国信达入局化解。
这个项目之所以能够成功，原因无他，也是有利可图。一方面，项目并未认购。另一方面，项目位于南沙湾的核心区域，紧邻珠江，周边教育配套优越，医疗、商业等配套齐全，机构预估，可售货值达35亿元。
当听到地方性房地产纾困基金和AMC入局的时候，大家以为有了希望，但现实告诉我们，他们只会入局资产大于负债的项目。楼市，没有救场者。
至于已经卖出的问题项目，负债大于资产，无法满足被纾困的条件。
这个问题，抛给了地方城市。别无他法，只能期盼着地方城市能够勇于担当，心甘情愿、不计成本地砸钱，来维护购房者的权益。
03 | 时代转变下的难题
如果这些事，放在五年前，解决难度会大大降低。 因为当时是牛市，房价一路上涨，房地产前景一片光明。放在当时，无论是地产纾困基金还是AMC，都有激进的勇气。 很简单，当时房价在快速上涨，房企基本可以闭着眼买地，随便怎么投资，都有得赚。 然而时移世易，当下房地产的大环境改变了。改变有三，这些在我之前的文章中已经说到过。具体三点为：
第一，商品房整体供大于求。
这一点，公开数据有很多，在此就不再罗列。
第二，人口拐点即将到来。
近日，官方发布的《谱写新时代人口工作新篇章》中，明确提到，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
2021年内地31个省市自治区中，已经有16个出现了人口通缩，1个停止增长。
此外，本号最近梳理了一下全国各城市的数据，已经公布人口数据的261个城市中，有131个人口在通缩，通缩城市占比已经超过一半。
数据来源：各城市统计局
第三，城市化进入后半程。
2021年的城镇化率只比2020年上升了0.83个百分点，这是1996年以来，城镇化率增速首次低于1个百分点。
此三点形成了一股巨大的扭转力量，将房地产市场直接从黄金时代拖进了黑铁时代。黑铁时代的特征在于：
第一，房企利润空间萎缩，拿地需要精挑细选。
第二，城市分化，城市内部也在分化，买房再也不能随性，需要选城市，还需要选片区。
第三，大多数人口通缩的城市，会滞涨或者进入漫长的调整周期。
此背景下，谁也不敢任性地把钱投入到这个存在较大不确定性的行业中。
这也意味着，非慈善机构的房地产纾困基金和AMC，在选择纾困项目的时候，会更加慎重。
至于负债大于资产的项目，要么依靠房企自身来化解，要么寄希望于地方城市充当真正的白武士。