最近开学季，全国各地都在报道开学盛况。
但园长发现，在广州日报 、 广州南 沙发布 等官媒的输出里面，多次提到南沙的港科大开学。众多官媒，对港科大的开学表现出明显的重视。
△港科大开学报道，截取自广州日报
一所学校的开学为什么会引发关注？
来看下这所学校什么来头。
港科大在2022年QS学校排行榜上排名27名，或者大家对排名没什么概念，我找了下QS世界大学的排名清单，清华大学排名第15名，北京大学排名第23名，复旦大学排名第34名，港科大在世界的排名比大陆TOP3的复旦大学高，仅比北大低4名。
港科大（南沙）对于南沙来说也是教育落地的开篇，他有四个特别的地方，大湾区规划纲要后第1所内地×香港合作大学，深化合作方案落地南沙第1个重点项目，广州第1所内地与港澳合作办学机构，南沙第1所高校。 （数据来源：广州市政府新闻办召开香港科技大学（广州）专题新闻发布会现场讲话）
而港科大落地南沙，相当于打造港科大2.0升级版，包括开设人工智能、数据科学与分析、智能制造、智能交通等共15个专业，所设专业和庆盛的产业发展及就业人口带动可以产生有机结合。
△数据源于港科大公众号
什 么概念？
大疆无人机、云洲无人船、微创基因这些听过吗？都是由港科大的团队孵化出来的，也是和港科大（南沙）落地的专业息息相关，大胆预测一下，未来在这里或者还能孵化出第二个大疆无人机，这个就是科研推动产业的一个可能性。
港科大作为庆盛枢纽首个亮相的产业项目，究竟有什么意义？
一是人口带动。
根据官媒报道，今年港科大将入学420人，全职教授150名，片区有人就开始有了价值。 （数据源于：广州日报）
2026年，预计将达到4000名研究生和550名教授的规模，未来十年，招生规模将达到1万名。庆盛一直被诟病的就是人少，学校的进驻相当于一脚踢开了庆盛人口流入的闸门。嘿，人来了。 （数据来源： 港科大首席副校长倪明 讲话）
二是产业带动 。
同样是学校，参考下大学城，由于地理位置的影响，大学城的学生毕业就业或实习，有很大一部分导向琶洲、金融城、创新城。
而庆盛作为国务院深化合作方案的三个先行启动区之一，庆盛规划的产业、公司将会有人才的支撑，港科大专业对口与庆盛产业方向基本一致，人才会带动产业。
△庆盛板块规划图
反过来问个问题，庆盛枢纽，为什么能让港科大进驻？
其一，地理位置是产业发展的基础。 庆盛号称南沙北大门，北部靠近番禺，东部靠近东莞。
其二，交通通达，是产业发展的支撑。 看了下上个月的十四五交通路网图，南沙规划了10条占比全市23%，无可否认，在规划上，南沙还是很受重视的。
庆盛目前连接广深港高铁线路，南沙只有这条高铁通莞深港，一站东莞、两站深圳、三站香港，承接港深莞的生意。
目前已开通地铁4号线，根据《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》， 未来庆盛还会有3条地铁线（22号线南延段、31号线、33号线）及1条高铁线（广中珠澳高铁）接入，枢纽作用凸显。区域是有变量的。
最后，产业需要人才发动。 所以，港科大的开学会获得重点关注，只要港科大启动起来了，庆盛发展的第一城就打下了。
而庆盛是必须要起来的，因为庆盛是国务院深化合作方案的三个先行启动区之一， 说句人话，是由国家来指导的规划。
你说为什么明珠湾的产业不断滞后？明珠湾定位高，没错，但它是省级指导的产业，换个领导可能规划就会调整。但是国家层面的规划是不容随意更改的，参考深圳，深圳的发展由邓爷爷画了个圈开始，就是国家层面的规划。
南沙是个讲故事的地方，但是一直以来故事听多了，大家都太聪明了，只相信自己能看到的，所以我们还是要看落地的东西。
庆盛究竟值不值得相信？
为了论证，我们跑了趟南沙。给大家说说看到的情况。
△港科大已完工，准备开学
△越秀穗港产学研基地，5月开工，1栋楼已接近封顶
△人工智能孵化器和智慧交通先导区晚上10点也还在动工
可以看到，整个庆盛都已经开动起来了，港科大的开学作为一个开端，产业的建造一般需要两年工期，庆盛板块进入快速兑现期。
我盘点了下产业情况，3月份南华工贸动工、5月份越秀穗港产学研基地动工并在6月签了腾讯云、微信云和阿里云等组织、10-12月也会将有奥飞数据、湾区创新港、合创汽车和自动驾驶示范区（已和小马智行、华为签约）共四个项目开建。
