01
延续去年凶猛势头
“黑马”建发房产今年拿地额已升至行业第5
频繁大手笔拿地的建发房产，成为地产“黑马”新的代言人。
10月19日，在南京第三批集中供地活动中， 建发集团旗下企业以21.8亿元的价格竞得南京市建邺区一宗地块。
拿下上述南京地块前几周，建发9月29日在福州分别以16.76亿元、11.94亿元的价格，竞得福州霞境新城地块及晋安4号线横屿站地块。
除在南京、福州夺地，从北京、上海至苏州、杭州，今年以来建发频繁现身于多个城市集中供地活动，其拿地势头相当凶猛。
在苏州9月28日第三批集中供地中，建发斥资36.43亿元竞得高新区一宗住宅用地。建发苏州拿地前一日，在9月27日上海第三批集中供地中，该公司斥资52亿元竞得上海闵行区一宗地块，成交楼面价5.89万元/平方米，房地联动价格8.9万元/平方米。在今年上海首批次集中供地中，建发还联手华发以56.44亿元的价格，摘得两宗地块。
而在9月23日北京第三批集中供地中， 建发还分别以33.81亿元、32.66亿的价格，竞得丰台区南苑街道地块及昌平区中关村生命科学园地块。
“建发房产今年借助国企身份逆势拿了不少地块，所拍地块多位于一、二线热点城市。”中原地产首席分析师张大伟称。
据中原地产研究院统计数据显示， 截止10月15日，建发房产以517.72亿元的权益拿地金额、611亿元的全口径拿地金额，位列行业拿地排行榜第5位。
与拿地金额排第四的中海地产相比，虽然建发房产的全口径拿地金额较中海地产少33亿元，但建发房产规划建筑面积仅197万平方米，较中海地产300.18万平方米的规划建筑面积少了三分之一。换言之，建发房产拍地单价远贵于中海地产。
对于建发逆市拿地，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称表示，在当前多数房企收缩拿地规模之时，该公司频繁在厦门、福州、上海等城市拿地，有弯道超车的动机。此外，建发大举拿地的这几个城市为其一直以来深耕布局的城市，且其土地储备有所下降，拿地意在补仓以保证此后正常供货。
“母公司家底殷实为建发扩张增加了底气，但需要关注的是，当前大举拿地可谓机遇与挑战并存。楼市正处于深度调整期，行业不确定性在增加，此时大规模拿地可能损耗不少现金流，未来去化情况也难以预料，因此存在一定的风险性。”陈霄进一步表示。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，建发房产于2019年开始迅速发展扩张，并明确了“拓市场、上规模”的目标，其之所以选择逆势扩张，与其背靠厦门市国企，拥有先天的融资优势不无关系。
据天眼查信息， 建发房产的母公司为厦门国企建发集团旗下建发股份（600153.SH），建发股份与建发集团分别持有建发房产54.65%、45.34%股权；同时，建发股份同时持有另一地产平台联发集团95%股权。
上海一家房产机构分析师介绍，“联发集团的规模虽然也不算小，但建发股份最重要的平台是建发房产，这两个地产平台中，联发集团也在寻找扩张机会，但从实际情况来看，建发房产自去年开始拿地扩张的势头相当凶猛。”
建发股份披露， 建发系2021年以多元化方式获取土地114宗，全口径拿地金额合计高达1576亿元，在一、二线城 市的土地储备预估权益货值占比超70%。
“今年上半年以多元化方式获取优质土地40宗，全口径拿地金额合计约 631.34亿元。公司在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比近 70%。” 建发股份在其2022年中期业绩报告中称。
不过，建发虽然今年拿地积极，但两地产平台今年上半年的销售额，同比出现幅度不小的下滑。
据建发股份2022年中期业绩报告，期内，子公司建发房产和联发集团合计实现销售金额823.54亿元，同比下降31.22%，其中建发房产实现合同销售金额674.68亿元，同比下降31.21%；联发集团实现合同销售金额148.86亿元，同比下降 31.27%。
02
碧桂园、龙湖等多家房 企正推进第二轮增信债融资
与此同时，多家房企正在推进第二轮增信债券融资工作。
据澎湃新闻从知情人士处获悉， 新城控股（601155.SH）计划发行15亿元由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券 。
9月9日，新城控股（601155.SH）发布消息，新城控股集团股份有限公司2022年度 第二期中期票据最终发行金额为10亿元，利率为3.28% ，期限为三年。更早之前的5月30日，新城控股成功发行2022年第一期中票，发行规模10亿元，这是银行推出的首张房企信用风险缓释凭证。
此外，有熟悉情况的业内人士透露， 旭辉控股集团（00884.HK）有意再次发行由中债信用增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元 。9月21日，旭辉控股集团宣布，全资子公司旭辉集团股份有限公司完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作，发行规模12亿元，发行期限3年，票面利率3.22%，全场认购倍数2.64倍。
据证券时报10月14日报道，中债信用增进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。
澎湃新闻获悉， 龙湖集团（00960.HK）、碧桂园（02007.HK）也正在推进第二轮由中债增进公司全额担保的债券发行 。
据上海清算所披露，8月25日，重庆龙湖企业拓展有限公司发行2022年度第一期中期票据，发行金额15亿元，票面利率3.3%。9月16日，碧桂园地产集团有限公司2022年度第一期中期票完成簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%。由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
除此之外，首批试点参与中债信用增进全额担保发债的房企中，美的置业（03990.HK）完成了首轮发行。9月8日，美的置业发布公告，公司间接全资附属公司美的置业集团有限公司于2022年9月7日公开发行本金总额为人民币10亿元的三年期中期票据，票面利率为3.33%。由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
未参与试点的卓越置业集团有限公司也已完成一轮发行。10月13日，该公司旗下的卓越商业管理有限公司成功发行了一笔6亿元的中期票据，融资票面利率为3.5%，该债券由中债增进公司提供全额担保。
另外，此前未参与座谈会的中骏集团控股（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在首批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债信用增进公司的合作。
另有消息称，金辉集团（00137.HK）、合景泰富集团（01813.HK）等房企也有意发行增信债券。
03
数千亿资金正注入地产
近日，有消息称， 央行和银保监会两部门要求建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储 蓄银行、交通银行六大国有银行，加大对房地产融资的支持力度。其中，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，共计超6000亿元 。
目前，已有头部民企融资负责人和多家银行确认，该消息属实。
“此次融资支持包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等，对房企来说在目前行业情况下能获得融资肯定是好消息，但具体利好程度还要看资金分配的方式和落地执行的时间。”一位房企财务人士表示。
据了解，国央企和优质民企仍是此轮新增银行融资支持的重点。如中国农业银行倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企。此外，建设银行也会用于发放开发贷，但风控仍是第一位。
实际上，今年下半年以来，政策端频频发声，用以保障房企合理融资需求。
2022年5月4日，证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；
6月2日，人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序；
8月1日，人民银行召开的2022年下半年工作会议提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式；
8月22日，央行会议称主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性，并提到要保障房地产合理融资需求。
业内人士认为，从房企融资来看，目前总体将呈现进一步放松态势，更有利于优质民企的融资 推进，但市场的分化和整合还将持续，项目的兼并购以及合作开发不断增多，总体资金还将向优质规模房企倾斜，市场投资者也将偏好更加稳健性民企。
来源：财联社、澎湃新闻、财经杂志等
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