在社会进入便利休闲消费和生活体验时代的今天，聚焦“最后一公里”的社区消费、增强各类商业设施的生活黏性，正在成为激发消费潜力、增强零售活力的重要路径。同时，社区商业越来越显示出其自身诸多的优势特征，也因而倍受投资客和经营商家的青睐。
社区商业的特点
就社区商业的特点来看，主要表现为以下几点：
特点一：顾客属地性。
社区商业由于立足于社区，依托于社区，服务于社区，其客源以社区及周边的居民为主力，因此具有明显的属地特征。
特点二：业态配套性。
社区商业主要是为了满足社区居民的日常生活消费的需要，其业态具有明显的生活配套特征，如大中型超市、便利店、美容美发、水站、餐饮等，一些大的社区还应配备邮局、银行等设施，而一些中高档社区则更多的融入了如宠物医院、咖啡茶艺、家居生活馆、会所等业态，使配套更为完善，更趋于品质化。
社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配
特点三：消费日常性。
这也是由社区商业的服务对象的消费需求所决定的。
特点四：邻里亲和性。
由于社区商业相对固定而稳定的客群来源，往往会使经营者与居民之间建立起一种邻里式的和谐关系，而这种关系也使社区商业的服务更具有亲和力。
特点五：赢利稳定性。
决定赢利稳定性的因素在于客源的稳定性和日常生活配套需求消费的稳定性。
特点六：供需依赖性。
社区商业的供需依赖性表现在两方面，一方面是商业对于社区居民的依赖性；另一方面也表现为社区居民对于商业的消费依赖性，这两方面是相辅相成的。
社区商业前景无限，难点众多
随着居民消费水平提高，社区商业的潜力价值也得到不断发掘。时值当下，社区商业已成为实力地产企业纷纷瞄准的新蓝海。
首先，新建社区商业服务配套落后，仍然无序和杂乱，社区居民意见很大，但目前还没有更好的解决办法，因为社区商业多为微利业态，在人口消费力不足的情况下，各种业态面临亏损和经营困难，即便政府补贴，也难有成效，拿到补贴不久就关门的现象经常出现。
其次，社区商业普遍创新不足。社区商业是零售行业的基础阵地，众多零售、餐饮、休闲娱乐以及生活服务企业都在阵地上，特别是中小微企业，但由于很多社区商业基本业态的盈利能力不高，对租金、市场竞争等因素较明显，这些零售企业在社区发展中仍然小心翼翼。
再次，市场，社区商业以属地化消费为主，社区商业发展虽然较为稳定，但增长缓慢，几十年来以传统菜市场、超市、夫妻店为主，抗击市场冲击的能力也较弱。
最后，社区商业是民生工程，商务部多年以来在大力推进，各地商务部主管部门分别开展了大量工作，并投入大量资金补贴，2005年发布推动社区商业发展指导文件，明年商务部、财政部下发的支持社区商业发展的资金将近100亿左右，应该说投入不小。但是，多年来社区商业发展的效果并不是很好，因为在市场完全开放的情况下，政府补贴的力度还是有限的，更多的企业的存活是由市场决定的。缺少社区创新型企业和行业龙头企业，对传统企业的补贴只能是使其保持生存状态。
社区商业开发关键点
由于社区商业的这些特点、难点，使社区商业的开发在策划方面具有一定的特殊性。那么，社区商业的开发策略应着重把握哪些关键点呢？
1、把握社区居民的消费特征和需求特征。
社区商业的开发成败，决定于未来经营的成败，而商铺是否良好经营运作，则取决于是否把握了社区居民的消费特征和需求特征。结合社区商业的特征，我们可以看出，由于社区商业的顾客属地性、业态配套性和消费日常性这几个特征，研究社区居民的消费及需求特征是社区开发的前提。
不同档次的社区，居民由于受到自身年龄、职业、身份、学历、家庭结构、收入、生活环境等多种因素的影响，他们在消费和需求方面存在着较为明显的差异，这些差异将使社区商业无论从定位上、布局上，还是业态设置上必然要进行针对性的规划与设计。
例如，对于低档社区，由于社区居民一般收入偏低，以满足最基本的生活需求为主要目的，一般对于价格较为敏感，并不太在意消费的环境、品质等。因此，在社区商业的定位和布局上，应结合他们的需求进行规划设计，可适当弱化考虑商业对社区品质的影响因素。而对于高档社区居民来说则完全不同。他们由于社会地位较高、收入较高、消费水平较高，更看重的是环境、品质和服务等这些精神层面的消费，对价格并不敏感。因此，在高档社区进行社区商业的开发时，则应特别重视商业与住宅的环境、位置及品质互动关系，以及商业与目标客群的适应性。由此可见，同样是以满足社区居民的日常生活配套为目标的社区商业，由于目标客群的消费特殊和需求特征不同，在规划布局、业态种类等方面存在明显的差异性。
2、合理控制规模。
由于社区商业自身的种种优势，使之受到投资客和经营者的青睐，也从而使越来越多的开发商热衷于社区商业的开发。因而目前很多社区商业的开发规模明显存在着盲目扩大的误区。为了追求商业的高利润，很多开发商完全忽略了商业的规模风险，一方面商业面积远远超过了人均1.2平米的合理空间，另一方面则表现在产品设计上的诸多问题，最终导致商业建好后，出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象。
