自从2020年以后，我国房价只涨不跌的神话被打破，很多城市的房价开始出现回落。尤其是去年下半年，不断有房企爆发债务危机，各大城市的房价不断下跌，甚至出现一些房企低价倾销的情况。面对这种情况，首先各个城市不得不出台“限跌令”来稳定楼市市场。然后在今年的年初，各个城市开始不断出台“救市”政策，而且救市力度不断增大。尽管救市力度越来越大，但效果似乎并没有达到了预期，楼市也没有回暖的迹象。
那么为什么现在的楼市再怎么“救市”都救不起来呢？仅仅是因为过去3年疫情造成的吗？笔者认为当然不是，疫情可能只是一个诱因，最主要原因还是因为以下两点原因：首先就是我国住房资源已经回升，根据相关数据显示，在2021年我国的新房库存量达到了5.7亿平方米，库存量已经严重超标。另外根据西南财经大学发布的数据显示，在2017年我国的住房空置率就达到了21.4%，如今5年过去了，现在我国的住房空置率只会更高。一旦楼市遇冷，这些空置房很可能会不断流入楼市，对房地产市场造成冲击。根据相关数据显示，截止到今年的第一季度末，我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个，其中杭州更是达到了22万套。随着二手房挂牌量的增加，二手房市场也必然向买方市场倾斜，这样二手房价格很难再出现回涨的情况。
其次就是这几年我国的住房需求在不断减少，一方面我国城镇家庭的住房拥有率已经很高，达到了96.86%，因此随着购房观念的改变，大部分城市家庭已经不缺房子。另一方面根据官方数据显示，截止到2021年我国的城镇化率已经达到了64.72%，已经和国际上一些发达国家的70%相差不远，因此未来我国大部分城市的人口不会再大量增加。再加上这几年新生人口出生率持续走低，房地产行业的人口红利期已经过去。
一方面住房资源过剩，一方面住房需求在不断减少，这种情况下未来楼市出现分化趋势会更加明显。楼市出现分化对于购房者来说，买房就有更大的考验，更应该提前做好各种功课，否则一不小心就可能买到品质差，流动性差的房子。那么未来哪些房子是我们应该避开的房子呢？对于这个问题，一些内行人认为：10年后，这三类房子很可能会沦为“贫民窟”，买房时应该尽量避开。
第一：房龄高、容积率高的高层住宅
北京大学光华管理学教授朱国钟曾直言不讳地指出：未来高层住宅将会沦落为“贫民窟”。而朱国钟认为未来的一些高层住宅，可能就是现在的一些房龄高、容积率高的高层住宅。我国是在1998年进行的商品化改革，然后高层住宅开始兴起，也就是说我国最高一批高层住宅房龄已经将近24年，这些高层已经开始出现老化的情况。特别是很多高层电梯的老化速度要远远快于房子本身的老化速度，很多高层的电梯已经开始出现异响、晃动等现象，因此要经常进行维修和保养。而电梯又是高层住宅的灵魂，高层住宅业主出行特别依赖电梯，如果电梯经常维修和保养的话就会影响住户的出行。
除此之外，容积率高的高层住宅居住人口密集，居住人员也更加复杂，管理难度非常大。而且高层住宅存在的安全隐患较多，例如高空抛物现象、发生火灾、地震等意外灾害时救援难度大。而且这些房龄高，容积率高的高层住宅，房龄到了一定程度后，旧改、拆迁难度极大。另外一般来说购买这些房龄高的住宅以后，很难再进行转手，只能用来自住，这就造成这些房龄高的高层住宅基本没有了升值空间。
因此购买这类住宅，既没有升值空间，居住舒适度也不高，随着房子老化得越来越严重，一些中产阶级开始搬离这些小区，最后这小区沦为“贫民窟”的概率极大。
第二：失去转正希望的小产权房
过去我国的房地产行业处于快速发展时期，很多个人和集体看到开发楼盘可以赚钱后也开始开发楼盘。而这些房产一般是在农村集体土地上进行开发，不能办理建设许可证和产权证，在开发的过程中为没有缴纳土地出让金。我们一般称这类房产为小产权房。
既然没有办证，为何还有这么多人愿意购买小产权房呢？首先一类人是因为小产权房价格便宜，买不起商品房，又不想再租房生活，所以购买小产权房。其次就是一些买房比较早的人，买房时没有产权概念，买房就是为了居住，没有考虑太多。最后还有一类人，就是一些投机取巧者，认为未来国家一定会为小产权房正名，选择大量囤积小产权房，一旦未来国家为小产权房转正，这类人想着能大赚一笔。
为什么小产权房会沦为“贫民窟”？首先在2020年的5月份，自然资源部下发的文件明确提到：小产权房不在登记范围之内，并明确表态违法用地不得通过使用登记合法化。基本掐灭了小产权房转正的希望，既然不能转正，小产权也就失去其投资价值。另一方面这两年楼市遇冷，很多城市的房价都出现了回落，未来购买商品房的难度将会减小，所以稍微有条件的人就会抛弃小产权房，转而去购买商品房。这个时候这些小产权房的小区沦为贫民窟已成必然趋势。
第三：交通不便的远郊房
我们前文说过，我国城镇化率已经达到了64.72%，所以未来我国大部分城市都不会再向外进行大范围扩张，所以现在的远郊房，可能永远是远郊房，未来没有了任何升值空间。另外远郊房居住起来并不舒适，没有大型的医院和商业圈，也没有名校，所以住在这些房子里，老人就医和子女上学都非常困难。
而远郊房最大的缺点还是交通不便，如果能靠近地铁的话，对于很多上班族来说，还能居住，因为乘坐地铁上下班比较快捷，而且准时。而一旦远郊房不靠地铁，靠开车上下班的话，将非常的困难，现在城市比较大，远郊房一般分布在四环旁边，开车去市中心上班，可能上下班通勤时间都需要3～4个小时，长期来回奔波会让人感到身心俱疲。
因此远郊房一方面没有升值空间，一方面居住起来并不舒适，未来很多中产阶级也会慢慢搬离，最后沦为“贫民窟”。
最后你认为还有哪些房子不能购买？欢迎在评论区留言讨论。