作者：子非鱼
01 | 最牛县级市放宽限购
中国第一县级市昆山，放宽限购了。同时放宽的，还有太仓。
根据财联社8月18日消息：
针对昆山市取消限购政策传闻，昆山市住建局房地产管理处相关人士向记者回应，此前非本地户籍居民购房应提供3年内连续6个月社保缴纳证明，目前非本地户籍居民首套房可直接购买，该政策已开始执行。昆山市房产交易管理中心综合科工作人员也向记者表示，并未取消限购，只是对政策做出优化；非本地户籍个人及家庭购买首套房无需再提供社保缴纳证明。
太仓亦是如此。
也就是说，当下外地人在昆山、太仓购房，不再有任何限制。但限购套数没有放开，按照两市的限购规定，外地户籍限购1套，本地户籍限购3套。
取消限购，乃大势所趋，因为时至今日，限购已经成为了鸡肋。
一方面，越来越多的中心城市放开乃至取消限购。
上半年，福州、沈阳、大连全盘放开了限购。厦门放开岛外限购，佛山、东莞只保留几个核心片区，其余全部放开限购。武汉、苏州、南京、杭州等城市，大幅降低了购房门槛。
另一方面，即便不限购，对楼市的推动作用也非常有限。
佐证数据在于，上半年上演的浩浩荡荡的放宽、放开限购潮，并没有扭转当下楼市的冷场趋势，全国商品房销量继续探底。
来源：国家统计局
既然如此，昆山为何还要放开限购。本号以为原因有二：
第一，既然放开是潮流，就跟随潮流。
第二，经济与房地产市场压力较大，昆山也有点急了，放开总比不放开要好。
02 | 第一县级市GDP负增长了
昆山急了，能不着急吗，上半年GDP都负增长了。
苏州是中国最牛的地级市，其GDP规模位居全国第六，仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆。
苏州的强悍不仅在于此，还在于其下辖的县级市，个顶个的能打。下辖的昆山市，是全国最牛县级市。下辖的张家港、常熟均为县级市前五，下辖的太仓，位居县级市第12位。
2021年，昆山市GDP规模4748亿元，比很多弱省会与首府的经济都要高不少。
昆山强大的基础和苏州一样，在于强大的制造业。
昆山的制造业有多强？根据昆山市统计局披露的数据显示，2021全年规上工业总产值首次突破万亿元，达10284.48亿元，比上年增长12.8%。高新技术产业产值5115.23亿元，战略性新兴产业产值5496.20亿元。
这些数据，超过了不少省会与首府城市。
此外，昆山目前拥有1个千亿级制造产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。拥有12个百亿级产业集群。
来源：昆山市统计局
然而，2022上半年，受疫情多次影响，强悍如昆山也出现了负增长。
昆山经济负增长是可以预见的，毕竟昆山是上海真正意义上的卫星城，上海遭遇疫情严重影响，昆山的影响怎会小到哪儿去。
而且，苏州上半年也遭遇了疫情多轮冲击，增速也降了下来。
苏州统计局的数据显示，苏州上半年GDP为10962.4亿元，同比仅增长0.3%。其中昆山市上半年GDP为2251.35亿元，同比下降1.9%。
来源：苏州市统计局
受冲击最大的是工业生产与消费。第二产业增加值下降了3.2%，其中规模以上工业总产值下降了1.4%，工业用电量下降了10.3%。
上半年消费下降了7.4%。
来源：昆山市统计局
受疫情影响，昆山楼市4月份新房成交量跌至最低点，5月份与6月份逐步好转，但与去年同期相比，仍缩量了不少。
中指院的数据显示，7月份昆山商品住宅成交面积为22.81万平方米，环比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交套数为1920套，环比下降19.29%，同比降幅为48.04%。
今年1-7月，昆山商品住宅成交面积为142.6万平方米，同比下降36.2%；商品住宅成交套数为12611套，同比下降38.8%。
楼市冷场，加大了昆山市的经济下行压力，也加大了昆山经济复苏的阻力。
如今放开限购，目的便在于借助放开限购，推动楼市成交量上升，将阻力变成助力，推动昆山经济快速回归回暖。
03 | 放开限购能托举昆山楼市吗
从客观角度来看，昆山楼市价值毋庸置疑，是全国第一县级市，顶头上司是全国最牛地级市苏州，同时又是上海的卫星城。
如此优越的区位，注定了昆山楼市易涨难跌。然而，当下即便是上海、苏州，成交量也已冷场。
苏州上半年发布了多条托举措施，其中就包括将外地人购房的社保门槛从此前的24个月缩短至6个月。南京亦是如此。
然而，5月份放松至今，并没有产生多大功效。6月份成交量回暖了不少，但7月份受本轮楼市风波影响，又被打回了原形。
7月份苏州新房住宅成交4373套，相比6月份的17131套下降76%。整个前七个月，苏州新房成交面积较去年同期下跌了38%。
面对托举措施失效，苏州、南京近日又传出了调整首付的消息：二套房贷款若结清了，首付从5成变4成，二套房贷款未结清，则首付从8成变5成。
不过，根据21世纪经济报道披露，目前该措施尚未实施。
此外，上半年全盘放开的福州、沈阳、大连依旧低迷，放开岛外限购的厦门，亦是如此。只保留核心几个片区，其余全部放开限购的佛山，成交量回暖也是昙花一现，7月份同样被打回了原形。
这些前车之鉴都在告诉我们，当下阻碍楼市复苏的并不是限购。
如果限购管用，也不至于在2016年开启限购之后的2017至2020年，南方多数中心城市都成功穿越调控周期，房价持续上涨了。
当下阻碍楼市复苏的力量，是不确定的收入与工作，干瘪的钱包，以及不明朗的经济与房地产市场预期。
唯有改变这些背景下，楼市才会好转。
当然，即便以上背景改变，楼市好转，也难以回到鼎盛时代。毕竟还有商品房过剩与人口拐点即将到来这两个更大的背景。