一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1千米的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中核心商业以步行5-10分钟为核心商圈，辐射客群占到70%左右；10-15分种为次级商圈，辐射客群占到20%-25%左右，而15分种以外范围则是外辐射商圈，根据商业的规模、特色化等影响，其辐射客群占到5%-10%左右。
社区商业的规模计算，一般采用两种方式。一种方式是根据社区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8-1.2平米来计算；另一种则粗略考虑为整个社区建筑面积的5%-7%。
而北京市一些大型的住宅楼盘，商业面积超标严重，未来招商和运营存在着较大的风险。让我们来看一组数据：
由于商业面积过大，目前国美第一城的招商已遇到了较为严峻的考验。即使国美第一城以较为低廉的租金和较为优厚的条件吸引了一些商家进驻，也极有可能由于规模过大，同种业态过多重复设置，而导致竞争加剧，使商业难以正常运营。
3、规划布局。
在社区商业的规划布局中，应认真分析的第一个问题是：地块价值分析。其中包括地块的位置分析、交通道路分析、外向性分析、形态分析、与周边商业的互动分析等等。然后综合上述分析，最终确定整个地块，在什么位置最适宜最做商业？有哪些可利用的优势资源？商业的不同业态应如何布局？如何将地块价值的高低与商铺的租售方式结合起来，以获得最大利润等。
社区商业规划布局应认真考虑的第二个问题就是：如何使商业与住宅相匹配。作为一个大型住宅项目，住宅应该是核心，商业则是从属与配套的关系。因此必须仔细研究和分析商业与住宅的和谐性和匹配性。特别是在一些中高档楼盘，商业的布局应适当让位于住宅，例如：商业应尽可能少占用南北向位置，而充分利用东西向，以保证住宅的良好户型；尽可能减少或不设置住宅底商，以避免影响住宅的品质；应相对集中而避免影响住宅的安全性和私密性；餐饮娱乐应与住宅保持合理的距离，在保证便利性的同时又不影响到住宅的环境等。
4、产品设计。
产品设计决定着社区商业最终的销售、招商和经营。因此在进行产品设计时，要把握好以下几个关系：
✦集中式商业与临街店铺的关系
集中式商业一般是为了引进一些大中型的品牌主力店，如超市、大型餐饮娱乐等。其主力店对于品牌效应会对整体商业起到一定的带动作用。但由于体量大、租金低，导致销售难、收益低。因此在充分考虑开发商的实力与资金链的前提下，应将体量控制在一定的合理范围内，不可盲目求大。而临街店铺则是开发商获取高利润的主要来源，也是投资客和经营商家的最爱，应在合理的范围内适当保证规模。
✦单店面积与总价的关系
社区商业由于各业态经营内容与方式的不同，对于单店的面积、楼层的需求也不同，其租金承受力更是不尽相同。所以在设计时应量体裁衣，要保证面积区间的多样化，切不可简单化处理，否则将给未来的招商埋下隐患。同时由于投资客的实力不同，对于单店总价的承受力也有所不同，因此面积的多样化也将带来总价的多样化，这将在无形中扩大投资客群的范围。
✦分割方式与交通方式及出入口的关系
不同的分割方式决定了不同的交通方式，也决定了每个商铺的出入口的位置。对于水平分割方式往往适用于大型集中式商业，其交通方式以内部或外部的共用型滚梯或步行街为主，二层以上的商铺的出入口也在商业的内部。但社区商业中除超市类主力店外，这种水平分割方式对于二层及以上的楼层极为不利，应慎行。
纵向分割则非常适于临街店铺。其垂直交通方式为店铺内部独立的步行梯，并且每个店铺在首层都有独立的出入口。这种分割方式弥补了社区商业中水平分割的不足，比较受经营者和投资客的追捧。但在楼层层数的设计上要慎行，以全首层独立店铺或一二联体为佳，层数不宜超过2层，否则将会在面积、总价的控制、空间的利用、交通方式等方面产生影响负面影响。
✦面宽与进深的关系
一般商家都比较喜欢大面宽、小进深、有充足展示面的商铺。但考虑到整体布局的影响和开发商的利益，必须有一个合理的比例。一般来说，面宽和进深的比以1：2为宜，最多不超过1：3。否则则过于狭长，影响采光和商铺的使用功能。
✦其他应注意的问题
除以上谈到的问题外，在社区商业的产品设计中还应全面考虑其他一些问题，如层高、柱网、上下水、停车位、特别是餐饮类业态的要求较高，更是对如水电煤气、排污排烟、化油池等特殊要求在设计阶段就予以全面的考虑。
总之，对于社区商业的开发和策划，应以社区目标消费客群的需求为前提，以满足经营商家的产品需求为核心，以吸引更多投资客购买为目标，以体现住宅与商业的良好互动的宗旨，抓住关键点，最终实现商业的价值最大化。
来源： 飙马商业地产综合
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