产业可以看到已经起来了，而且有个重要的点是，这些产业大多是由国企或大厂来建设的，比方说越秀、合创汽车的股东方之一广汽集团、湾区创新港的股东方之一南投、自动驾驶示范区的华为和小马智行。 说人话就是，这些产业落地是有国企做保障的。
那产业全部落成后，整个区域可以增加多少就业人口呢？根据广州市规划和自然资源局官网发布的文件， 庆盛枢纽板块总就业人口约11.7万人。
枢纽优势+政府支持+产业规划明确+学校开学+产业落地开建中+未来就业人口/活动人口约12万人，所以庆盛必须得成！
产业说完，来看下配套情况。 整个庆盛实际上拥有接近闭环的生活圈。
教育方面，庆盛板块规划了幼儿园、九年一贯制学校以及香港科技大学（南沙），还有针对香港同胞打造的民心港人子弟学校，教育上基本板块内能满足。
△港科大校园实景图
商业方面，对标天河天环广场的高端商业新鸿基TOD项目，总投资45亿，可以满足买买买，还有地标写字楼和公交枢纽总站，目前新鸿基项目已经完成了西地块一期总承包工程首块底板顺利浇筑，进度已经逐渐能看见了。
△新鸿基项目 首块底板顺利浇筑图
据说2023年起将陆续开业，一旦全面落地，整个商业面貌会有提升。
产业方面，如前文所述，板块内产业可以带来约12万的常驻人口。也是庆盛板块发展的重要组成部分。
其他还有庆盛TOD带来的交通便利、综合性医院等等，可以满足正常的居住需求。
住宅方面，看下庆盛规划图，整个板块仅有10块住宅用地，目前仅开发了两块，打造了招商湾区1872项目。这样看来，这个项目可以说是 喝了板块崛起的头啖汤 ，也是吃第一波红利的领先起跑线选手。
首先，作为目前庆盛兑现期唯一在售的项目，待庆盛越来越多配套成熟后，价值有可能会提升。 重点参考十年前的中海花城湾、八年前的保利天悦。据了解，这个项目的客群主要来自珠江新城、琶洲、万博这些吃过第一波红利的人，他们知道潜力板块有多香。
重点是，招商湾区1872项目首推楼栋最快24年底交楼，产业预计投入使用时间大概也是两年后，意味着交楼就可以享有板块首波租住需求红利。
其次，拥有4地铁2高铁的TOD项目 ，TOD的价值说烂了，交通流通，有人流，就有生意。
还有一个点是， 庆盛站高铁35分钟直达香港西九龙 (源于 广州市人民政府新闻办公室专题发布会发言 ) ，意思就是这个版块可以承接香港人生活需求。 香港的房子基本上都是老房子，又小又破，而庆盛有产业、又新，还有针对香港同胞的学校，可以满足香港人的居住、通勤、教育的需求。参考上海人居住在苏州高铁新城，在虹桥通勤上班，同理。
第三，目前唯一近享产学研红利的项目 ，参考大学城。贝壳网有关数据显示，现在大学城北房价7w+，想当年大学城第一个住宅项目入市也才2.9w，房价增长250%。因为大学城是一个学研一体的板块，所以积累了稳定的常驻人群，而庆盛作为2.0版本，产学研一体。两个板块仅相隔5、6个地铁站，但庆盛招商湾区1872项目价格不足大学城二手的1/2 （数据来源：贝壳） 。
第四，招商湾区1872项目占据两块住宅用地，全盘约1900套住宅，其他8块地规划未出，粗略计算按庆盛住宅可提供1万套商品房。上文计算板块内就业人口约12w，如按3人购买或租住一套计算， 板块住宅也算是供不应求，这就是未来稀缺所在，稀缺，就会溢价，对于今后转化为二手也是同理。
第五，据说项目北侧将引进优质教育资源学校。 虽然品牌还未确定，但庆盛板块这么高的定位，学校应该不会太差。
第六，根据项目的规划，项目内部会配有公交首末站、文化活动中心、颐养中心、临街底商，在项目内部基本可以满足基础的生活配套， 建成后也将会是一个复合宜居成熟大城。 （数据来源： 项目内部规划）
最后，项目的品质感和户型产品也是不错的，包括客餐厅配备中央空调、玄关柜全赠送、品牌抽拉水龙头等等。
可以看下户型图。
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一镜到底视频。
△ 招商湾区1872项目105㎡板房
△招商湾区1872项目89㎡板房
最后，总结一下，在南沙，价值要起来，最重要就是要看落地的情况。庆盛的规划定位是高的，目前产业是肉眼可见开始建设，预计招商湾区1872项目交楼时，价值会有提升，片区的变量空间会比较明显。
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