◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
楼市至暗时刻，已过去。按某头部房企“示范生”掌舵人的说法，“ 该爆雷的，都爆了” 。言外之意，房企将进入新的洗牌和竞争格局，“剩者为王”。
被称之为“地产吹哨人”的万科郁亮，通过密集走访调研全国城市之后，近日又颇有信心地又重申了“短期筑底”这一判断，楼市复苏将会比较缓慢和温和。
相对于央国企，绝大多数民营房企面对短债压力，除了拒绝“躺平”之外，在卖房回款等腾挪现金流的路上，无疑是最勤奋卖力的。
这其中，粤系老牌的雅居乐果断应对，堪称最具魄力和眼光的一家民营房企，虽然中期业绩承压，但大幅减债及按期兑付后，换来了主业日趋稳健、增长更有后劲。
·壹·
稳财务：按期偿债，去杠杆显著
近日，雅居乐披露了2022年中期业绩，上半年取得营业收入316.45亿元，营收结构进一步优化，有助于提高抗风险能力和韧性发展，值得肯定。
具体来看，雅居乐上半年物业发展确认收入237.76亿元，占公司总营收的75.1%； 多元业务取得收入78.69亿元，占比为24.9%，较去年同期上升8.1个百分点 ，其中物业管理收入较去年同期上升31.7%。
雅居乐强劲增长的物管板块，正是行业排名居前的雅生活。上半年，雅生活成功获得多个高质量非住宅项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆，全业态服务能力及行业领先的品牌影响力更加突出。
截至6月底，雅生活在管面积及合约面积分别约为5.3亿平方米及逾7亿平方米，其中第三方拓展势头强劲，通过市场开拓、收购整合等取得合约面积5.585亿平方米 ，包括新增合约面积超4320万平方米，比去年底增长8.4%，占总合约面积的79.1%，成为雅生活规模增长的主要来源。
依此来看，这足以说明一点， 雅居乐推进以“地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续显效了。
在多业务强力支撑的基础上，面对“三道红线”强监管下的融资硬约束，雅居乐延续了一贯稳健的财务策略，通过加强现金流管理及合理安排偿债计划，上半年各项到期债务均按时偿还。
具体来看，雅居乐今年3月赎回5亿美元6.7%的优先票据，到5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额，且5月回购并全数转售本金总额6.92亿元的14.5亿元5.9%公开境内公司债券，此债券将于2024年到期。
截至今年6月底，雅居乐总借贷702亿元，比去年底大幅减少逾137亿元，降幅达到16.3%；净负债率进一步降到48.3%，实际借贷利率降至5.59%。
放眼过去一年多乃至今年内，部分房企苦撑许久仍陷入资金枯竭、债务违约等，但不能不说，雅居乐展现出了良好的企业信用和偿债能力，成为当前为数不多维系民营房企较高信誉及提振房企信心的典范之一。
得益于此，上半年雅居乐再融资顺利推进，比如6月通过香港英皇道柏架山道项目公司获得一笔8.94亿港元2024年到期的夹层融资；并签订优先融资补充协议，银团定期贷款本金总额8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。
通过多渠道融资及积极的现金流管理，雅居乐进一步巩固和优化了财务的安全边际。截至今年6月底，雅居乐的现金及银行存款总额259.25亿元。
注意！雅居乐在披露今年中报的档口，还对外宣布了针对8月31日到期约3.6亿美元优先票据已足额备好偿还资金，意味着如期完成了8月份最后一笔到期债务的偿还。
对雅居乐而言，8月份是个偿债高峰，当月此前曾连发3份公告，偿还债务超过26亿元，算上此次在内，整个8月份总偿债超过50亿元。
迈过8月这个大坎后，公开信息显示，雅居乐下一笔到期美元债将于2025年初，如释重负。 如果考虑到7、8月份偿还的大量债务，雅居乐最新实际负债率会比半年报披露的数据更低。
·贰·
稳销售：布局优势突出，货值成色高
年初以来，全国楼市为应对低迷在政策上空前松绑，相对于多数三四线城市，一二线城市及强三线城市呈现出温和复苏的态势。
当然，这在很大程度上影响了房企们的销售业绩，总体欠佳。逆境之下，市场更考验各大房企的灵活应对能力，雅居乐就是强势突围的代表房企之一。
在做精地产主业的战略下，今年上半年，雅居乐通过持续优化营销策略、适度调整各地区的可售资源等，取得了良好的销售表现， 比如实现预售金额394.5亿元，累计预售面积307万平方米，预售均价每平方米12848元。
除了销售发力之外，雅居乐手上的土储雄厚且质地优良，截至6月底总土储高达4349万平方米，遍布81个城市，可支撑未来四至五年的发展。
目前，全国楼市分化日益明显，大型房企都在往“高线城市”加大投资布局。 从布局上看，雅居乐主要聚焦的大湾区和长三角两大高能级城市群，优势得天独厚。
具体看， 雅居乐在大湾区土储约1055万平方米，占其总土储的24.3% ，现拥有开发项目51个； 在长三角土储529万平方米，占比12.2% ，现拥有开发项目47个；在香港拥有两个优质项目，包括英皇道柏架山道及九龙塘义本道，总土储逾2万平方米。
业内认为，随着两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力，将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。
相对于销售及土储规模，“保交付”成为提振准购房者信心、畅通房企销售及平稳运营的关键一环。上半年，雅居乐在“保节点、保底线、保品质”公司战略要求下，实现75个项目如期交付，交付套数达2.7万套，交付面积达254万平方米。
·叁·
稳发展：长期聚焦，提升效能
如今，“行稳致远”成共识，有定力者，事竟成。在房地产风险加速出清的路上，新的市场竞争格局也正在重塑。
为顺应行业发展趋势，2022年上半年，雅居乐积极地对自身发展进行修正和调整，发展战略更加聚焦，短、中、长期的发展路线图更加清晰，即 “短期侧重‘稳’、中期侧重‘优’、长期侧重‘聚’”，是雅居乐的核心策略 。
上半年，雅居乐稳步推进降杠杆、如期偿债、有序保交付等，从多个层面夯实了公司经营基本面进一步向好，稳健而有活力。
对雅居乐而言，优化和聚焦是一项中长期战略。随着经营优化、组织变革的稳步推进，当下雅居乐的管理架构更加扁平，经营效率大幅提升。
反映到数据上，上半年雅居乐销售及营销成本和行政费用下降4.5亿元，同比下降14.2%。大家所说的房企“管理红利”，大幅度降本增效无疑就是最好的体现。
近日， 知名经济学家、如是金融研究院院长管清友分析说 ，房地产这个行业，从去年下半年以来遇到了前所未有的调整，分化和出清十分剧烈。但 财务、现金流和杠杆率都比较稳的房企，大概率会是这一轮调整后的“剩者为王” 。
业内普遍认为，随着负债的逐步降低，经营业绩的持续向好，雅居乐将通过聚焦高能级城市群、聚焦地产主业，力求成为高品质、优服务的开发商。